2026.05.17
本文字数：2577，阅读时长大约4分钟作者 | 第一财经 杜川
一边是楼市延续修复态势，“小阳春”行情持续演绎，重点城市二手房成交量大幅攀升；另一边是居民信贷数据的持续走弱，央行最新发布的金融数据显示，4月居民贷款大幅减少7869亿元，创有数据以来新低。
购房需求的稳步释放与居民信贷的大幅收缩形成鲜明对比，数据背离背后有何原因？
楼市与信贷数据背离
2026年以来，国内房地产市场稳步改善，4月延续一季度回暖态势。高频数据显示，4月30个大中城市商品房成交面积同比增长3.3%，结束此前连续回落的态势。
中指研究院报告显示，从4月数据来看，核心城市楼市“小阳春”行情延续，新建商品住宅销售面积同比基本持平，重点城市二手房成交量同比增长明显，反映出需求仍在持续释放、市场预期有所好转，其中上海二手房价格保持微涨。
具体在二手房市场方面，4月成交量同比增长13.4%，京沪均创近年同期新高。受今年春节较去年偏晚约两周的影响，购房需求释放节奏有所后移，4月20城二手房成交量同比年内首次转增。根据中指研究院数据，4月20城二手住宅成交15.6万套，同比增长13.4%；4月第四周20城二手住宅成交量已达2025年以来周度新高。累计来看，1~4月20城二手住宅成交48.9万套，同比增长0.8%，需求稳定释放。
核心城市二手房市场延续“小阳春”行情，成交量同比明显增长。一线城市中，4月北京二手住宅成交1.8万套，创近五年来4月的单月新高，上海二手商品房成交2.9万套，成交规模同处4月同期高位，市场保持较高活跃度。深圳同比仍下降2%，但月末新政预计将对短期市场形成积极带动。烟台、厦门、衢州等二三线城市同比也出现明显增长。
与楼市成交数据形成强烈反差的是惨淡的居民信贷数据。央行数据显示，4月人民币贷款净减少100亿元，罕见录得负值，同比少增2900亿元。居民贷款是主要拖累项，4月居民贷款减少7869亿元，同比多减2653亿元。其中，居民短贷、中长贷分别减少4462亿元、3408亿元，同比分别多减443亿元、2177亿元。两项数据均同比显著多减，直指消费贷、房贷需求全面收缩。
居民加杠杆意愿仍偏弱
综合市场分析来看，4月楼市成交回暖与居民中长期贷款数据走弱的背离现象，是居民负债意愿转变、购房结构分化等多重效应叠加的结果，核心是居民部门主动去杠杆趋势的持续深化。
收入与就业预期不佳状况尚未改善，加之季节性需求回落导致4月居民信贷下降明显。中国首席经济学家论坛理事长连平分析，4月居民部门信贷大幅减少，消费贷款、车贷、房贷等银行贷款总量下降规模大于去年同期。北上广深等30个大中城市商品房成交面积虽略高于去年同期，但较3月有所回落；全国房价仍未有回升迹象，居民购房需求低迷，按揭贷款增量不足，拖累了信贷增长。
居民主动去杠杆，购房自有资金占比大幅提升是另一原因。兴业证券研究报告认为，新增居民中长期贷款数据较去年同期进一步弱化，尽管4月全国30城商品房成交面积同比增长3.4%，时隔7个月由负转正，但购房主要使用自有资金，居民加杠杆的诉求依旧不强。
今年以来，房地产市场有所改善，高能级城市地产修复带动居民中长贷边际改善，前4个月居民中长期贷款增加1199亿元。
“但目前房地产市场整体仍处磨底阶段，居民加杠杆意愿仍偏弱，按揭早偿也在持续。”中国民生银行首席经济学家温彬认为，这也是居民主动降低债务负担、改善资产负债表的自然过程。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，4月二手房成交回暖与居民中长期贷款数据背离，可能缘于几点原因：一是居民加杠杆意愿仍偏弱，实际购房中可能倾向于提高首付、降低贷款成数；二是二手房成交套数回升但价格仍在调整，总价修复滞后于套数增长，或拉低单笔贷款金额；三是近期多个核心城市提高公积金贷款额度，也可能对商业贷款形成一定替代。
此外，新房修复滞后于二手房交易回暖，而后者主要是存量交易，“卖一买一”模式下新增房贷有限，更多是贷款转移而非净增加，也被认为是居民中长期贷款表现不佳的原因之一。
按揭或延续负增长
从宏观层面来看，近年来房地产市场深度调整在一定程度上影响了居民信用扩张意愿，很多家庭由过去“加杠杆”逐步转向“去杠杆”。2024年以来，个人贷款增长有所放缓，带动居民部门杠杆率持续下行，从2024年一季度的62.3%降至2026年一季度的59.0%。
国家金融与发展实验室（NIFD）发布的《2026年一季度宏观杠杆率报告》显示，一季度居民部门债务增速为-0.4%，自1995年三季度以来首次出现负增长。其中，预计房贷增速从2025年末的-1.8%降至-2.6%，自2023年二季度起连续12个季度负增长。消费性贷款（不包括房贷）增速从2025年末的0.7%降至-1.2%，首次出现负增长。经营性贷款增速为3.7%，较2025年末下降0.3个百分点。房价下行压力和收入增长放缓是制约信用扩张的关键因素，拖累居民部门杠杆率从2025年末的59.4%回落至59.0%。
央行公布的一季度个人住房贷款余额数据也显示，3月末个人住房贷款余额为36.72万亿元，较去年末的37.01万亿元进一步减少了2900亿元，较去年同期则减少了1.18万亿元，降幅达3.11%。
连平认为，当前，我国居民收入增速放缓，就业预期不佳，尤其是青年就业压力较大，消费信心不足，债务压力偏高，降低家庭负债、增加防御性储蓄的倾向较为明显。
往后看，业内专家普遍认为，楼市整体仍处于磨底阶段，信贷需求尚待修复。
温彬分析，在各地房地产增量和存量政策带动下，二季度房地产市场有望延续结构性修复，相关刚性和改善型住房需求或进一步释放，但仍需关注政策效果的持续性和需求释放节奏。关于提振消费的城乡居民增收计划、消费品以旧换新、推广中小学春秋假、落实职工带薪错峰休假制度等政策陆续落地显效，也有望进一步催生消费信贷动能。
“按揭或延续负增长。”光大证券研究所副所长王一峰则认为，现阶段，房地产市场整体尚在磨底阶段，区域、项目分化格局延续，核心城市高性价比及改善型产品表现更优。楼市结构性行情叠加居民端就业、收入、预期待修复，居民置业观望情绪相对明显，加杠杆购房较为谨慎，按揭贷款投放受需求不足压制明显，早偿压力仍在高位，整体读数仍将负增长。
天风证券（维权）固定收益首席分析师谭逸鸣认为，往后看，居民加杠杆意愿可能仍待进一步修复，居民购房和消费需求的释放可能需要结合收入预期改善和资产负债表修复进一步观察。
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