（2026年5月12日·北京）当增量红利悄然退潮，存量市场成了新的机会，商办资产的估值逻辑正在被彻底重写。
供给端，过去十几年狂奔式开发带来的供应，依旧沉沉地压在市场上方。但从需求端看，故事却有了新主角。
AI、芯片、低空经济、新能源……这些“新质生产力”企业正悄然成为租赁主力，他们不再把“地段为王”奉为经典，转而追求“产业适配、空间灵活、绿色低碳”等内涵。
与此同时，资本工具层面迎来里程碑式的突破。2025年年末，商业不动产公募REITs正式开闸，写字楼、酒店、商业综合体纳入常态化申报。目前已有多单写字楼REIT进入申报、受理阶段，预计2026年下半年将实现首批上市，彻底打通写字楼资产证券化闲环。
供求关系的改变、租赁需求的更迭，叠加资本逻辑的转向……三重变量之下，运营模式不得不重新调整。
可以看见，当前中国商办行业正迎来一场从产品到生态、从产业集群到运营服务、再到资本工具的全方位重构。
作为商办资本的持有者和运营者，该如何落笔，才能为下一个十年勾勒出最优美弧线？
5月12日，2026观点商办暨资管大会在北京召开，观点机构将携手商办与资管领域的企业高层、创新先锋、专家学者、金融投资机构等全产业链精英，齐聚中海金融中心，聊破局，探重构，话共生。
现场，《表现力指数·2026商办暨资管卓越表现报告》系列研究成果亦正式发布，通过数据、案例、趋势和判断，让参会者直观了解行业的面孔与脉搏。
以共生破局存量
告别增量时代，商办运营者们站在了存量提质的拐点上。
2026年，行业不再比谁跑得快，而是比谁活得好。商办楼宇的运营者们，正从单纯的“空间提供者”进化为“生态合伙人”。如何打破楼宇孤岛？如何绑定多方利益？如何激活万亿存量？这些问题，成了这个阶段最紧迫的考卷。
在这场大考中，几家头部玩家率先亮出了自己的答案。
作为大会第一位演讲嘉宾，中海商业助理总经理、COOC全球负责人张存理，带来了一个关键词：产业乘法论。
中海商业助理总经理、COOC全球负责人张存理“过去，楼宇的价值看的是硬件参数。”她开门见山说到：“但现在，我们处于用户思维阶段，楼宇的价值取决于客户能在这里做出多大的生意。”
所以，中海商务不再盲目追顶配，而是满足特定产业客户的特定诉求。
具体怎么做？张存理的答案是三个维度：天时、地利、人和。
天时，是踩准产业趋势。新能源、新材料已经贯穿了三个五年计划；量子科技、脑机接口、具身智能、第六代通信等，正成为政府大力发展的新风口。“我们在做写字楼定位的时候，会先看这些产业究竟需要一个什么样的楼？”
地利，是读懂城市基因。中海商务的投资布局，过去是“广撒网”，现在是“精聚焦”，精准布局于有产业发展潜力的城市和子市场。
“因为这些城市有很强的产业基因。”张存理解释：“先看地块的基因，再看片区的基础，才能顺势承接片区的产业红利。”
人和，是让楼宇适配产业。“不是让客户来适应楼宇，而是让楼宇适配产业的诉求。”张存理指出，中海商务已通过构建成熟的生态服务体系将这一理念付诸实践。“我们整合内、外部资源，为入驻企业提供覆盖供应链、空间设计、行政服务及企业间合作链接的全周期支持。这套体系正是我们能够从‘空间提供商’转变为‘产业成长伙伴’的支撑，也是构筑长效共生关系的基础。”
张存理举了两个例子：上海中海慧智广场，通过电量增容和地下室承重改造，适配AI产业实验室空间；成都交子大道中海国际中心8栋写字楼，通过产业聚合力，实现了“上下楼即上下游”。
演讲最后，她点明了破局的关键：“抓住下一轮产业动能，构筑更长久的共生生态。”
如果说中海商务锁定的B端产业集群，那么恒隆地产则从C端员工的情感归属切入。
恒隆地产高级董事-办公楼、酒店、住宅及服务式公寓业务隋颂伟在演讲中强调：“我们不是单纯提供一个商务空间，而是打造一个多元业态的共生社区。”
恒隆地产高级董事-办公楼、酒店、住宅及服务式公寓业务隋颂伟为什么一定要多元？
他给出两个理由。第一，不同经济周期中，多元业态能提升抗风险能力；第二，多元业态能把办公、零售、酒店、住宅拧成一股绳：办公楼为商场带来工作日客流，酒店延长停留时间，住宅则填满24小时的最后一环。
在他看来，当下困境源自供应量与吸纳量的不平衡，从而引发了租金下调、估值下降、资产下行、投资受挫……这串连锁反应，谁都躲不开。
不过，恒隆仍旧保持清醒，隋颂伟认为：“存量时代，没有捷径。我们只能回归最基本，从日常管理营运做起，服务好顾客，丰富产品线，维护好配套设施，做出差异化。”
整场演讲中，他反复强调一个词：共生。
他认为：“共生，是在这个市场里面必须做的一个选择，也是一个最好的选择。与市场共生，与租户共生，也与竞争者共生。”
演讲的最后，隋颂伟坚定而有力地强调：“我相信，将来一切都会好起来的。”
新时代的重构与突围
当前去化周期下，“降价换租”成为不少商办运营者的常规操作，降租金、送免租期、补装修款……短期内的确能拉升出租率。但从长期看，租金下行幅度远超出租率回升带来的收益，总收入反而缩水。
面对这个局面，卓越商办管理公司总经理马婉给出了一条新路：从“机械性量价关系”转向“有陪伴性的成长”。
卓越商办管理公司总经理马婉为什么？她透露了一个关键数字：“卓越的资产池里，80%是存量客户。如果为了抢新租客而大面积降价，反而会引发价格体系的崩塌。”
该怎么做？马婉的答案是，除传统物理空间上的服务之外，更加注重业务服务和社群服务。前者能让写字楼从成本项转为增长项，后者则把被动式服务转变为主动洞察和快速链接。
三项服务叠加，带来的效果如何？马婉透露，卓越商办整体客户续租率达到85%，“客户的粘性，绝不仅仅是建立在价格争夺之上”。
除此之外，卓越还做了两件事：主动运营和产品创新。
她提到，运营上，用社群活动、VIP服务引入德国外资所搭建生态圈；产品上，把长期滞销的小单元包装成联办产品；风格上，走“酒店老钱风”，迎合深圳新媒体、科技企业的年轻决策者。
“不存在绝对没短板的产品。”马婉指出：“我们只是在和时间、和市场赛跑，用更懂市场的产品来赢得客户的选择。”
此外，马婉透露，卓越还有一个硬规矩，每年拿5%的CAPEX做装修提升。
她最后总结：“存量市场是一场租赁马拉松，拼的不是谁降得快，而是产品力、服务力的持续提升。”
卓越从产品和服务两方面迎战，而高格则从产品、营销、运营三路突围。
高格办公空间副总裁/联合创始人周兴强提出了三个重构：产品结构重构、营销模式重构、运营模式重构。
高格办公空间副总裁/联合创始人周兴强产品端，他把办公产品分为ABC三类：A类爆款，以10%供应量，承载50%客户；B类竞争产品，用60%供应量，承载40%客户；C类利润产品，以30%供应量，承载10%客户，稳定贡献利润。
“当三类产品在同一栋楼宇中重构完成后，写字楼不再是单一的物理空间，而是企业成长的生命周期载体，无论大客户、中客户、小客户，都能在这栋楼里找到位置。”
营销端，周兴强强调“多点营销”，在他看来，业主方品宣的触达率可能不到10%，大量客户根本够不到，因此要构建自有营销能力的产品矩阵。
运营端，提出了两个关键词：选定方向、单点击穿。
在周兴强看来，楼宇是一个大的生态体，不可能什么都做，只选一个方向，只有做到“单点击穿”，才能引发巨大的化学反应。
他最后点明，业主需要的不是二房东、施工队或中间商，而是一个整合产品、营销、精细化运营能力的综合服务商。
数字赋能与资管转型
增量时代，拼的是速度、资源、杠杆；到了存量时代，拼的是运营、现金流、内容和韧性。
越秀商管写字楼事业部总经理黄钰麟一上台，就甩出两个硬核问题：存量项目如何在巅峰回落之后稳住阵脚？新增项目又如何保障收益、提升回报率？
越秀商管写字楼事业部总经理黄钰麟先说新增项目，当前市场环境下，项目培育周期延长，难以快速达到上市标准。越秀的解法很巧妙：引入私募股权（PE）作为中间桥梁，实现分阶段退出。
“项目建成后先引入PE，完成首次出表；培育成熟后，再从PE退出并注入公募REITs，提升资本周转效率。”
黄钰麟表示，公募REITs与PE的核心差异在于收益目标，前者追求长期租金收益最大化，保障持续稳定现金流；后者追求退出时点资产估值最大化，通过优化租金结构推高估值。
因此，租赁策略也截然不同，公募资产偏爱长期稳定的租户；PE项目则更激进，用灵活租金政策快速拉升出租率。
至于存量项目，越秀的打法数字化管理和精准定位。
数字化方面，越秀搭建了两套系统，分别赋能招商管理和资产管理。其中，招商管理系统聚焦商机全流程管控，记录客户来访、需求等信息，精准筛选优质客户。同时，通过系统数据可精准分析项目问题，所有商业决策均以系统数据为支撑。
数字化，不只是越秀的武器。
仲量联行中国区科技业务产品负责人鞠玮婕带来了一组让人眼前一亮的数据：两年前，商业地产领域AI采纳率仅5%；目前，全球88%投资者已经启动了AI试点，“AI的落地速度远超我们的预期。”
仲量联行中国区科技业务产品负责人鞠玮婕更重要的是，战略重心变了，“曾经大家最关心的是提效，现在已经转向了能不能带来实际的业务增长。”
当前预期最高的应用场景是什么？鞠玮婕提到，当属投资与资产管理组合。而两年前排第一的，还是物业服务提效。
“2026年是AIAgent的应用元年。”鞠玮婕说：“希望推动商业地产领域真正把AI用起来。”
随着大会进入主题讨论会环节，更多方向的议题讨论也愈发热烈起来，
主题讨论会：商办新气象
主持嘉宾：合景泰富商业资产管理公司写字楼事业部总经理陈昭君
讨论嘉宾：北京北辰商业管理有限公司副总经理朱钦；华贸集团总裁助理郝群；嘉里建设北区可持续发展负责人双燕；金地集团开发管理公司副总经理王欣；千万项科技总经理康龙
合景泰富商业资产管理公司写字楼事业部总经理陈昭君表示，行业不能再局限于开发与基础运营两大维度，更需要打通产业链各环节、打破主体间边界壁垒，全方位提升资产整体效能。
“新质生产力已是行业热点，商业资产不应只停留在概念层面，更要落地成为承载新质生产力的实体载体。”陈昭君指出。
北京北辰商业管理有限公司副总经理朱钦表示，实际招商中，写字楼租金只是很小的一部分成本，企业最关心的是在经济下行时期如何生存、如何找到新订单、如何快速发展。
“现在企业入驻写字楼，更关心找政策、找投资、找场景、找订单。”
基于此，北辰从五个维度发力，包括政策引领、金融对接、场景开放、生态活动、专业服务等方面对入驻企业进行赋能。
华贸集团总裁助理郝群则观察到，现在入驻企业在组织架构、人员规模、办公配套及消费预算上均出现明显变化，倒逼运营方同步调整服务适配策略。
“企业不仅关心餐饮客单价、员工生活配套诉求持续迭代，更需要运营商主动吃透属地政策红利，为企业争取专项扶持、助力业态升级；同时搭建产业圈层与资本资源平台，促成企业间资源对接与合作共生。”
她认为：“当下商办运营需彻底跳出传统物业租赁思维，换位思考扎根客户真实需求，以多元服务、资源整合与精细化运营，稳固客户粘性、沉淀资产长期价值。”
金地集团开发管理公司副总经理王欣则从轻资产代建视角切入。
他认为，目前行业处于存量、增量双重承压阶段，多地写字楼空置率居高不下，同时大湾区仍有大量新增写字楼入市，市场竞争进一步加剧。
压力之下也有新机会。王欣认为，科技、金融企业自用定制总部需求明显上涨，企业偏向打造个性化办公空间；此外，存量资产功能性调整趋势凸显，资产灵活盘活特征愈发明显，写字楼改造、业态转换将成为行业常态，这为资产管理与商业代建赛道创造全新业务机会。
千万项科技总经理康龙进一步强调了数字化的落地价值。
他提到，千万项通过智慧数据化、智慧服务化提升效率和改善业务流程。
“针对一栋楼，我们会全面掌握其商业布局、配套业态及各类服务信息，将所有相关的周边资管数据整合上去。只有在获取这些基础数据之后，才能进行更深入的运营。”
在此基础上，千万项推动业务前置和服务前置：业务前置是帮助客户分析融资、法律、上下游以及自身经营情况；服务前置则是针对催缴、收缴、扩租等一系列服务，提供一定体量的相关服务。
除了数字化，ESG正在成为“留住客户”的新王牌。
嘉里建设北区可持续发展负责人双燕坦言，大批新增供应对写字楼存量市场带来了无法避免的冲击，“因此，要用ESG这种软性服务，更好地留住租户。”
她透露，目前嘉里建设北区正把ESG分为四个象限，以推动轻量化改造服务。
除硬性改造、绿证和价值链接外，嘉里建设提供的服务方向还包括品质办公。据了解，嘉里建设没有用外部第三方顾问，由自己团队研发了一套系统。
“我们可以进入租户的租区，检查办公环境是否健康。这样，能够用专业方法帮助检测并提出好的建议，客户会觉得我们很专业，对我们的服务也就放心了。在这个过程中，租户也会和我们产生联动。”
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