从“撤辣”后的试探性反弹，到2026年的全面逼空，4月香港楼市，已然不是脉冲式回暖，而是主升浪启动。
某内地家族在赤柱顶豪ONE STANLEY斥资逾1.1亿港元连扫复式及天际大宅；
某上市公司在港岛西临海新盘海嵎KENNEDY BAY一次性扫货12套；
恒基红磡大型市区改善盘首岸One Victoria Cove更是首开认筹7600组，218套当日售罄...
2026年的香港楼市，正在上演一场从“顶豪配置”到“中产抢滩”的全域扫货盛宴。
为子女铺路的家族买的是名校+海景的未来生活，精于算账的上市公司购的是稳定现金流收租，精明的中产家庭抢的是市区改善的安全资产配置。
在艳姐看来，贯穿本轮行情的核心风向标，当属将军澳地标大盘海瑅湾。
图片来源：招商蛇口官方公众号作为日出康城超级大盘社区的最后一期临海项目，海瑅湾从三月末首开爆红，到四月加推持续秒光，短短三周时间狂揽52亿港元销售额，用实打实的成交数据印证：
香港楼市的脉冲式反弹已然落幕，一场全方位的楼市主升浪，真的来了。
01
海瑅湾52亿硬核答卷
揭开全域普涨行情
两年前的那场“撤辣”，全面取消三大“惩罚性”印花税，抹平了非永居与本地买家的税费鸿沟，也扫清了内地资金入港的障碍。
两年后的今天，海瑅湾的52亿答卷证明，政策红利已彻底转化为市场底部的硬核承接力。
3月31日，项目首次盛大开盘，短短7小时火速售出254套房源，整体超额认购逼近28倍，当日全盘售罄，一战夯实市场底部强劲的承接能力。
进入复活节假期，市场热度丝毫未减。4月7日项目二次加推168套，假期流量加持之下热度再攀高峰，当日火速成交152套，整体去化率突破 90%，单轮加推吸金约11亿港元。
片来源：招商蛇口官方公众号
即便价格小幅微调、市场选择空间拓宽，买家追涨意愿依旧强烈，彻底告别过往捡漏抄底的投机心态，全面形成全民看涨的市场共识。
截至四月中旬，短短三周窗口期，海瑅湾累计成交近600套，整体套现金额稳稳突破52亿港元。
更值得关注的是，项目买家结构持续优化，近三成置业者为内地及国际非本地买家。
跨区域资金大规模入场、长期布局，不再是短期套利的突击选手，而是扎根香港资产的常驻力量。
这波行情最硬的信号，恰恰来自“非核心区”，海瑅湾坐落于将军澳日出康城，并非港岛传统核心豪宅板块。
非核心片区的大体量楼盘能跑出如此去化速度，足以说明行情已从核心地段的“局部牛”转向“全域普涨”。
02
52亿背后的新香港模式
五大股东生态共赢
海瑅湾52亿的硬核答卷，表面是市场热度的爆发，内核则是香港楼市开发模式从“单打独斗”转向“生态联盟”的教科书案例。
大地主港铁作为土地提供方、项目监管方，牵头集结信和、招商、嘉华、嘉里，四位连庄玩家。
这套“本土龙头+内资出海+稳健港资+品质标杆”的全明星阵容，其合作远非简单的财务并表，而是一场始于战略基因互补的深度绑定。
一、顶层架构：信和与招商的“双核驱动”
日出康城总占地约34公顷，分13期开发，超2.5万套房源，是将军澳最大住宅区，定位上可以类比浦东联洋和碧云。
作为整个日出康城超级大盘的压轴之作，海瑅湾的成败关乎各方战略棋局的落子。
艳姐总结下来，信和置业与招商局置地正是驱动海瑅湾前行的“关键双核”。
信和置业：本土操盘王的“定价权”之战
作为香港土储最丰厚的开发商之一，信和在港资普遍收缩的周期中，选择了深耕大本营。海瑅湾是其凭借主场优势和硬核港铁上盖操盘经验的一场关键战役。
其目标不仅是快速回笼现金、修复资产负债表，更是要在非核心区的将军澳，重新夯实其作为港资龙头的市场定价权。
项目7小时售罄、溢价跑赢同区的表现，正是这份定价能力的直接证明。
招商局置地：内地房企的"出海"教科书
招商局置地作为招商蛇口旗下港股平台，是内资出海的典型代表。而招商没有重复早年房企“高价独食、水土不服”的弯路，而是选择了“借船出海”。
通过与信和等港资绑定，既能规避单独拿地的政策与市场风险，还能共享香港操盘经验。
对招商而言，海瑅湾的核心价值并非短期利润，而是一个低成本、高安全性的国际化跳板。
通过成功导入近三成的非本地客源，验证了其母公司的资本与客群实力，也为未来更广阔的资产出海铺平了道路。
二、战略协同：嘉华与嘉里的“能力补位”
在“双核”之外，嘉华国际与嘉里建设的加入，完美填补了大规模开发中“财务稳健性”与“产品溢价力”之间的关键缝隙。
嘉华国际：逆周期下的现金流修复者
嘉华国际近年采取‘内地+香港’双轮驱动，且尤为偏爱现金奶牛项目的打造。
比如，上海徐汇滨江的‘嘉俊庭’项目440套房源在2024年开盘即售罄，南京河西项目在当年也贡献了超50亿港元的回款。
尽管2025受到内地计提影响，整体业绩承压，但2026随着海瑅湾项目高去化率与定价优势，依然是集团修复毛利率、实现2026年业绩V型反弹的核心引擎。
对嘉华而言，双轮驱动的现金流奶牛策略，能凭借东边不亮西边亮的风险分散，确保大盘在去化周期中的资金链健康，更是其穿越周期的安全垫。
嘉里建设：品质溢价的信任状
与嘉华的“现金流”角色不同，嘉里建设为联盟注入的是“品质基因”。
在嘉里，“品质第一”并非口号，而是其“豪宅专家”人设的基石。
在海瑅湾，这份坚持直接兑现为真金白银的溢价——项目多套单位呎价突破2万港元，较同区高出15%-20%。
这份溢价，正是市场为嘉里数十年打磨的高端产品体系、细节管控与品牌声誉所支付的信任对价。
它的加入，不仅拉升了整个项目的价值基线，也为其在深圳湾等内地顶豪项目提供了最有力的价值背书。
三、52亿蛋糕的切分逻辑：不只是分钱，更是分赛道
这种合作模式的优势显而易见：四大合作方在港铁搭建的舞台上，各取所需、各展所长，共同做大了蛋糕。
信和赢得了定价权与现金流；
招商获得了出海经验与资本通路；
嘉华巩固了现金流引擎；
嘉里验证了品质溢价模式；
港铁则如愿以偿地收获了土地红利，并推动了片区成熟。
海瑅湾的成功，标志着香港楼市进入“联盟时代”，也验证了在高度不确定的市场中，生态共生的组织韧性远胜于单打独斗的英雄主义。
“港资（操盘/品质）+内资（资本/客源）+港铁（基建）”的模式，或许会将成为后撤辣时代收割全域行情的最优解。
03
主升浪行业已然确立
谁在提前布局？谁在收割红利？
如果说海瑅湾是个案，那么2026年一季度的全港数据，就是“主升浪”最确凿的量化注脚。
一手“井喷”，创13年新高：据美联物业研究中心及中原地产统计，2026年首季香港私宅成交约6300套，同比激增超过40%；
成交金额突破700亿港元！ 打破了尘封近十年的2017年纪录，这是自2013年“一手新例”实施以来，最火爆的第一季度，没有之一。
二手“逼空”，价格V型反转：标志性的中原城市领先指数（CCL）已经默默连涨了9个月，从去年底到现在，二手楼价已经悄悄爬升了近6.6%；
资金“巨鲸化”，定价权易主：最关键的B端信号是资金结构的质变。一季度，全港一手市场录得超过265宗“大手客”交易，创下2008年以来同期新高；
与此同时，美联物业综合土地注册处的数据显示，过去两年内地买家狂扫2.77万套，而在5000万级的顶豪战场，占比已飙升至约72%——每10个顶豪买单，超过7个来自内地。
数据来源：香港中原地
香港已然进入量价齐飞，一手点火、二手添柴的良性循环；机构化资本与内地高净值人群在系统性重估香港资产。
市场共识铁板钉钉。接下来，更关键的问题浮出水面：
究竟有哪些房企，在上一轮周期的至暗时刻完成了“逆势屯兵”，如今正在从容收割这波迟来的红利？
艳姐也带大家盘点一下，看看谁登上了这张战略价值远超短期浮盈的赢家版图。
1. 本土“四大天王”：屯农地、补地价、收割周期红利
香港楼市的基本盘，依然由新鸿基、长实、恒基、新世界四大本地家族牢牢掌控。
他们的赢家逻辑，是内资房企难以复制的“祖传玩法”——手握天量农地/旧楼土储，凭借跨代际的耐心和根深蒂固的本地政商网络，主导复杂的“补地价”游戏。
时间是他们最大的朋友，规则是他们最深的护城河。
其中，扮演“全能霸主”的新鸿基，在2026年Q1以近150亿港元的一手登记金额稳坐市场头把交椅。
其西沙SIERRA SEA、启德天玺·天等王牌项目的集中放量，正是其基于长期囤地、在周期回暖时精准释放库存的典型操作，也成为了集团业绩最厚重的压舱石。
而深谙“货如轮转”之道的恒基地产，则凭借遍布全港的旧楼重建网络，在Q1录得近70亿港元销售额。
它的赢家模式在于持续将低效旧楼“拆旧建新”，转化为高溢价住宅，提供稳定且高毛利的现金流。
作为“反周期猎手”的长实集团，从2013年就开始处置广州、上海等核心城市地标性物业，持续套现回笼巨额资金，同时保留香港核心地段的开发权（如Blue Coast）和新界农地储备。
因而在行业普遍高杠杆的背景下，长实凭借其极低的负债率和充沛的现金流，成为2026年主升浪来临时最能从容“收割”红利的玩家。
新世界发展的赢家密码，则在于“品牌溢价”与“规划红利”的完美结合。它将新界庞大的农地储备，通过复杂的补地价流程，转化为如柏傲莊系列这样的现象级高端社区。
此举不仅一次性吃透了项目的开发利润，更关键的是，它以极低成本提前锁定了“北部都会区”国家战略所释放的巨额土地增值红利，完成了从“土地转换”到“价值赋能”的惊险一跃。
2. 内资“出海三杰”：借船出海、对冲风险、共享“制度”红利
如果说四大天王赢在“祖传土储”的时间复利，那么招商局置地、华润置地、保利置业这三家内资代表，则赢在“资本+客源”的双重降维打击。
他们的厉害之处，源于放弃“地主”思维，转向“财务投资+资源整合”。通过联盟模式，用最小的风险撬动了最大的国际化红利，将香港作为资产出海的安全跳板。
上文提到的海瑅湾股东之一——招商局置地是“渐进式融入”的教科书。海瑅湾并不是它第一个项目，早在从2019年就联手信和、嘉华拿下日出康城第11期（提供约1,850伙）的首秀。
更关键的是，招商触角已延伸至持有型资产。2025年底购入红磡晋汇全幢改造为学生公寓。这标志着招商从单纯的项目跟投向“资产出海+现金流运营”的战略升级。
华润置地与保利置业则通过组成“国家队双雄”，在启德跑道区联手打造的临海地标沄璟（PANO HARBOUR），已成为本轮主升浪中5000万+顶豪市场的绝对霸主。
沄璟自推售以来累计套现已超159亿港元，单套最高成交价达3.8亿港元，成功切入了香港顶豪市场，有效对冲了内地主战场的业绩波动。
这背后，正是两家利用其内地强大的企业客户与家族办公室网络，将香港项目直接“空投”给目标客群，打造内地高净值阶层配置香港资产的标准化入口。
结语
当我们在复盘这场香港楼市的“主升浪”时，绝不仅仅是在记录一场资本的狂欢。
历史反复验证，香港一直是内地核心城市楼市的“先行指标”。聪明钱永远在政策最宽松、流动性最充裕的地方率先布局。
地产教父施永青预言的香港楼市会持续6年的主升浪，似乎已经来了。
高盛对沪深楼市“将在今年底率先触底：并在未来三年上涨15% ”的乐观预期，其底层信心之一，正是香港房价的率先反弹所奠定的估值锚。
近期，百亿基金工银价值精选集中配置地产股，百亿基金经理兴证全球的谢治宇和中泰资管的姜诚分别大笔买入贝壳、继续增持保利发展。
这并非偶然，资本的嗅觉，永远比市场的情绪快一步。
香港的这一轮行情，或许正为下一个周期的开启，提前写下了注脚。
责编：闪闪
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