随着产业园区全面从规模扩张向产业运营战略转型，资本市场对产业运营商的关注焦点已从土地储备与开发规模，转向产业运营能力、盈利稳定性与可持续发展能力。一方面，头部运营商持续深化向产业投资商、产业服务商的模式转型，营业收入结构持续优化，产业运营与科创投资成为核心增长极；另一方面，受宏观经济环境波动、产业招商周期拉长、园区供需失衡等因素影响，部分企业面临营收不稳定、盈利承压等挑战。
经营规模：行业扩张进入瓶颈期，企业营收出现波动
2021-2025年10家代表性企业经营数据平均情况
数据来源：企业年报，中指研究院综合整理10家代表性企业包括：张江高科、东湖高新、上海临港（维权）、中电光谷、市北高新、苏州高新、天安数码城、中新集团、南京高科、浦东金桥
从总资产规模来看，2025年10家代表性企业平均总资产达458.02亿元，同比增速仅0.11%，较2024年6.69%的增速有所回落，新建园区持续向一二线核心城市、硬科技优质赛道集中。头部企业凭借核心区域的资源优势与产业布局能力，仍保持资产规模的稳健增长，其中张江高科以上海集成电路设计产业园为依托，深度布局集成电路、人工智能等新兴产业赛道，通过“直投+基金”的多元投资模式完善产业生态，2025年末总资产达631.09亿元，同比增长6.24%，在行业整体增速趋缓的背景下保持较强的扩张韧性；上海临港2025年末总资产达876.28亿元，持续稳居行业规模头部，同比增长2.07%，资产规模保持平稳。
从营业收入来看，2025年10家代表性企业平均营业总收入达50.29亿元，同比大幅增长24.71%，在2024年同比下滑27.43%的基础上实现触底反弹。部分企业凭借产业投资收益兑现、核心资产去化提速实现营收翻倍增长，其中天安营收同比增速超200%，张江高科、浦东金桥营收同比增速超100%，成为行业营收反弹的核心拉动力量。与此同时，部分企业受高基数回调、区域园区需求疲软等因素影响，营收再度下滑，行业营收表现的两极分化格局持续加剧。
从收入结构来看，2025年产业运营商持续深化“轻重结合”转型，收入结构多元化进程持续加快，产业投资、园区运营服务、资产租赁收入占比稳步提升，传统地产开发销售收入占比进一步收缩。如中新集团坚持园区开发运营核心主业，配套完善产业投资、绿色发展等多元业务，收入结构持续优化；上海临港立足园区招商运营、企业专业服务、科创产业投资三大主业，持续推动管理变革。同时值得注意的是，行业整体仍面临出租率下行与租金承压的双重挑战，仅仅一线城市核心区域的科创类园区展现出较强的抗跌性，部分高端制造业园区表现相对稳健，多数二三线城市园区普遍出现租金下行、空置率攀升的现象，以价换量成为行业普遍选择。
盈利能力：盈利水平边际修复，产业投资收益仍是增长核心
2021-2025年10家代表性企业平均净利润
数据来源：企业年报，中指研究院综合整理
从盈利规模来看，2025年10家代表性企业盈利水平实现边际修复，但净利润波动特征依然显著。10家代表性企业平均净利润达9.33亿元，同比增长37.81%，平均净利润率回升至18.56%，较2024年16.79%的水平实现边际修复，但仍低于2021-2023年行业平均水平，行业盈利修复基础仍不牢固。企业间盈利规模差别较大，南京高科、中新集团、张江高科、上海临港等头部企业净利润规模稳居行业前列，在资本市场波动的背景下仍维持高位稳健。
从盈利驱动来看，产业投资收益是部分多元化布局企业净利润表现的核心变量，但其周期性与不确定性进一步凸显。2025年资本市场波动加剧，科创企业估值分化与上市节奏放缓，直接导致产业投资的公允价值变动损益与项目退出收益出现大幅波动，成为企业盈利分化的重要原因。一方面，南京高科等深耕股权投资多年的企业，凭借“金融+科创”双轮投资体系，深度布局硬科技与金融赛道，持有的优质股权资产在周期上行期能够贡献投资收益，维持了盈利的基本盘；张江高科则依靠产业空间载体的集中销售实现了营收增长，在投资收益同比下滑的背景下保持了净利润基本稳定。另一方面，部分企业因投资标的估值回调、项目退出不及预期，出现大额投资亏损，直接拖累整体净利润由盈转亏。
融资能力：产融结合持续深化，产业园REITs从扩容转向提质
从产业基金布局来看，产业运营商持续联合地方政府与社会资本，加速构建全周期、多赛道的产业基金矩阵，推动“科技-产业-金融”高水平循环。行业招商进入资本赋能的深度整合期，运营商通过“政府引导+市场运作”的模式，设立母基金与细分赛道专项基金，撬动社会资本投向先进制造、硬科技等重点领域，形成“投资—落地—集群”的产业闭环，打造“基金+园区+项目”的完整生态。如张江高科持续依托张江浩成直投平台和张江浩珩基金管理平台，吸引社会资本共同设立基金支持早期创新型、科技型企业成长，结合895孵化器“创新基地、创业营、孵化基金”三位一体的产业培育模式，持续完善全周期项目投资与投后赋能服务体系；中新集团围绕园区主导产业，联合地方政府及社会资本设立产业专项基金，通过“以投带引”的模式精准招引优质项目落地，实现产业集聚与投资收益的双向提升；上海临港持续深化基金招商模式，围绕三大核心产业设立专项产业基金，推动优质科创项目在园区落地集聚，大幅提升招商效率与产业粘性。
从融资渠道与REITs发展来看，产业运营商持续拓展多元化融资渠道，综合运用多种融资工具，优化债务结构，降低综合融资成本，持续增强主体融资能力。产业园REITs市场迎来从“高速扩容”向“高质量发展”的转型，2025全年新增申请、上市及扩募产品节奏较2024年有所放缓，市场关注焦点从规模扩张转向底层资产的运营质量与盈利稳定性，区域布局进一步向长三角、粤港澳、成渝等经济圈集中。与之相对的，产业园REITs底层资产的经营表现分化进一步加剧，超过半数项目的底层资产出租率同比下滑，部分项目因营收承压采取以价换量的策略，导致分派率持续承压。而张江高科、上海临港、中新集团等企业持有的核心城市优质园区资产，凭借稳定的出租率、可持续的租金增长能力与专业化的运营服务，成为REITs市场的优质底层资产，通过公募REITs及类REITs的发行与部分产品的扩募，，成功实现“资本、资产、资金、资管”的循环联动，进一步提升了资产周转效率与融资能力。行业普遍形成共识，在产业园整体供大于求、市场竞争加剧的背景下，专业化的运营服务能力不仅是降低空置率、稳定租金收入的核心，更是打通资本市场融资渠道、实现资产证券化的关键前提。
财务稳健性：行业负债水平整体回落，稳健性分化持续凸显
2021-2025年10家代表性企业平均资产负债率
数据来源：企业年报，中指研究院综合整理
2025年，产业运营商持续强化产业运营核心能力，积极调整资产结构，行业整体资产负债率保持在较低水平，财务结构持续优化，显著区别于传统房地产开发行业的高负债模式。但受盈利分化影响，企业间财务稳健性的差异进一步扩大，存量资产盘活能力与经营性现金流稳定性，成为决定企业财务安全边际的核心因素。
从资产负债水平来看，行业整体负债水平有所下降，财务稳健性有所提升。2025年10家代表性企业平均资产负债率为58.24%，较2024年61.13%的水平有所回落。不同于传统房地产开发企业的高周转、高负债经营模式，产业运营商以产业运营为核心，聚焦长期稳定的投资回报，资产负债率整体波动较小，财务策略更趋审慎。其中，中新集团、南京高科、天安等企业2025年末资产负债率均低于50%，维持在行业较低水平，保持了财务稳健性与抗风险能力，财务安全边际充足；而部分出现持续亏损、资产收缩的企业，资产负债率持续维持在60%左右，在盈利下滑、经营性现金流收缩的背景下，偿债压力与财务风险有所上升。
从稳健性支撑因素来看，存量资产盘活与稳定的经营性现金流，成为企业维持财务稳健的核心抓手。2025年，头部产业运营商持续通过REITs发行、成熟资产处置、股权项目退出等方式盘活存量资产，提升资产流动性，优化资产负债结构。如上海临港等企业，通过将成熟优质的园区资产注入REITs，回笼资金投向新的园区开发与产业投资，形成“开发-运营-证券化-再投资”的良性循环；张江高科通过优化投资组合，适时退出成熟项目实现投资收益兑现，持续补充公司整体现金流，提升资产流动性与财务灵活性。同时，多数企业持续强化产业运营能力，通过提升园区服务质量、稳定出租率与租金水平，获取持续稳定的经营性现金流，成为抵御市场波动、维持财务稳健的核心支撑。在行业整体需求疲软的背景下，经营性现金流的稳定性，已成为企业实现长期可持续发展的关键根基。
综合来看，2025年中国产业运营商行业正式进入分化加剧、提质增效的深度转型期，头部企业持续聚焦“产业+科技+资本+服务”的多维融合，通过深耕核心科创赛道、提升专业化运营能力、深化产融结合布局，实现了规模、盈利与财务稳健性的协同发展。未来，产业园区运营将进一步向精细化、专业化、数智化、生态化方向演进，核心城市优质赛道的深耕能力、全周期产业运营服务能力、产融结合的资本运作能力，将成为产业运营商构建核心竞争力的关键，也将推动行业整体向高质量发展持续迈进。
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