随着未来五年城市更新路线图的出台，房地产行业又迎来一剂久违的“强心针”。

5月28日晚，在国常会审议通过后，《城市更新“十五五”规划》(下称《规划》)正式对外公布，对“十五五”时期我国城市更新工作的目标指标、重点任务、重大工程和政策举措加以部署。《规划》明确了“十五五”期间要完成的量化指标，包括城镇危旧房改造50万套，老旧小区改造约11.5万个，老旧街区和厂区改造约1500个，城中村改造4000个等等。

《华夏时报》记者注意到，5月29日上午，房地产企业在二级市场上出现了拉升。A股市场上，万科A直线涨停，香江控股、北辰实业涨幅超10%；港股市场上，碧桂园盘中股价涨超38%，融创中国涨超21%，万科企业、世茂集团跟涨。

中指研究院研究总监吴建钦向《华夏时报》记者表示，作为首次出台的城市更新“十五五”规划，整体更加注重原则性、整体性的谋划，充分融合了城市更新前瞻性的发展理念，可持续性的发展机制，系统性的实施模式。他指出，《规划》首次在全国层面针对居住空间、产业空间、公共空间的更新改造提出了量化的发展目标，显示未来城市更新将更加综合，更加系统。

加快房企转型

过去两年，城市更新领域迎来了多项重要政策。尤其是去年5月，中办、国办发布了《关于持续推进城市更新行动的意见》(下称《意见》)，这也是实施城市更新行动“路线图”的首次出台。

而《规划》在《意见》的基础上，进一步提出了2030年、2025年的发展目标，即到2030年城市更新行动取得重要进展，城市开发建设方式转型初见成效；到2035年，城市更新体制机制更加完善，城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效取得显著成效，创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市基本建成。

对于2030年要完成的城市更新任务，《规划》给出了10个主要指标。其中，城镇危旧房改造数量，截至2030年要完成50万套，这一指标在“十四五”期间是25万套；新开工改造城镇老旧小区数量有所减少，从“十四五”时期的24万个下降到11.5万个，城中村改造数量与“十四五”基本持平，维持在4000个左右，改造规模依旧庞大。

《规划》还提到了房地产相关的内容，要求加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度，促进房地产开发企业转型发展、参与城市更新。《华夏时报》记者注意到，在《意见》之中只有一处提到企业，为“支持企业盘活闲置低效存量资产”。相比之下，此次的表述对房地产企业明显更为积极。

上海易居房地产研究院副院长严跃进向《华夏时报》记者表示，从房地产角度看，本次规划明确了三方面与行业高度相关的内容，分别是更大力度支持盘活存量土地、建立房屋全生命周期的安全管理制度以及明确"好房子"的建设改造工作。当前存量土地盘活力度亟需加大，“更大力度”意味着政策层面将进一步倾斜，金融财税政策也将持续跟进。总体来看，房地产应成为城市更新的重要板块，既要做好房屋及土地的盘活更新，也要在政策层面持续获得支持。

促消费、扩内需

作为扩大内需的重要抓手之一，城市更新对经济发展的促进作用是近两年政策强调的重点。去年7月召开的中央城市工作会议部署了7方面重点任务，其中第2条“建设富有活力的创新城市”就与创新和高质量发展相关，也是在这条中明确提到了“高质量开展城市更新”。

《规划》也将“培育壮大城市发展新动能”安排在总体要求后的第2条这一突出位置，并强调了要在城市更新中精心培育创新生态。包括推动老旧街区厂区、低效产业园区、低效楼宇等转型升级，优化提升传统产业，培育壮大新兴产业和未来产业，因地制宜发展新质生产力，提升城市产业创新活力；发展智能建造，培育现代化建筑产业链；推动消费基础设施改造升级，发展首发经济、银发经济、冰雪经济、低空经济、赛事经济、体验经济等；培育国际消费中心城市。

近年来，无论是低效工业园区改造，还是创新街区建设，越来越多的项目都在以打造产业链为目标，形成“上下楼就是上下游”的生态。例如，北京亦庄“模数世界”，集合了包括集思科技在内的AI应用企业、三启万物在内的大模型研发企业和恺望数据等数据算力企业等。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对此认为，“壮大城市发展新动能”既有存量物业盘活利用，又有老旧街区厂区、低效产业园区、低效楼宇等转型升级发展新产业，有房地产新模式和住房保障。房地产和建筑业在过去多年里是国民经济的支柱产业，在房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，其价值要以新的模式、存量带动的模式、与实体产业融合的模式，促进人的发展的模式呈现出来。

中央财政支持

“钱从哪里来”是城市更新的关键问题。《规划》明确提出，要通过财政、金融政策对城市更新予以支持，并积极吸引社会资本参与。

财政方面，包括中央预算内投资支持、中央财政支持实施城市更新行动，允许通过地方政府专项债券支持符合条件的城市更新项目建设。并要求地方政府加大财政投入，落实城市更新相关税费减免政策。

2024年以来，中央财政已经连续三年支持城市更新行动，共有50个城市获得了支持。其中2024年有15个，2025年有20个，2026年有15个。补助额度为东部地区每个城市补助总额不超过8亿元，中部地区每个城市补助总额不超过10亿元，西部地区每个城市补助总额不超过12亿元。

金融方面，在不新增地方政府隐性债务的前提下，对风险可控、商业可持续、符合条件的项目，允许采用综合开发、银团贷款、项目投资等市场化模式给予支持，并且探索金融支持城镇老旧住房自主更新、原拆原建。

严跃进认为，“探索金融支持城镇老旧住房更新、原拆原建”值得关注，意味着将在传统个人住房贷款基础上培育新的住房金融支持方式。据记者了解，杭州浙工新村、北京市桦皮厂胡同8号楼等多个项目已经进行了探索和实践。

社会资本方面，推动符合条件的城市更新项目发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)、资产证券化产品等。支持符合条件的城市更新企业发行公司债券、中期票据等。按照谁受益、谁出资原则，充分发挥市场机制作用，构建政府、市场、居民资金合理共担机制。

李宇嘉指出，《规划》发布意味着城市进入存量主导时代，城市更新正式成为我国新时期城市增长的新动力。城市更新要以高质量和可持续的方式来推进，高质量就意味着不再是大拆大建，不再是房地产主导，而是人民城市主导。通过更新更好地盘活存量空间、补足配套短板，使得人居环境明显改善，经济业态更加丰富，文化遗产有效保护，风貌特色更加彰显，最终转变城市开发建设方式，从增量到存量，从投资为主到投资和消费为主。

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