来源：不良资产头条

5月6日，融创旗下“而今管理”全资子公司中标了长城资产的铭威珑郡国际的开发建设销售工程。意味着南昌这座停滞10年的顶级烂尾楼终于要重启了。

而就在一周前，融创华中区域又成功中标了中信金融资产的“武汉光谷湖畔捌号项目”工程，成为其首个中信系标杆合作项目。

2025年全年，融创共计盘活了12个地产项目。它的不良资产生意，彻底活了。

融创力战绿城、旭辉，成功夺标

南昌的铭威珑郡国际，长城资产为债权人，扮演甲方角色。

与融创一同竞争的，还有代建鼻祖绿城和实力新秀的旭辉，三家投标报价都是建设管理服务费为550万元，销售管理服务费固定费用为1250万元，销售管理服务费浮动费用1.20%。

但最终，融创笑到了最后。

这个项目对于长城资产来说是烫手的山芋，但在开发商眼中则是难得的香饽饽。

时间拉回到2010年，那是一个开发商拿地不计成本的地产黄金时代。

彼时，铭威地产以701万元／亩的价格该地块，成为轰动一时的地王。

2014年入市时，铭威珑珺预售价高达2.68万元/平米，震惊江西地产圈。

然而，它并没有创造热销神话。因定价太贵，当地购买力有限，一年之后就陷入滞销，据当时媒体报道，一共208套住宅仅卖出了18套，导致开发商资金链断裂。

随后，铭威珑珺经历过多次挂牌与流拍，价格一降再降，都无人接盘，成为南昌烂尾神盘。

2026年，项目公开竞标，最终融创力战绿城、旭辉拿下该项目在建工程采购代开发服务商代建代销项目。

这并非融创的首捷。4月29日，融创华中区域成功中标“武汉光谷湖畔捌号项目”的开发管理及销售服务，并已与中信金融资产正式签约。

该项目原开发商为武汉捌号湖畔置业有限公司，由中信金融资产持股。

项目坐落于武汉汤逊湖湖畔科创核心板块，区位与配套优势突出。项目整体定位45万方运动有氧公园住区，自带8万方社区园林，居住属性突出。

且该项目1公里范围内覆盖地铁2号线藏龙东街站、已动工的九年一贯制学校以及成熟商业配套，资源完善，具备优质的市场开发潜力。

中标后，融创负责项目开发管理与销售服务，中信金融资产进行资金管控。

中信金融资产三度纾困融创项目，到融创操盘中信金融资产的新项目，双方合作再度升级。

根据融创2026年财报显示：2025年其全力攻坚烂尾楼和停滞项目，12个核心城市的不良存量项目被盘活，预计能获得112亿元的资金回流。用于解决项目现有债务问题和启动项目开发建设，已累计收到约85.8亿元的资金。

由此形成了“盘活项目、销售回款、清偿债务、再盘活新项目”的良性闭环。

其中，北京融创壹号院、武汉光谷壹号院及天津梅江壹号院二期等项目已顺利开工建设并实现销售。

2026年，融创中国将继续加大力度推动与资产管理公司等能提供增量资金的机构合作，加快化解项目债务风险和盘活优质项目。

不良资产的长线生意

地产不良资产盘活这件事，一直有个很尴尬的症结：有钱的不会干，会干的没钱。

各大头部AMC手握充足资金、合规资质和政策红利，是不良资产市场的“金主爸爸”。

但问题是，AMC懂金融、懂风控，却不懂房地产开发，不会改产品、不会做营销、不会操盘落地，手里大把不良项目只能闲置，没法实现价值最大化。

而在此之前，房企和AMC的合作大多很肤浅，基本都是“救火式合作”：房企爆雷缺钱，AMC出钱解围，帮企业化解短期债务，项目盘活后双方合作就结束，周期短、模式单一、没有持续性。

但融创和AMC的合作，直接升级了一个维度。

今年5月26日融创的股东大会上，有参会投资者透露，在具体操作上，融创将立足项目自身情况一项目一策，形成针对性重组方案，引入AMC、合作方等新增资金进行盘活；对于短期内不能通过引入资金形成重组和盘活的项目，继续全力沟通债权人，尽力维护资产稳定，推动债务展期降息。

简单总结就是：AMC出钱、出资源、控风险；融创出人、出技术、做操盘；风险共担、收益共享，长期绑定共赢。

但房地产的存量盘活市场不止于此。据行业公开数据，全国还有海量停滞、烂尾、债务承压的存量项目，沉淀了万亿级的资产价值。

为了吃透这个红利，而今管理同时配套成立而今资本，搭建起“资本对接+全链操盘”的双平台体系，分工清晰、各司其职。

其中，而今资本主打“找钱、找项目、控风险”，专门对接各大AMC、产业资本，筛选优质存量项目、研判风险、运作资金；今管理主打“落地干活”，从项目前期研判、规划改造，到工程建设、营销卖房、后期运维，全流程全权操盘。

房企竞争依然激烈 只不过换了赛道

如今的房地产行业，已告别普涨红利，进入“存量盘活决胜期”。

2026年金科、远洋在组织架构上都有大动作，加码不良资产行业。

共性上，三家房企都摒弃了传统房企重拿地、重开发的扩张模式，转向轻资产、重运营的不良资产盘活路径，联合专业资管机构开展合作，规避独立操盘的资金与风控短板。

同时，也都搭建了专业化、体系化的项目运营机制，拆分风险处置与常态化运营环节，兼顾不良资产的风险出清与长期价值提升。

但在核心操作模式、合作架构、资产运营与处置侧重上，远洋、金科、融创三者呈现出差异化特征。

远洋的不良资产生意以深度绑定国有AMC为核心特色，形成了“AMC低价收债+远洋专业运营”的模式，除了代建之外，还要建设国家级特殊资产专业数据库，打通数据壁垒、破解估值难题、服务政策决策；构建“资产—资金—服务”生态，联动AMC、险资、产业资本、REITs等长期资金，联合专业机构形成协同合力。

业务覆盖标准化存量盘活、商办业态改造、库存去化等多元场景，业务布局更偏向市场化、规模化的外部不良资产标的，并非局限于自身存量风险资产。

而金科的不良资产操作模式以合资平台分段运营、自救与市场化拓展并行为核心特点。

金科联合瑞威资管成立专项合资平台与不动产纾困基金，采用分阶段精细化运营机制，在风险处置阶段，由合资平台主导司法重整、债务重组、资产梳理等风险出清工作，快速化解项目核心债务问题；进入常态化运营阶段后，由金科派驻专属运营团队，落地业态升级、招商优化、数字化管理等增值举措，瑞威资管全程提供金融与风控专业支撑。

在资产来源上，金科优先盘活自身剥离的非优质存量资产，将三四线低效土地、瑕疵项目、尾盘资产纳入服务信托体系，依托不良资产业务完成企业自身风险出清，同时逐步向外拓展市场化不良资产项目。

退出层面，金科搭建了股权转让、资产证券化、商业REITs、整体出售的多元化退出通道，兼顾短期回款与长期资产价值兑现。

而融创的不良资产操作模式主打资金方持股、房企全权操盘的轻资产分工模式，核心聚焦困境项目的代建盘活与债务重整。融创仅输出自身成熟的地产开发、产品打造、营销运营能力，全权负责项目全流程操盘管理，不承担大额资金投入风险，操作模式更侧重项目单点精细化操盘，以低资金杠杆、纯运营输出为核心优势，风险隔离性更强，业务模式更轻量化。

中国房地产30年的江湖，无论在黄金时代、白银时代，亦或是青铜，房企之间的较量与竞争从未停止，只不过换了战场。


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