出品/联商专栏

撰文/潘玉明

编辑/娜娜

5月27日（今日），位于北京西单北大街110号的老佛爷百货将提前解约、闭店。继复兴门百盛关闭后，又一家外资门店消失在北京消费者视野。

这距离老佛爷百货重返北京市场不到13年时间。

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经营13年，步履维艰

老佛爷百货最早是在1997年到北京试水开店的，位置在王府井大街，不到一年就关闭走人了。

2013年10月18日西单店开业，算是第二次返场，也是大陆首家老佛爷旗舰店，媒体及行业热议不断。主要合作方由法国老佛爷和香港I.T分别持股，与物业方金融街控股签约20年。该店建筑面积约为4.7万㎡，经营内容分布在B1至地上5层，属于中型精品百货店。

开业时品牌数量约为500多个，买手品牌超过300个，200多个属于首入中国大陆市场，主要来自欧洲潮牌及小众轻奢品；配套有1500㎡的美食广场；在营销战略上着力打造法式沉浸式时尚场景，走“法式时尚策展人”路线。

从经营13年来的结果看，在开业初期持续亏损，2016年首次全年盈利，到2019年期间节假日客流大幅回升，显露出标杆轻奢百货店的风格。2020年起疫情冲击线下门店高端时尚客流，东部三里屯商圈吸客力凸显，潮牌客群转移、品牌撤柜、餐饮逐渐退场、经营持续恶化。在品牌流失、客流人气持续衰减，不得不画上休止符。

归结其原因：

一是小众买手品牌、“时尚剧场”体验，介于重奢与大众时尚之间，与本地商街喜欢大牌LOGO、平价流行的口味不符。重奢不如东部商圈、性价比不如大街南部的大悦城及汉光、君太。客群定位错配，庞大的客流不进店，邻近的西单大悦城却人满为患。

二是轻奢买手及潮流设计师产品，知名度不高，价格较高，消费价值营销一直没有打开局面。西部的重奢与高净值客群持续向SKP、国贸、三里屯集中，包括西单及金融街在内的高端商业氛围逐级跌落。

三是决策线路较长，租金成本转移、品牌及商品调度等跨域反馈成本高，门店运营团队话语权有限。

四是西单大街作为步行街的热点在南部大悦城、汉光一带，与老佛爷的位置较远，中间路段整肃以后，缺少商街对面闲逛触达吸客点。加上老佛爷门面位置偏窄，交通干扰因素多，停车、行车均有难度，店内外的空间体验氛围严重不足。

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老佛爷百货在内地收缩、转移

其实，西单老佛爷百货选择在2013年开业，入市的时间点不是行业上升期。彼时，多数百货店的经营活力已经开始明显下滑，行业进入风险大暴露的时段，加上近6年的消费市场风云变幻，大型老化的百货店早就该动手结账了。

老佛爷百货重庆店已于2025年3月关闭，目前内地还有上海浦东的陆家嘴中心的L+MALL小型百货店和深圳福田的深业上城精品店。

从经营模式看，深圳店的面积约4500㎡，同属轻奢类设计师品牌，主打小众精品，相对大店而言，商品季节波段周转快，可控性强，坪效相对较高，是服装类精品店的热门赛道。

上海店号称旗舰店，经营面积接近2.5万㎡，包括一些合作品牌专柜与公共空间，接近“大而全”的传统百货样貌，而且面临陆家嘴邻近商圈同类项目的分流，以坪效计算会有一定压力。

由此不难分析，老佛爷百货目前在内地采取的策略很可能是“收缩线路、灵活转移”，其官方表述为“精简门店、聚焦核心城市”。放弃盲目追求大店、效率偏低导致亏损的窠臼，保留上海、深圳等活力商业地域的项目，逐渐转向灵活的店中店、精品店、特许加盟等模式。

在业态项目选择方面，会延续法式风格，发力美食、红酒、美妆与新兴生活业态；通过高频体验引流，与本地资源合作，并借助新媒体营销。

产品特性方面依然会坚持设计师品牌联动成功经验，在更具有适配性的商圈开设快闪店，强化“时尚策展人”的差异化特性，梳理品牌形象。

2026年4月份，运营方高层表示，中国内地市场是全球优先市场，但是竞争形势严峻，正在重新审视具体的商业发展模式，经营重心从过去的快速扩张转为适应消费环境的可持续经营风格，做精核心城市、健康盈利、法式风尚标杆。

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后续运营方会怎么调改？

预计闭店后由物业持有方金融街控股收回自持，展开焕新调改手段。

如果说物业方和运营方有什么分歧，很可能存在以下三点：一是业主希望它带动西单高端人流，但运营方的小众轻奢定位与商街的大众客群不匹配，对品牌市场预期及运营调改效果看法不一；二是运营业绩亏损，物业方压力逐渐加大，动线、公区等物业改造的愿望难以实现；三是运营效率，运营方集权度较高，门店的运营团队权限有限，涉及选品、营销、调整时需层层汇报，现场的合作双方都觉得疲累。

从总结合作教训的角度分析，物业方操盘运营应该会避免这些问题，采取符合新的消费特点、具有运营活力的策略。

根据金融街控股财报等渠道信息，近三年来，北京金融街购物中心经营从前两年稳定到2025年显著下滑，总体处于下滑状态。一是品牌出租率2025年明显下降，不到90%，部分奢侈品牌撤出，与前两年出租95%以上的水平差距较大；二是客流量，前两年日均在1万左右，2025年下降约20%，聚客力下滑；三是销售业绩，按照销售额和租金两条线，2025年均出现明显下降。

针对老佛爷百货退出北京，小红书、微博等平台的网友讨论呈现以下特点：

一是惋惜怀念占4成，人少、法式氛围、小众设计师、好逛不挤、卫生间高级；理性拆解占6成，一堆没听过的牌子还很贵、曲高和寡、定位失败留不住客。

二是对老佛爷在中国内地未来运营看空。从一线收缩，转轻资产、店中店、特许等品牌运营，不会再开大店了，高端百货，外资干不过本土，外资高端百货在华全面退潮。

三是对金融街商业的讨论，感觉金融街购物中心空铺多、高端品牌退去：“一层空一半，奢侈品跑了，快成中档商场了。”“有钱人都去SKP、国贸了，这里越来越冷清。”守着黄金地段资源，具有优越的资本力，但是商业运营弱。国企作风浓厚，反应迟钝，跟不上消费变化：“一手好牌打烂，占着最好的位置，做成这样”。

四是对未来的预测，主流预判是放弃高端，吸收安置部分适配的轻奢、本土精品、商务配套、差异化餐饮。楼层布局做部分调整，增加体验、社交、数字化项目。

据媒体报道，本地区域领导在调研中强调空间提升、业态多元化、社交及商务，与网友的讨论观点基本一致。因此，笔者预判后续运营思路如下：

其一、重新定位招商，调整为租赁业态为主的小型购物中心，客群价值定位转向喜欢西单大街氛围的年轻化、体验化的学生、年轻白领及年轻家庭平价时尚维度，定位复合化场景。

其二、运营管理方式自主化。作为上市的商业地产公司，金融街控股拥有自己的商管团队和能力，前文所述的金融街购物中心的运营经验与教训，比较容易借鉴、转化，当然也可能引入其它专业商业运营方共同合作，博取众长。

其三、产品项目组合，首选要与刚调改不久的大悦城拉开错位，强化餐饮与社交功能，扩大餐饮、娱乐、体验业态占比，缩小单纯的卖物零售功能。

写在最后

在2019年之前，西单老佛爷业绩从初期低迷到逐渐好转，有一定起色。不过，近6年明显下跌，难以支撑。主要原因在于客群定位错误，本地青年客群买不起小众轻奢，同时，其内部跨域协调、调货、营销、合作等运营效率低。

对运营方来说，未来的经营策略是收缩到热点商业城市，坚持小众法式路线，兼顾效益与品牌风格的平衡；对于物业方来说，应克服非业务掣肘，紧跟消费多元化步伐，吸取邻近项目运营经验教训，深度反思，拿出让本地定位消费者满意的作品。

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