中金研究

4月央国企地产债信用利差继续修复，头部主体利差修复幅度较大，部分较弱主体利差仍在高位。我们认为后续总体信用利差或继续修复，头部主体利差有望修复至本轮利差走扩前水平，中等资质主体利差跟随修复，我们建议以中短久期配置为主；尾部主体利差修复相对较难，不过1年左右品种可适度下沉挖掘收益。

风险

房地产下行超预期，出现超预期信用风险事件。

Text

正文

销售跟踪：4月新房销售面积同比转为增长。根据中指研究院数据，2026年4月新建商品住宅销售面积和销售额环比分别下降8%和增长3%，同比分别增长4%和7%，新房销售同比转为增长；分城市能级看，一线城市销售面积环比下降5%、同比增长7%；二线城市销售面积环比下降2%、同比增长4%，三线及以下城市销售面积环比下降20%、同比下降1%。周度数据来看，30大中城市商品房成交面积4月以来6周累计值同比增长7%。

房企销售：我们重点跟踪的房企有35家披露了2026年4月销售数据，销售额环比平均增长9%，同比平均下降3%。具体来看，保利发展、中海地产、招商蛇口、中国金茂同比分别变动+5%、+20%、+47%和+26%，保利置业和越秀地产同比分别变动+23%和-17%，滨江集团、龙湖集团和新城控股同比分别变动-9%、-44%和-42%。

土地市场：土地成交额同比下降。2026年4月全国住宅性质土地推地建筑面积2469万平米，环比下降3%、同比下降36%，成交建筑面积2167万平米，环比下降11%、同比下降28%；4月土地流拍率7%，环比有所上升，4月成交溢价率9%，环比上升；4月土地成交金额996亿元，环比下降9%、同比下降38%，分能级来看，一线、二线、三四线城市土地成交额同比分别变动-33%、-56%和-22%。

融资跟踪：4月境内地产债净增量转正。2026年4月地产境内债发行量和净增量分别为423亿元和66亿元，其中国企净增133亿元、非国企-67亿元。4月非国企发债情况，滨江集团发行1年期中票，票面利率2.07%，五新实业发行5年期中债增担保中票，票面利率2.75%。4月美元债发行量5亿美元，净增量-14.45亿美元，首开集团发行3年期3.5亿美元债券、票面利率6.3%，万达商管发行3年期1.5亿美元债券、票面利率12.5%。到期方面，2026年二季度地产境内债到期回售合计1365亿元，环比下降、同比小幅增长；美元债到期回售合计23.36亿美元，环比和同比均下降。具体个券来看，龙湖2026年5月有15亿元境内债面临回售。

二级市场走势：4月房地产行业利差收窄居多，美元债指数上涨。2026年4月房地产行业利差走势不一，AAA、AA+、AA和AA-隐含评级超额利差均值分别变动0bp、-9bp、-12bp和10bp，AA+中保利发展多只个券利差收窄幅度居前；AA中保利置业、铁建地产、电建地产、大悦城、首创城发等多只个券利差收窄靠前，首开股份（维权）利差走扩居前；AA-中华侨城集团利差走扩居前。4月美元债指数当月回报率0.71%，高收益表现好于投资级，回报率分别为0.95%和0.36%。龙湖集团美元债曲线上涨3-4美元至72-95美元区间。

行业投资建议

2026年4月政治局会议[1]提及“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”，随后深圳放松房地产政策[2]，4月新房销售同比转正，出现积极信号。4月央国企地产债信用利差继续修复，头部主体利差修复幅度较大，部分较弱主体利差仍在高位。我们认为后续总体信用利差或继续修复，头部主体利差有望修复至本轮利差走扩前水平，中等资质主体利差跟随修复，我们建议以中短久期配置为主；尾部主体利差修复相对较难，不过1年左右品种可适度下沉挖掘收益。

[1] https://www.gov.cn/yaowen/liebiao/202604/content_7067187.htm

[2] https://zjj.sz.gov.cn/xxgk/tzgg/content/post_12759895.html

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文章来源

本文摘自：2026年5月13日已经发布的《4月房地产债券月报：利差继续修复》

袁文博 分析员 SAC 执业证书编号：S0080523060023

许   艳 分析员 SAC 执业证书编号：S0080511030007 SFC CE Ref：BBP876

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