2026年5月6日，“五一”假期后第一个工作日，龙岗就登上了地产头条：华润以70.45亿元拿下一宗大运地块。

而这一地块，早在2017年12月曾因被世茂以239亿元拿下，规划建700米中国第一高楼而轰动一时。

繁华落尽。8年多来，“地王”打3折，蒸发168亿元。深圳东部中心最大的城市疮疤，终于等来了一剂对症的药。

地块打了折，大运价值也被打折了吗？并没有。同期港中大等三所大学落地，AI小镇运营，大运天地开业，地铁16号线通车，片区在扎扎实实升级。

为什么片区发展越变越好，核心地块反而大打折扣？南方日报就此采访了区域发展智库专家、高科技企业选址咨询机构负责人、龙岗上市公司高管、地产行业专家及大运片区业主，答案指向“孤岛”效应与股市泡沫的破灭，以及一条正在浮现的新路。

01 ）

东部最受关注地块，再迎命运交割

2017年12月，世茂以239.43亿元拿下大运G01046-0095宗地，创深圳土拍史第二高总价，且因规划五年建成700米中国第一高楼、年产值600亿元，被称为大运“楼王”项目。彼时龙岗全区GDP仅3859亿元，一个项目要扛全区六分之一产值。

然而限高令下，第一高楼连建设许可证都没拿到。2022年世茂债务爆雷，中信信托宣布57亿元兑付困难，工地停摆，外围长满杂草；同年8月法院查封了除已售公寓地块外的12宗土地。2023年项目两度法拍，起拍价从130亿元降至104亿元，均流拍。

2025年，转机出现。中信信托推动受益人大会通过政府收储方案，龙岗区政府以68亿元收回全部12宗土地及地上物。虽然从104亿元法拍价到68亿元收储价的具体定价依据尚未公开，但多位业内人士指出，世茂此前已卖掉两宗公寓回笼约84亿元，剩余地块实质上是一个“残局”。

收储后政府两手破局：一是改规划，公寓写字楼全砍，住宅占比提到64%，容积率从4.17降至3.26，700米高楼从蓝图里彻底消失；二是降门槛，分宗分期开发，住宅一年内开工回血、商业六年建成。出让条件加上年营收50亿元、引进全球顶奢品牌、商业长期自持等要求，以及住宅预售须以商业地块达到正负零为前提，全国符合条件的运营商寥寥无几——华润底价70.45亿元低价拿下。

“这并非单纯的财务让利，而是出于片区发展的长远考虑。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，从70多亿元的土地款推算，市场波动与销售周期拉长依然会带来不确定性。

在综合开发研究院（中国·深圳）区域发展规划研究所研究员陈颖仪看来，大运这些年的困境与其说是规划蓝图不够完美，不如说是对“硬骨头”项目的落地风险缺乏预判和及时纠偏的能力。“这种‘物理钉子’不仅占着土地、割裂路网，更可怕的是它释放出长期的负面信号，让后续招商和配套建设都陷入观望。治理层面没能及时调整——比如将停工地块临时改造为公共空间，或分拆出让盘活——反而任由它长期‘烂’在核心位置。”大运后来各种定位摇摆，表面是战略失焦，根子上恰恰是这种面对项目落地难时的被动与拖延：“不是不想调整，而是调整太慢、太晚，让一颗螺丝钉卡死了整台机器的运转。”

从239亿元到70多亿元，一块地走完了一个时代的弧线，也为东部市场注入一针强心剂。家住大运片区阳光天健城的市民童小姐告诉记者：“华润拍下原‘深港国际中心’地块，这是一个重大利好！这个项目烂尾那么多年，现在有央企接手，大家对市场的信心又有了。”

不过，对于项目原开发商世茂集团开发的世茂深港中心公寓业主们，内心比较复杂。不少早前购买世茂集团商业公寓的业主反映，现在房价“差不多跌了40%”，而且这里二期几栋烂尾楼业主受害更大。当年冲着“第一高楼”项目吸引力而购入的谢先生介绍，比起地块拍卖价格的缩水，他们更关注的是片区规划的缩水，尤其是文体、教育、公园绿地等公共配套因为规划调整而大幅减少。

02 ）

从239亿到70亿，城区“孤岛”失速

2017年，世茂付的239亿元，买的不是一块地和它上面的住宅、商业、公园，而是一个故事——“中国第一高楼”以及整个东部崛起的叙事。这笔故事溢价建立在三个假设上：城市永远需要更高的楼来证明自己、一栋700米的建筑能定义东部中心并缝合孤岛、深港合作需要一个物理“象征”。到2026年，三个假设全部松动。

168亿元的落差容易让人下判断：大运不行了。但数据给出了相反答案。住宅均价从8年前的3万—4万元/㎡涨到现在中海玖章备案价6.2万元/㎡；三所大学和15个产业园落地；大运天地成熟运营；轨道从一条到三线在建。教育、产业、商业、交通——四根片区“支柱”都在往上走。

但在“升值”的表象之下，大运的“孤岛效应”愈发明显。龙岗企业高管陈先生向记者抱怨：从大运开车到宝龙园区要40分钟，走水官高速也是多年收费，近期才免费，“产业地块要够大才能吸纳足够多的企业和人才，大运片区本身发展空间太小，不合适；世茂建当时规划要第一高楼不切实际，因为当地产业装不下。”加上租金和人力成本高企，企业留在大运的意愿持续打折。

如果说陈先生感受到的是“走不出去”，选址专家蔡子杰观察到的则是“引不进来”。蔡子杰是深圳浩瀚启辰信息咨询有限公司创始人，主做产业园资产管理及先进制造业选址分析。他透露了一个令人警醒的数字：“我所服务的业务，龙岗区才占10%，属于很低的。很多高端研发人才和国际化人才的生活圈仍然主要集中在南山、福田、宝安”，企业在做研发总部布局时优先考虑西部，最终形成“有产、有学，但研发聚集度还不够高”的局面。

陈颖仪对此给出了精准诊断：“大运的孤岛化并非指交通不便——恰恰相反，这里拥有三线换乘的大运枢纽和日益通达的路网——而是指它在产业层面与周边板块缺乏有机连接。龙岗大运更像是被高效交通‘泵入泵出’的过境走廊，而非能够沉淀价值、催生协作的产业热土。AI小镇多为中小初创企业，与坂田华为、坪山比亚迪之间尚未形成上下游协同；企业孤悬、人才长距离通勤，导致‘产-城-人’的生态链断裂。”

她进一步指出一个悲剧性悖论——便捷的轨道交通没有把人带进来扎根，反而成了加速人才外流的通道：“真正的孤岛是产业的孤岛——一座虽有便捷轨道交通停靠、却难以在本地扎根并辐射周边的‘产业中转站’。”

对比深圳西部，反差更加刺眼。从南山科技园沿地铁一路向西到宝安大空港，企业和人才在轨道上自由流动，产业界面连绵不断。西部是“走廊”，大运是“孤岛”——不仅内部断裂，跟北边的坂田华为、东边的坪山比亚迪之间，至今没有形成连续的城市界面。当年世茂那栋700米的图腾，正是那个时代能想到的缝合方式。图腾倒下之后，孤岛暴露无遗。

03 ）

不复制已有模式，走一条自己的路

当城市化进入下半场，“天际线高度”不再是最重要的指标。人们更关心有没有好工作、公园舒不舒服、房租贵不贵。有读者在上述华润拍地报道下留言：“城市更新不是比谁高，而是比谁更宜居，龙岗这次想通了。”

龙岗大运恰好是这场转型的样本，但它面临的问题，也是整个东部发展的缩影。

“我认为龙岗真正的问题也不是缺园区，而是产业聚集和高标准产业空间仍需要进一步加强。”蔡子杰从产业角度给出了更具体的诊断：现在东部很多项目本质上还是偏写字楼逻辑，但“研发、中试、AI硬件、半导体、机器人等产业，对层高、荷载、电力、物流、EHS等要求极高，真正适合高端制造研发和中试的平台目前还不算特别多”。他认为东部未来的机会其实不一定是继续大量新增产业用地，而在于应该更多盘活现有存量空间——大量村集体物业、低密度厂房、钢结构厂房、老旧工业区非常适合改造成测试中心、数据采集工厂、无人驾驶测试基地、新能源生产配套、跨境电商标准仓、高标仓以及研发中试平台。此外他还指出，现在很多年轻人更喜欢有品质、有设计感、有社交氛围的区域，龙岗整体还是偏传统，真正成规模、有品位、适合年轻人长期停留的商业和公共空间相对较少，大型mall、特色街区、夜生活以及文化休闲场景还不够丰富，可结合山海生态资源打造更多适合年轻人停留的消费和创业空间。

陈颖仪则将矛头对准了产学研的闭环断裂：“重点高校师资与毕业生质量有目共睹，AI小镇也积累了一批初创企业，但双方长期处于‘点对点’的松散合作状态，缺少常态化、机制化的成果转化平台。更关键的是，深圳西部成熟的金融与产业链生态形成了强大的‘虹吸泵’，科研成果和学生尚在实验室阶段就被吸引过去，本地企业因体量偏小、试错成本高，不愿过早承接不确定的技术。于是‘有苗无土’与‘有土无苗’并存，两端相互等待，最终谁也没能率先壮大起来。”

在华润接盘之后，缝合产城孤岛成为可能。住宅留人，万象商业留消费，公园和城际枢纽连接断裂的“点”。

但陈颖仪提醒：短期看，华润确实是能打破僵局的最佳人选，长期看，需要警惕单一主体可能带来的系统性风险。“大运的未来不在于复刻谁的传奇，而在于基于自身科教基因，走出一条华润操盘下的、可落地、差异化的突围之路。”

大运该走哪条路？既不能照搬宝安“先造景后引产”的模式，产业密度撑不起；也不宜重走龙华“先通勤后升级”的路子，枢纽只会变成虹吸通道。

陈颖仪设计了“第三条路”：以轨道枢纽为骨架，不再让便捷交通将人才快速抽离，而是通过主动设计机制，把大学城的科研势能、AI小镇的产业基底与周边的居住社区深度黏合，打通“楼上研发、楼下转化、隔壁生活”的创新微循环。并开出一个“五年药方”：首要是打通大学城与AI小镇之间的成果转化梗阻，由政府牵头设立概念验证中心和中试平台，配合专项基金，让实验室项目能在步行半径内完成从论文到样品的跨越，切断向西部的被动流失；其次是集中资源兑现华润接盘的地标项目及周边路网、学校配套，用确定的实景交付修复长期摇摆所损伤的市场信心；最后是主动链接坂田华为与坪山比亚迪等龙头企业的供应链需求，定向引导小镇企业进入深圳龙头企业的配套体系，使大运从被虹吸的“过路站”转变为产业链上的“功能补位者”——“没有转化闭环，产业留不住人；没有空间兑现，预期无法着陆；没有区域协同，大运始终是一座孤立的盆景。”

5月6日，华润用70多亿元拍下的，不是一个“第一高楼”的残局，而是一个“孤岛”开始摸索如何变成产业高地的新起点。（南方日报 记者 李荣华 陶清清 蔡攀攀 / 配图来自龙岗政府在线）

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