过去几年，社区增值服务曾被视作物企打开“第二增长曲线”的关键引擎，承载着资本市场对想象空间与盈利弹性的高度期待。然而，随着行业进入存量深耕阶段，盲目铺面、讲故事的模式正加速退潮。目前，物企业务调整与优化仍在持续：从“广撒网”到“做减法”，从“资源变现”转向“能力驱动”，已成为行业破局转型的必然路径。
那么，社区增值服务还有机会吗？未来的发力点究竟在哪里？
发展现状：由“资源型”转向“市场型”，业务调整优化仍在持续
社区增值服务的发展呈现出显著的聚焦趋势，从过去的广泛布局转向垂直深耕。2025年，百强企业社区增值服务收入均值为1.58亿元，同比微降，业务调整优化仍在持续。企业主要围绕“人”“资产”“空间”三类需求开展社区增值服务，不同业务板块的经营逻辑呈现出新的特征和变化。
图：物业企业社区增值服务发展逻辑转变
社区生活服务经历了从“广泛布局”向“战略聚焦”的转变。早期，百强企业围绕业主需求进行多元业务尝试，但覆盖面过广导致资源分散、成效不彰。随着行业认知不断深化，企业逐步调整策略，将资源集中于少数具备优势的专业赛道，推动垂直领域的业务深耕。同时，为构建服务壁垒、提升运营效率，百强企业逐步探索自主运营模式。2025年，百强企业社区生活服务收入均值为4640.37万元，同比增长2.85%。其中，社区零售、家政服务及社区养老的收入均值分别达3327.80万元、773.90万元和258.70万元，同比分别增长3.2%、2.4%和9.1%。养老业务增速较快，反映出在政策扶持及企业持续探索下，社区养老服务的市场潜力正加速释放。相比之下，受专业能力不足以及新生儿数量下降导致托育需求收缩等因素影响，社区教育业务出现收缩，收入均值约为279.97万元，同比下滑4.8%。
资产运营服务从“增量红利”转向“存量深耕”。百强企业逐渐摆脱对开发商新房硬装及新盘销售等传统增量业务的依赖，转而聚焦存量住房需求，围绕美居服务、微改造、翻新及重装修等领域构建业务矩阵，同时积极探索与二手房交易相关的延伸服务，以挖掘存量市场的潜在价值。百强企业2025年资产运营服务收入均值为3633.03万元，同比微降1.16%。其中，美居服务收入均值为1959.78万元，同比增长3.60%。百强企业聚焦存量市场，积极挖掘旧房翻新改造、二次装修等需求，持续提升工程能力、资源整合与专业服务水平，推动美居业务收入进一步增长。然而，受二手房交易市场整体低迷的影响，房屋经纪业务呈现收缩趋势。百强企业房屋经纪业务收入均值为1673.25万元，同比下降6.20%。
空间运营服务的增长逻辑正从“规模驱动”转向“价值共创”。部分城市相关政策对公共收益的使用进行了规范限制。同时，业主对公共收益支出更加关注，叠加监管对透明化运营的刚性约束，倒逼企业将运营重心从“资源变现”转向“阳光化分配”，通过透明机制重构业主信任，实现多方共赢。2025年，百强企业空间运营服务收入均值为5365.96万元，同比下降2.90%，且为近几年首次出现下降。这一变化主要受两方面因素影响：一方面，政策对公共收益监管的日益严格以及业主权利意识的觉醒，影响了物业企业的收入分成；另一方面，新房交付量的减少导致百强企业老旧项目占比持续提升。而老旧小区的空间资源优势明显偏低，部分“老破小”项目甚至难以产生广告收益。
图：2024-2025年百强企业主要社区增值服务收入均值及同比变化
潜力机会：政策持续加码社区消费场景，家政、养老等业务前景广阔
2025年以来，国家多部委密集出台一系列政策文件，明确将“物业服务+生活服务”作为推动城市更新、促进消费扩容和构建便民生活圈的重要抓手。这一系列政策不仅为物业企业开辟了广阔的业务蓝海，更从顶层设计层面提供了清晰的发展路径与制度保障。“物业+养老”“物业+托育”“物业+家政”等融合模式被多次强调，鼓励物业企业通过资源整合、平台搭建、场景创新等方式，打造“一刻钟便民生活圈”。《服务消费提质惠民行动2025年工作方案》《关于加力推动城市一刻钟便民生活圈建设扩围升级的通知》《加快培育服务消费新增长点工作方案》等多项政策中均提及鼓励开展养老服务、家政服务、托育服务、餐饮、配送等，为百强企业针对性地开展社区增值服务指明了方向。
表：2025年以来鼓励物业开展社区增值服务的相关政策
家政服务作为与家庭生活密不可分的日常刚需，与物业企业的传统业务在场景、客群及能力要求上高度契合，构成了一个物业企业值得优先布局的高潜力赛道。其在服务场景上均围绕“居住空间”展开，业务协同性强；在客群上，物业可直接触达并精准服务于现有业主，转化成本低；在运营上，物业企业在人力资源的本地化招聘、培训与管理上具备深厚基础。因此，多家物业企业已布局此领域。
表：部分物业企业家政服务品牌/产品情况
表：物业企业探索社区养老服务情况
在政策支持下，“物业+养老”模式逐渐成为物企探索的重要方向，成为银发经济中最具潜力的赛道之一。物企凭借其天然的社区资源优势，成为连接居家养老与专业服务的重要力量。历经多年探索，物业企业在社区养老领域已实现多业务布局，从适老化改造、生活照料到健康监测、紧急救助，乃至精神慰藉与智慧养老，均取得了初步成效。
目前，物业企业开展养老服务主要有自主运营、资源整合、政府合作、智慧平台等几种模式，并呈现出三大发展趋势：一是头部企业主要采用混合模式开展；二是物企认识到重资产模式不适合，普遍采用轻资产策略降低投入成本，与行业轻资产的特征相匹配；三是不同区域不同企业根据当地资源特征选择差异化路径。随着模式的不断创新探索，未来“物业+养老”有望成为重要的业务板块。
从当前头部物业企业的实践来看，社区养老服务的布局已初步形成“居家—社区—机构”多层次覆盖的格局。保利物业推出“和悦会”，聚焦生活照料、健康理疗与适老化改造；绿城服务布局“椿龄康养”，整合医疗、餐饮与站点服务；龙湖智创生活以“椿山万树”覆盖机构、社区、居家全养老场景。
表：部分物业企业养老服务品牌/产品情况
此外，房屋修缮及美居服务也具备较大的发展潜力。随着存量房市场规模持续扩大，老旧小区改造、局部翻新及家居升级等需求逐步释放，为物业企业拓展此类业务提供了市场基础。物业企业凭借与业主之间长期稳定的服务关系、贴近社区的响应能力以及对房屋户型的了解，在切入房屋修缮及美居领域时具有一定优势。通过整合设计、施工、售后等环节资源，提供相对完整的服务方案，有助于延伸基础物业服务链条，增强业主黏性，并形成新的收入来源。未来，具备标准化交付能力和良好品牌信誉的物业企业，有望在这一业务领域逐步建立专业优势。
布局策略：因企制宜立足自身资源禀赋，聚焦真实的社区场景与业主需求
在探索社区增值服务的过程中，物业企业必须立足自身的资源禀赋，聚焦真实的社区场景与业主需求，避免盲目跟风。不同企业应依托各自的基因与优势，选择差异化的赛道：例如，部分头部企业发挥在管项目数量多、密度大的优势，深耕二手房业务；碧桂园服务、新希望服务凭借供应链与零售经验，布局社区零售；保利物业围绕养宠家庭日益增长的需求，推出宠物专属服务；德商产投服务则深耕洗衣这一高频刚需场景。这些实践表明，社区增值服务的成功关键在于“因企制宜”——只有将自身资源优势与特定服务场景深度结合，才能精准匹配业主的真实需求，形成可持续的商业模式与竞争壁垒。
表：部分物业企业资源优势及社区增值服务开展情况
结语
增值服务的“退潮”，并非意味着价值的消退，而是一次理性的回归。当政策持续加码社区消费场景，家政、养老、房屋修缮等刚性需求加速释放，物业企业面临的已不再是“要不要做”的选择题，而是“如何布局”的必答题。
未来的竞争力，不取决于业务版图有多宽，而在于能否在自身资源禀赋与真实社区需求之间找到最佳契合点。物业企业应秉持“因企制宜、聚焦深耕、能力为本”的发展策略，在持续探索中沉淀出真正的服务壁垒，在存量时代重新定义增值服务的价值边界，走出一条可持续、有质量的发展之路。
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