摘要：聚焦核心城市、具备强产品力与品牌信用的头部房企，将在行业触底回升的新周期中持续占据领跑优势。

观点指数 在4月30日观点指数研究院发布的《2026年4月房地产市场分析报告·观点指数》中，其发现2026年4月以来全国重点城市房地产市场延续回暖态势，北京、上海等 6大核心城市新房及二手房成交集中放量，市场复苏节奏持续加快，高能级城市市场韧性尤为凸显，以旧换新置换需求成为本轮回暖的核心动力；同时行业销售格局深度分化，头部房企凭借核心城市核心地段的优质项目实现强劲去化，2026年其普遍锚定核心城市作为战略布局核心。

4月京沪新房市场韧性凸显 市场延续回暖态势

2026年4月以来，全国重点城市房地产市场延续回暖态势，核心城市市场韧性尤为凸显。观点指数对北京、上海等6个重点城市的监测数据显示，4月前三周重点城市楼市成交迎来集中放量，商品住宅累计成交2.37万套、271.81万平方米，成交套数、面积分别环比回升26.02%、27.61%；2026年内累计成交已达8.83万套、1028.83万平方米，市场复苏节奏持续加快。

整体来看，6个重点城市因政策落地力度、市场供需结构的差异，呈现出分化复苏的格局，高能级核心城市的市场支撑力与修复能力显著领先。

北京 4 月前三周商品住宅成交 5061 套、54.46万平方米，分别环比大幅回升 172.54%、140.76%，同比回升 102.20%、69.33%；二手房市场表现尤为稳健，成交 13365 套、117.99 万平方米，成交套均面积稳定在 88 平方米左右，刚需与改善需求同步释放，市场韧性凸显。

长三角市场率先复苏，上海市场回暖势能领跑重点城市，活跃度持续升温，4 月前三周商品住宅成交 7179套、72.41万平方米，套数、面积环比分别回升 11.27%、16.88%，同比回升30.53%、29.49%；二手房成交热度有所回落，成交2.13万套、171.18万平方米，环比微降 4.78%、2.86%，成交套均面积稳定在80平方米左右。

杭州楼市成交放量显著，4月前三周商品住宅成交1761套、26.77万平方米，套数、面积环比分别回升 46.26%、47.29%，同比回升16.78%、28.73%；二手房成交热度远超新房，累计成交 3741 套、37.59万平方米，环比回升 11.81%、12.51%，成交套均面积稳定在100平方米左右，改善置换需求成为市场的主力。

广州新房成交反弹力度突出，4月前三周商品住宅成交 3806 套、43万平方米，套数、面积同比分别回升 24.42%、43.20%；二手房网签6668 套、66.47 万平方米，环比回升 57.82%、65.13%，成交套均面积稳定在 96 平方米左右，新房供应放量带动成交修复，二手房稳步补涨。

深圳市场回暖信号清晰显现，4月前三周商品住宅成交 1289 套、14.35万平方米，套数、面积环比分别回升 32.75%、32.16%；二手房成交弹性更强，累计成交 4470 套、42.88 万平方米，套数、面积环比同步回升 26.09%、25.46%，成交套均面积约96平方米，市场信心逐步修复，刚需入市节奏加快。

成都是重点城市中成交规模较高的城市，4月前三周商品住宅成交4645套、60.81万平方米，套数、面积环比分别回升14.89%、16.73%；二手房成交保持高位运行，成交1.91万套、182.44万平方米，环比回升16.39%、18.67%，成交套均面积稳定在96平方米左右，刚需底盘稳固，新房二手房双向共振回暖。

整体来看，6个重点城市此轮楼市回暖充分验证了核心城市房地产市场的强支撑力，短期重点城市回暖态势有望延续，中长期全国楼市分化格局仍将持续，行业将逐步回归平稳健康发展的新常态。

短期来看，随着成交端刚需与改善需求的同步释放，北京、上海、深圳以刚需房源为成交主力，套均成交面积偏低，杭州、成都、广州改善型需求占比更高，套均成交面积偏大，“以旧换新” 的置换需求成为市场回暖的重要动力，重点城市市场回暖态势有望延续，北京、上海等核心城市的市场领跑态势仍将保持。

销售格局深度分化 头部房企以产品力领跑核心市场

在整体市场分化的大背景下，核心城市核心地段的优质改善项目凭借过硬的产品力与稀缺的区位价值，展现出强劲的去化能力，成为房企销售业绩的核心支撑。

杭州余杭未来科技城的保利天奕项目，一季度揽获16.33亿元成交金额。该地块为保利2025年4月竞得，总价42.5亿元，楼面价2.14万元/平方米，周边集聚阿里总部、vivo、字节跳动及“杭州六小龙”等科技创新头部企业，区域人工智能产业规模已突破1500亿元，科创高知人群构成了项目的核心购买力。产品打造上，项目占地约8.27万㎡，总建面约28.35万㎡，容积率2.4，绿化率35%，规划23幢16-24层住宅，涵盖建面约103-175㎡全周期户型，以“悬浮湿地之上的未来生活松弛岛”为设计理念，将外部西溪湿地景象内化为社区景观基底，通过整体抬升约5.4米的抬地设计，打造出适配杭州市场的差异化社区底盘。

高能级城市的高端改善项目持续跑出热销行情，成为市场回暖的核心抓手。上海市场，绿城潮鸣外滩于3月28日首次开盘，实现销售额14.85亿元，首开去化率近9成。作为绿城在上海落地的第二座“潮鸣”系高端作品，项目前身为绿城2024年8月竞得的HK315-11地块，规划建设4栋10-29层住宅，仅推出194席稀缺房源，配建4个下沉式会所与风雨连廊，采用全人车分流设计，凭借高端产品定位与核心区位优势获得市场的高度认可。

北京市场，中建方程与中建智地联合打造的中建・方程国贤府项目于4月11日正式开盘，首开销售406套，实现销售额17.2亿元，去化率达85.3%。据悉，项目于2026年3月21日取得预售许可证，批准销售套数共计476套，涉及13栋住宅楼，准许销售面积4.5万平方米，销售均价约4.5万元/平方米，央企品牌背书与适配市场的产品力，共同推动项目实现开盘热销。

面对行业筑底运行周期，头部房企在2025年度业绩会上集中披露2026年销售目标与战略布局，普遍以“稳”为核心基调，锚定核心城市与优质赛道，明确了差异化的发展路径。越秀地产明确2026年维持千亿元全口径销售目标，经营端以财务安全为底线，同步保障回款率、毛利率及经营性现金流的健康稳定，同时预判2026年为房地产市场底部，市场机会将高度集中在核心城市核心地段。

中国海外发展则明确2026年有信心实现销售“稳中有进”，全年可售货量近6000亿元，其中一线城市（含香港）货值占比超五成，二线及强二线城市货值占比近三成，凭借核心城市的优质货值布局，持续夯实销售的基本盘。

绿城中国提出2026年力争完成1300亿元左右的全口径销售目标，政策端预判高质量城市更新与“好房子”建设将成为2026年行业两大关键发力点，市场端预计2026年下半年核心城市房地产市场有望止跌回稳。

华润置地表示，行业最艰难的时期已过去，市场进入触底回升、深度分化的新周期。2026年公司不含新增土储的可售货值达4500亿元，为销售规模稳定提供充足保障，预计全年销售规模与2025年基本持平。长期战略层面，华润置地将开发销售业务定位为业绩基本盘与营收、现金流主力，规划“十五五”末开发业务营收规模维持在2000亿元- 2500亿元，稳居行业头部，营收占比保持70%—75%，利润占比接近40%。尽管2026-2027年传统房地产市场仍承压，但随着投资质量提升与“做一成一”策略的兑现，开发业务将逐步企稳回升，公司将持续深耕一线及强二线核心城市，挖掘有产业支撑的价值洼地，聚焦住宅核心业态，优选快周转、高性价比的项目。

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