摘要：受空置率高或业主缴费率低等因素影响，住宅物业的项目退场形势依然严峻，其中以“止损”为目的的主动退出情况占绝大多数。（报告期2026.04.28-2026.05.25）

市场综述

政策聚焦纠纷化解及规范约束，推动构建智慧服务新模式

观点指数 本期，有关物业服务领域的政策一方面是聚焦当前行业痛难点，通过构建监管体系与纠纷化解机制，强化对服务质量与业主权益保障的规范性约束。另一方面，涉及引导业内运用智能技术并打造“智能设备+社区管理”新模式，推动行业成为智慧社区与民生服务的重要支撑力量。

5月11日，上海市召开政府常务会议并原则同意《上海市推进物业行业提质增效的实施意见》，指出物业行业正经历从“管理”到“服务”的本质回归，要持续推动物业行业提质增效。要突出民生导向，破解社区治理难题。

期内，物业行业专项治理行动仍在持续深入，主要围绕服务质价不符、侵占业主公共收益、维修资金使用不规范、共用设施设备维护不到位等问题进行提升。

例如，遵义市围绕上述问题，扎实开展专项整治。2026年以来全市物业服务领域专项整治发现突出问题293个，整改完成284个，整改率96.93%；办成群众可感可及实事223件，健全完善制度20个；清缴追回资金353.7万元，追责问责31人。

同期，为推动人工智能与城市管理工作深度融合，提升城市运行管理服务智能化水平，青岛市城管局印发《青岛市城市管理领域“人工智能+”社会治理行动计划（2026-2028年）》。

《行动计划》明确，到2027年推广智能终端应用，在市政道路、物业小区、公园广场等区域部署智能网联环卫车、清扫机器人、无人巡检车、巡逻机器人等智能车辆（设备）100台以上。还提出在有条件的居民小区重点推广无人清扫、车库地面清洗、社区配送、智能安防巡逻服务。通过构建“智能设备+社区管理”新模式，实现降本增效与安全升级，全面提升物业管理精细化水平和居民生活安全感、满意度。

企业运营

期内市拓热度回落，住宅端撤场情势仍严峻

本期，样本物企市场化拓展热度环比上个报告期有所回落，物企多以进驻之前拓展项目为主，新中标或签约项目数量整体下滑。从业态上看，住宅类在新拓项目中占比仍较高，但期内也迎来撤场小高潮。与此同时，多元化的趋势仍得以延续，新拓项目广泛覆盖公建、城市服务、商办、商业、文旅及产业园区等领域。

值得一提的是，新拓展项目在地域上不仅涉及内地、香港，亦有物企布局海外市场，输出智慧清洁运营体系。

5月15日，东原仁知服务介绍其智慧清洁方案已在印尼落地多个标杆项目，其中包括雅加达的Poins Mall 与 South Quarter Office两个项目。前者是当地区域核心购物中心，承载着大量本地居民的消费与生活需求。后者是甲级写字楼标杆，租户涵盖大量跨国企业与世界500强。

以主要业态来看，住宅物业方面，受空置率高或业主缴费率低等因素影响，项目退场形势依然严峻，其中以“止损”为目的的主动退出情况占绝大多数，而未能续聘被迫退出的情况则较为少见。

总体而言，当前物企集中撤场是行业从“规模扩张”转向“质效优先”的主动结构性调整，反映了企业严控亏损、聚焦优质资产的战略转向，也在推动整个行业加速回归服务本质与市场化良性竞争的轨道。

商业物业方面，物企的服务向全权委托+深度共创模式转变，以通过接管项目整体运营权，与业主方在品质焕新、低碳管理及数字化能效等核心领域进行深度绑定与系统化改造。

4月30日，万物梁行正式进驻啦啦宝都上海金桥，聚焦两大维度提供全新服务升级，一是环境设施的全维度提升，结合可持续发展目标，对标国际化商业，对卫生间、母婴室、垃圾房以及废弃物处理，实现环境品质跃升。二是抵达体验的动线重构，服务团队将重点优化停车动线规划与非机动车动线管理，应对周末与节假日的大客流常态。

办公物业方面，物企的服务正从基础物业管理向全生命周期的资产运营管理深度转型，更多介入存量资产的改造与运营，强调利用定制化、精细化的服务方案，以及智慧物管技术，协助业主方实现资产的焕新升级与长期增值。

期内，第一太平戴维斯正式获得成都市锦江区CBD标杆项目中环广场以及高新区金融城CBD核心项目交子金融广场2号办公楼委任，为其提供全权物业管理服务。

园区物业方面，雅生活集团锚定先进制造核心引擎获取项目，通过切入高能级产业发展腹地建立关键服务支点，依托成熟的设施管理体系与标准化运维流程，致力于打造高效舒适的办公环境，以提升企业运营效能。

公建物业领域，口岸、学校、医院、景区等细分赛道拓展保持较高热度，呈现出明显的赛道聚焦与深耕态势。

据悉，中海物业4月份接连进驻香港四大出入境口岸项目，涉及中国客运码头、港澳客轮码头、香港高铁西九龙、港珠澳大桥港方口岸项目，其为上述项目提供专业保安以及健康监察等服务。

城市环卫服务方面，车企奇瑞旗下环卫公司绿美创城5月12日中标广东高州市城乡一体化环卫服务采购项目，中标金额约3.37亿元，服务期3年。

财务表现

环卫头部企业营收及盈利分化，一季度物企经营现金流下滑

截至4月末，上市环卫服务企业披露了2025年业绩数据，包括盈峰环境、玉禾田、北控城市资源、福龙马、侨银股份、劲旅环境、新安洁在内的公司，收入以及净利润指标分化明显，但均强调过往一年加强了应收账款催收，现金流同比有所好转。

具体来看，7家企业中分别有三家出现收入和净利润指标下滑的情况，其中新安洁、侨银股份两家双重指标出现下滑。

分析来看，环卫行业市场竞争白热化，央国企凭借资金和管理优势加速抢占市场份额，而新安洁竞争优势不足，传统环卫业务收入同比下滑14.73%。期内，该公司还主动关停低效业务并完成相关主体注销，规模下滑趋势尚未得到有效遏制。与此同时，计提坏账准备增加、因诉讼判决确认损失约1100余万元、收购重庆旭宏航空股权产生的商誉减值、其他资产减值和处置损失增加等综合因素，造成其盈利水平大幅下滑。

年内，面对地方财政承压、应收账款高企的行业现状，为筑牢经营安全底线，上述环卫企业一方面审慎筛选项目，缩减高垫资、低效益业务承揽；另一方面，加大应收账款专项清收催收与存量资金盘活力度，多措并举加快经营性资金回笼。

从效果来看，上述企业经营活动现金流净额同比明显改善，资金流动性安全边际在持续提升。

但总体回款难的状况仍不容忽视。观点指数统计，上述7家环卫企业截至2025年末应收账款及票据共计约为214.16亿元，占总营收384.61亿元的55.68%，反映出业内普遍面临资金被占用的问题。

观点指数认为，当前物业行业仍处于“增收难增利”的阶段，其中信用减值损失对中小型企业的冲击尤为显著。因此，在行业整体回款压力持续高企的背景下，企业的回款管理能力已成为决定利润质量的关键分水岭。

资本市场与收并购

物管股有所回暖，收并购市场整体冷清

二级市场上，物管股本期有所回暖。观点指数监测的40家样本港股物企本期录得的平均区间涨幅约为1.51%，较上个报告期0.6%的跌幅有所上升。总体估值水平同步回升，截至最新收盘日样本物管股市盈率（TTM）均值为12.14倍，上个报告期末为11.62倍。

总市值方面，超过百亿港元的物企继续为7家。其中，华润万象生活仍位列第一，总市值1038.99亿港元。其它几家中，碧桂园服务超越万物云位列第二，但两者总市值相差不大，分别为200.65亿港元以及200.1亿港元。恒大物业总市值超过中海物业，两者最新市值分布为143.78亿港元以及125.45亿港元。

期内，物业行业收并购市场整体冷清，取而代之的是上市物企的资产处置、被动股权变更与主动控制权转让等案例。

具体而言，一方面受到地产母公司债务违约及资金链紧张的直接冲击，部分物企面临控股股东股权被强制出售的被动局面，或被迫通过“以物抵债”的方式承接关联方的实物资产来冲抵应收账款。

5月15日，中骏集团与中骏商管发布联合公告称，占中骏商管已发行股本约26.0%的全部押记股份已被出售予若干人士。完成出售后，乐景控股在中骏商管的持股比例从约64.5%骤降至约38.5%，虽仍为控股股东，但股权结构已发生根本性动摇。

据了解，此事是因为中骏集团未能按期偿还银团的融资贷款，触发了交叉违约条款，导致当初作为贷款担保并质押给债权人的中骏商管股份被抵押代理依法接管。在母公司无力偿还债务的情况下，债权人为了收回资金，最终将约26.0%押记股份强制出售给第三方，从而股权被动易主。

另一方面，为缓解自身经营压力或退出低效业务，期内有物企主动剥离非核心的重资产物业，亦有控股股东将上市平台控股权主动出售的情况。

5月18日，经历短暂停牌的浦江中国发布公告，称控股股东（合高控股）已与独立第三方订立谅解备忘录，计划出售所持全部74.08%（合共300,030,000股）股权。这标志着创始团队在无债务逼迫下，选择主动清仓式彻底退出。

物业科技与数字化

多举措推进数智化进程，厦门科拓通讯递表港交所

报告期内，部分空间服务及运营企业通过资本运作、跨界融合与深化AI技术应用等举措推进数智化相关进程，以夯实技术研发与平台运营基础，以更主动的数智化能力改变传统的空间服务场景，将服务拓展至各类业态停车场、碳数据资产化、绿色金融以及智慧环卫等领域。

5月5日，智慧停车空间运营商厦门科拓通讯递表港交所，拟通过募资推进研发工作，增强公司的技术能力；深化停车场运营业务，并扩大运营规模；扩展营销及服务网络，并探索全球扩张机会；以及用于补充营运资金和其他一般公司用途。

资料显示，该公司成立于2006年，目前已发展成集数智化停车系统、数智化停车管理服务及停车场运营为一体的综合性停车产业集团，按2024年的相关收益计算，在中国智慧停车空间运营行业亦是第二名，市场份额为3.3%。

截至目前，该公司已为多种场景的停车场提供服务，涵盖大型商业综合体、写字楼、住宅小区、公共设施、酒店、景区、学校、医院及物流园区。

5月15日，万物云在香港与Conflux、Meson签署了《零碳伙伴战略合作协议》，计划围绕零碳园区数字化治理、碳数据区块链存证、绿色数据资产化与金融化落地，开展全方位、深层次的生态合作。

此番合作，既是万物云在“双碳”和“数字金融”两大趋势下的探索，也是其围绕“资产服务、智慧、低碳”三大关键词，践行2025-2027年战略的主要方向之一。

此外，重庆环卫集团与中海物业4月份正式签署战略合作协议，双方计划在民生保障、城市运营、智慧环卫与智慧物业融合等方面优势互补、协同增效。

据了解，中海物业在多业态物业服务、城市综合运营及智慧物业解决方案等方面积累了丰富的经验，未来，将充分发挥自身优势，携手重庆环卫集团共同拓展城市服务空间、探索创新服务模式。

观点指数认为，这也意味着双方将把数智化能力从单一的建筑空间延伸至更广阔的城市公共区域，为城市的高质量发展与民生福祉的提升注入更具科技含量的新动能。

本文节选自《“止损”撤场 | 2026年5月物业暨城市服务发展报告》

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