观点网 外高桥的REIT路线换了种打法。

2026年6月5日，外高桥宣布暂停将旗下9.6万平方米的W5-3仓储设施及14.68万平方米的F18厂房设施注入华安外高桥REIT，转而通过中信建投-外高桥集团持有型不动产资产支持专项计划完成扩募。

两天后，华安外高桥REIT发布公告再披露扩募变化，经基金管理人与上海外高桥集团充分沟通研判，因外高桥集团股份资产证券化方案调整等原因，拟扩募项目不再适合作为本次扩募并新购入不动产项目。

“基金管理人内部决策机构决定暂停本次基金扩募并新购入不动产项目工作，待后续条件成熟时将再行推进扩募事宜。”外高桥表示，将适度认购不超两成扩募份额，后续将择机重启REIT扩募工作，持续盘活存量不动产资产、优化资产运营模式。

从模式来看，外高桥在进行一场别开生面的工业地产项目盘活，但在一系列变化动作背后，反应的却是其财报中透露的忧虑。

一次转向

起初，市场对于华安外高桥REIT上市一年后开启扩募的动作多抱以积极态度。

时间回到2026年1月，华安外高桥仓储物流封闭式基础设施证券投资基金拟开展扩募，新购入位于浦东新区外高桥区域的两宗物流不动产项目，包括外高桥物流园区W5-3地块15#-17#仓库以及外高桥保税区F18地块多栋厂房及配套地下车库，合计建筑面积约24.3万平方米。

“拟购入不动产项目符合基金的投资策略，是对基金已持有不动产项目资产类型和覆盖区域的补充，可以有效分散本基金资产组合风险，使本基金在获取稳定现金流的同时兼具成长性。”外高桥表示。

具体而言，进入扩募资产包的项目包括上海市浦东新区外高桥物流园区W5-3地块15#-17#仓库，建筑面积约9.6万平方米；以及位于外高桥保税区F18地块的多栋厂房及配套地下车库，建筑面积约14.68万平方米。

其中，F18地块厂房项目位于外高桥保税区腹地，由多栋厂房及地下车库构成。有业内人士曾向产业科技连线表示，厂房类物业的经营属性更强，租赁安排与租户产业活动、园区综合服务之间的联动度更高。

若本次扩募顺利实施，华安外高桥REIT底层资产将在现有4处仓库基础上，新增一宗仓库项目和一宗厂房项目，彻底改变其单一仓储项目的模式。

在扩募前的首发阶段，华安外高桥REIT以外高桥区域4处标准仓库作为底层资产，总建筑面积约14.9万平方米，集中布局于外高桥物流园区内部，具体包括W3-3地块8号仓库、W4-3地块14号仓库、W5-2地块1号仓库以及W5-5地块12号、13号仓库。

于2025年内，该基金总收入7771.39万元，经营活动产生的现金流量净额约4569.22万元。截至期末，可供出租面积合计14.9万平方米，实际出租面积合计14.43万平方米，报告期末出租率为96.83%，总体稳定。

但来到2026年一季度，华安外高桥REIT收入环比下降2.53%，同比下降8.83%；出租率93.91%，同比下降1.66个百分点；租金方面，平均租金同比下降8.7%。

“近期进出口环境和行业变化等多重因素导致租户日常经营受到一定影响。”一季度内，外高桥已经感知到了当前仓储物流REITs大环境下的压力。

因此，尽管一季度的出租率依旧达到90%以上，其市场化项目还是受到了行业周期波动冲击。对于华安外高桥REIT而言，从扩募转向通过私募ABS路径去盘活资产，或许更能集中资金运作的效率。

变道背后

为了进一步盘活资产，外高桥还在2025年底发行一笔工业厂房私募REIT项目。

2025年11月，中信建投-外高桥集团持有型不动产资产支持专项计划在上交所设立，发行规模18.3亿元，成为市场首单以工业厂房作为底层资产的持有型不动产ABS，而这项计划恰好为此次暂停公募扩募后的资产盘活提供了新的承接平台。

资料显示，项目底层资产为外高桥间接持有的“H10地块(111#-122#)标准厂房”、“G15地块(68#、70#、72#、77#)标准厂房”、“H14地块(89#)标准厂房”、“H1地块(101#-103#)标准厂房”4个工业厂房项目，均位于上海市外高桥保税区，合计建筑面积约19.06万平方米，平均出租率93.16%。

据产业科技连线此前报道，该项目底层资产主要租户包括万国数据、斯凯孚、卡尔蔡司、惠永药研等知名企业，覆盖IDC数据中心、智能制造、生物医药研发等行业，还聚集多家外资企业在中国的分拨中心、研发总部等。

有分析指，工业厂房相较商业物业通常具备更长的租约期限及租户黏性，保证了底层现金流的长期稳定和可预测性，与REITs产品要求的长期稳定分红特点高度契合。

长期、稳定，是当前REITs市场最常提及的两个关键词，也是外高桥转向私募ABS路径的部分考量因素。

而在宏观层面，这一关键词也正在成为公募REITs项目通过与否的标尺。

2026年1月，沪深交易所同步更新项目状态，宣布5单公募REITs申报终止或撤回审核。这是公募REITs试点启动以来，首次集中出现“终止”情形。

被清退的项目包括建信建融家园租赁住房REIT、创金合信电子城产业园REIT、富国首创水务REIT扩募、华夏万纬仓储物流REIT和建信金风新能源REIT，申报时间跨度从2022年9月至2025年5月不等。

值得注意的是，富国首创水务REIT扩募搁置逾3年，创下公募REITs历史上最久停滞纪录。

究其根本，项目底层资产现金流稳定性不足，是导致回复难度大并最终终止的深层原因。

《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》明确要求，项目必须具备“稳定现金流”和“稳定运营”特征。

因此，在这一宏观背景下，外高桥将W5-3仓储及F18厂房从公募REIT项目扩募中撤出，转而装入目前对产业现金流包容度更高的私募ABS，更像是一次顺应市场规则的举动。

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