摘要：重资产开发业务增长触顶，股权投资逐步成为头部企业的重要盈利来源，与此同时，企业探索轻量化生态入口投资模式。
观点指数 在5月29日观点指数研究院发布的《生态投资驱动 | 2026年5月产业园区暨基础设施投资发展报告》中，其分析认为，产业园区传统租售模式全面承压，行业营收、盈利持续分化，重资产开发模式增长触顶。在此背景下，头部园区企业加速转型，依托股权投资、轻量化生态入口投资构建全新盈利体系。
2026年一季度，园区行业传统开发销售加租赁运营模式承压运行，市场整体销售规模收缩，企业营收普遍回落，经营盈利呈现明显的分化态势。行业发展逻辑逐步转变，企业纷纷转向产业投资、生态构建与场景服务领域，发展模式由传统的经营逐步迈入生态投资驱动的高质量发展阶段。
一季度选取11家头部园区企业作为观测样本，整体经营表现偏弱。八成企业营收同比下滑，且八成以上企业净利润减少或亏损的规模扩大，行业景气水平走低，内部发展差距逐步拉大。苏州高新、张江高科、中新集团等头部企业合同销售金额、营业收入均出现大幅同比下滑，传统园区开发及运营业务收缩明显。
行业盈利格局呈现差异化走势，产业投资收益成为企业抵御周期波动的重要支撑。华夏幸福当期营收同比下滑，仍处于债务处置与业务梳理阶段，以剥离重资产业务、拓展轻资产服务业务为主。
而布局股权投资业务的企业表现亮眼，苏州高新为样本中唯一净利润实现同比增长的企业，业绩增长主要来源于股权投资收益，其参股企业成功登陆科创板带来高额回报。目前张江高科、中新集团等企业投资收益在利润中占比均超四成，打破以往依靠租售业务获利的单一经营结构。
租赁业务具备较强的抗周期属性，成为行业经营稳定的支柱，有效对冲销售业务下滑带来的影响。张江高科依托核心区位优势，租赁业务实现正向增长，体现核心城市优质产业载体的稳定经营价值。分物业类型来看，生产厂房类刚需物业出租水平保持稳定，研发办公类物业受存量增多、企业扩张意愿保守影响表现偏弱，进一步拉大了企业的经营差距。
产业赛道与运营模式持续创新，无锡算力装备产业园打造全国首个新型模块化AIDC创新示范基地，搭建全链条算力装备产业生态。上海张江AI应用创新小镇落地全球首家AI应用商店，集聚超200家AI相关企业，形成完善AI产业集群。
2026年5月，张江集团通过全资子公司小额入股智元机器人旗下租赁平台“擎天租”，以极低持股比例绑定核心生态入口。
区别于传统重资产拿地、大额股权投资模式，该模式依托园区庞大的机器人产业资源与落地场景，以生态资源、场景优势换取平台股权与产业优先权，助力园区入驻企业降低研发租赁成本，同时让园区深度绑定前沿赛道发展红利，实现轻量化、高弹性的生态收益闭环，为行业转型提供全新范本。
报告期内，链主大厂持续重仓实体扩产，智算和AI智造项目布局全面提速。新能源龙头宁德时代持续扩建新能源电池产业基地，进一步放大产能规模。互联网科技企业持续切入实体产业，京东、字节跳动大额拿地布局研发中心与智算基建，搭建“算力+数据+场景”一体化生态。
产业金融配套工具持续发力，产业园类REITs、科创中期票据、产业私募债等多元融资工具密集发行，为园区建设、企业扩产转型提供稳定资金保障。当前产业投资呈现“制造升级+算力布局+金融赋能”三位一体的鲜明特征，产业资源持续向头部企业集中。
2026年一季度产业园区REITs整体业绩走弱，营收同比、环比双双下滑，业态与区域分化特征突出。厂房资产依托制造业刚需保持经营韧性，出租率维持高位；研发办公资产需求走弱，租金与营收明显下行。区域维度中，成渝、珠三角、京津冀园区租金与出租率表现差异显著，区域结构性分化加剧。
头部企业加速通过REITs扩募优化资产结构，招商蛇口推进旗下产园REITs第二次扩募，创新采用“产业园+仓储物流”混包模式，通过多元业态平抑市场波动，完善区域资产布局。本次扩募进一步打通企业“开发-运营-资本化-再投资”完整业务闭环，提升资产流动性与抗风险能力。整体来看，园区REITs当前处于结构调整阶段，行业资源加速向头部集中，未来将依托资产优化与模式创新逐步迈入高质量发展阶段。
本文节选自《生态投资驱动 | 2026年5月产业园区暨基础设施投资发展报告》
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