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报告发布信息
报告发布日期：2026年6月2日
分析师：何缅南（执业证书编号：S0930518060006）
分析师：韦勇强（执业证书编号：S0930524070010）
要点
深耕杭州的高端住宅物管，业绩增速亮眼
公司专注于做高端住宅物业管理，深耕杭州，截至2025年末，总在管面积8263万平，其中87%为住宅； 近五年（2020-2025）收入CAGR达到33.7%，归母净利润CAGR为22.1%，2025年收入为41.0亿元（yoy+14.1%），归母净利润6.0亿元(yoy+9.0%)，公司整体业绩保持了较快增长势头。
关联方销售出色，对滨江服务支持力度较强
滨江集团深耕杭州，多年以来，公司的销售情况良好，2025全年实现全口径销售额1018亿元，位列克而瑞行业主流房企销售排名第10位，行业地位和影响力持续提升。滨江集团连续多年获得杭州房企销售冠军，销售市占率逐渐提升，2025年，滨江集团在杭州销售金额达到483亿元，在杭州市占率达22.0%。
高密度布局提升经营效率，高成长高分红凸显投资价值
公司提供高品质物业管理服务，高端客户物业管理服务费用的收缴率高，在全行业面临应收账款大幅积累的情况下，2025年公司贸易应收款净值为4.1亿元，规模较小。从盈利能力来看，得益于轻资产的运营模式，公司总体ROE处于较高水平，近三年（2023-2025年）平均ROE为34.8%，平均ROA为13.4%。2025年公司分红比例达到75%，明显高于行业头部企业，具有较高的投资性价比。
业主优质，深挖居民社区消费潜力，5S增值服务空间较大
2014-2024年，杭州以108%的高净值人群增长率位居全球榜二；2025年杭州人均消费支出位列长江三角城市第一，而杭州物业服务均价也已显著高于其他二三线城市；扎根杭州，滨江服务2025年平均物业管理费高达4.2元/月/平方米，公司管理的中高端住宅下的高净值客户潜在消费力强，对增值服务的需求相比普通住宅和普通客户更大，看好未来5S增值业务发力成为公司增长的重要引擎。
盈利预测、估值与评级：目标价32.78港元，首次覆盖给予“买入”评级
我们预测公司2026-2028年的营业收入分别为45.5亿元、49.8亿元、54.2亿元，营收增速分别为11.1%、9.4%、8.8%；归母净利润分别为6.6亿元、7.1亿元、7.7亿元；三年EPS分别为2.38元、2.58元、2.77元。根据相对估值法，我们认为公司2026年的合理PE估值为12倍，对应目标价约为32.78港元；根据绝对估值法，我们认为公司合理价格约为40.44港元/股；综合绝对估值法与相对估值法，我们给予公司目标价32.78港元。鉴于公司关联方滨江集团销售表现优于行业；公司自身在区域具备较强的品牌口碑，分红比例高，具备较高的投资价值，首次覆盖给予“买入”评级。
风险提示：外拓不及预期、成本控制风险、增值服务开展不及预期。
投资聚焦
滨江服务专注于做高端住宅物业管理，深耕浙江省杭州市，97%项目在浙江省内，具备区域规模优势和较强的品牌力；滨江集团在行业深度调整期稳步扩张提升市占率，滨江服务发展保障性提升；5S增值服务搭建完毕，深耕膏腴之地，服务大量高净值业主，成长空间打开。
关键假设
1）我们估计，2026-2028年来自滨江集团的在管面积增量分别为450/450/400万平。随着口碑积累，外拓团队日渐成熟，外拓能力提升，但考虑外拓竞争激烈，预计2026-2028年来自第三方的在管面积增量保持在600万平。新项目物业管理费水平整体高于旧项目，预计新项目加入带动整体物业费水平温和上涨。
2）关联方滨江集团能保持拿地和推盘力度，项目如期交付。
我们的创新之处
1、我们首次对杭州市物业管理市场做了全面分析。公司64%项目在杭州，滨江集团拿地主要聚焦杭州，未来滨江服务主战场依旧是杭州市，我们从杭州的经济和产业发展、房地产市场需求、物业管理市场发展和空间、主要竞争对手、未来发展驱动等，全方位剖析滨江服务成长空间。
2、详细分析滨江集团近年的销售和交付。2020年以来，滨江集团计划竣工的情况整体呈现上升趋势，随着滨江集团实力提升，滨江服务口碑积累，集团对于滨江服务的支持力度也有所提升，滨江服务在滨江集团的支持下，获取了较多高品质项目。我们统计滨江集团权益比例低于50%的竣工项目中，滨江服务仍能作为物业管理方（多位于杭州），我们认为，滨江集团对滨江服务的支持力度较强。
3、我们从在管项目的保值增值层面分析物业服务的价值。公司在杭州服务的知名高端住宅有武林壹号、滨江金色海岸等，中端住宅有滨江万家星城、滨江西溪之星等，与同区域住宅相比，滨江集团开发和管理的住宅具有一定的溢价，二手房价格稳中有升。随着竣工年限增加，小区建筑设施老化，优质的开发商叠加优质的物业服务，为小区资产保值增值保驾护航，在房地产进入存量时代的大趋势下，我们认为物业公司的价值将会逐步体现，滨江服务的投资价值凸显。
股价上涨的催化因素
1、房地产相关支持政策持续出台，房地产行业整体筑底回暖，有利于物业管理行业β修复，进一步提振板块估值。
2、滨江集团拿地和销售表现持续亮眼，未来对滨江服务的支持力度稳定提升。
3、物业管理政策支持力度持续增强，中央和地方肯定物业在促进就业、小区治理层面的作用，补贴力度增强。
估值与目标价
我们预测公司2026-2028年的营业收入为45.5亿元、49.8亿元、54.2亿元，营收增速分别为11.1%、9.4%、8.8%；2026-2028三年归母净利润分别为6.6亿元、7.1亿元、7.7亿元，对应EPS分别为2.38元、2.58元、2.77元。
根据相对估值法，我们认为公司2026年的合理PE估值为12倍，对应目标价约为32.78港元；根据绝对估值法，我们认为公司合理价格约为40.44港元/股；
综合绝对估值法与相对估值法，我们给予公司目标价32.78港元。
目录
正文
1、高端物管，快速成长
滨江服务专注于做高端住宅物业管理，深耕浙江省杭州市30余年，截至2025年末，公司在管面积中，97%项目在浙江省内，63%项目在杭州，具备区域规模优势和较强的品牌力。关联方为滨江集团，连续多年在杭州市房地产销售业绩排行第一，在行业下行期稳健经营，稳步提升市占率，给未来滨江服务发展提供强有力支持。
1.1深耕浙江近三十年，杭州市物业行业满意度标杆
1995年，滨江物业管理有限公司成立，开始向滨江集团提供物业管理支持。
2007年，公司开始提供非业主及业主增值服务，并当选为中国物业管理协会会员单位。
2008年，公司成为国家一级资质物业管理企业，被杭州房地产管理局评为杭州市十佳物业服务企业。
2009年10月，公司赢得滨江集团开发的高端物业金色海岸的物业管理合约。
2013年，公司管理的非住宅项目（杭州新城时代广场）被住房和城乡建设部评为全国物业管理示范大厦。
2015年，公司获得由中国物业管理协会评定的物业管理综合实力百强企业、最佳物业管理顾问单位。
2016年，公司全面进入市场化运作，开拓市场成为公司发展的新目标，公司顺利进驻养生堂总部大楼、浙江义乌之心城市生活广场、浙商银行总部大楼等外接楼盘，谋求为城市更多的楼盘提供高品质服务。
2019年3月15日，滨江服务集团在香港联交所成功上市。
2025年末，公司在管面积达到了8263万平方米，服务优质业主超过37万户，在管面积前五大城市占比达到87.5%，维持在高能级城市的高集中度。
1.2优质民企，管理层经验丰富
截至2025年12月31日，公司由巨龙创投持股45.85%，好运创投和欣成环球各自持股12.89%。其中，巨龙创投是由戚金兴家族100%控股，好运创投及欣成环球由莫建华家族和朱慧明家族100%控股，且戚金兴、朱慧明和莫建华为滨江集团的主要股东。
公司的高层管理人员从事相关行业多年，对物业管理及开发，公司治理与运营，业务发展投资等方面有着丰厚的实践经验，对行业发展有着深刻理解。
1.3 三大业务，多元业态
滨江服务在长江三角洲占据稳固的市场地位，公司业务主要分为三大板块：物业管理服务、非业主增值服务、5S增值服务。
物业管理服务：公司向业主提供一系列高品质物业管理服务，包括安保、保洁、园艺、维修、维护及配套服务，并就该等服务向在管物业的住户及业主或房地产开发商收取服务费。此外，公司还提供储备土地管理服务，主要包括地块管护、绿化种植养护、围墙围栏墙绘工程、渣土清运和监控安装管理等。
非业主增值服务：(i)交付前服务：包括在物业销售交付前阶段向物业开发商提供已竣工物业、示范单位的保洁、验收协助及安保服务、售楼处管理服务。(ii)咨询服务：在早期及建设阶段向物业开发商提供项目规划、设计管理、施工管理方面的建议。(iii)社区空间服务：协助广告公司在社区空间投放广告及管理社区场地。
5S增值服务：(i)优家服务：包括一二手物业销售、租赁代理服务、车位及储藏室服务。(ii)优居服务：包括家装服务（为客户提供定制硬装和软装）、设施设备更换升级及维修。(iii)优享生活服务：包括居家生活服务，根据客户需求量身打造额外服务。
1.4 规模扩张快速，基本面优秀力业务为主
公司规模处于上市公司中游水平，截至2025年末，总在管面积8263万平，其中87%为住宅，13%为非住宅，主要包括了商业写字楼、企业总部大楼、大型商业综合体、产业园区、安置房、医院、学校等。
受益于滨江集团的稳健发展，近年公司规模快速扩张，2025年在管面积同比增长22%。关联方稳定交付的同时，公司外拓能力不断增强，2025年公司新增在管面积1468万平，其中64%是第三方项目。
从项目区域分布来看，截至2025年末，公司97%在管面积位于浙江省内，而63%位于杭州市，呈现明显的区域集中特点。根据公司2025年中期业绩推介披露数据，截至2025年6月30日，公司在管面积前五大城市分别为杭州、金华、嘉兴、宁波、绍兴，五个城市第三方在管面积占比均超过50%，说明公司的拓展策略也是以提升区域密度为目标，聚焦核心优势城市，持续扩大品牌影响力。
从收入上看，公司近五年（2020-2025）收入CAGR达到33.7%，归母净利润CAGR为22.1%，2025年收入为41.0亿元（yoy+14.1%），归母净利润6.0亿元(yoy+9.0%)，公司整体业绩保持了较快增长势头。
业务拆分来看，物业管理业务仍然是主要收入来源，2025年该业务收入占比59.5%，收入增长速度基本与在管面积增长速度同步；非业主增值服务收入下滑，2025年收入同比减少16.6%，占总收入比重11.5%，关联方滨江集团具备可持续发展能力，滨江服务非业主增值业务仍然有支撑。
5S增值业务是近年增长最快的业务，其中房屋硬装和软装业务（优居服务板块）增速最快，2022年该业务收入规模1.2亿元，2024年、2025年分别提升至9.4亿元、10.1亿元，随着滨江集团大量新房交付，以及公司加大对存量客户的渗透，房屋装修相关业务快速增长。
毛利率方面，公司整体毛利率有所回落，2025年，公司整体毛利率为22.2%，同比-1.1pct，其中物管/非业主增值/5S增值业务毛利率分别为17.3%/31.5%/28.5%，同比分别为-1.1pct/-7.1pct/+4.6pct；管理费用率总体上呈现逐年优化的趋势，2025年公司销售费用率为0.7%，管理费用率2.3%。
2、物管行业进入高质量发展阶段
2.1 行业集中度、渗透率仍有提升空间
物业公司主要收入来源为物业费收取，同时为业主提供增值服务，前者依靠管理面积增长，后者依赖于业主的差异化社区消费需求和意愿。随着房地产市场迈入下半场，行业重心由开发销售转向长效运营。作为贯穿全生命周期的服务者，物业服务企业将以专业运维赋能资产保值增值，以精细管理重塑社区生态，物业价值愈发凸显。尽管规模增量市场逐步收缩，但存量市场依然持续增长，前景广阔。截至2025年末，中国物业管理行业管理规模达327亿平方米，同比增长4.2%，2020-2025年复合增长率达4.8%。
截至2025年底，百强企业管理面积均值为7063.7万平方米，同比增长1.7%，增速较上年下降0.5个百分点；合约面积均值为8924.8万平方米，同比增长0.9%。
2025年全年，百城宅地成交建面3.2亿平，同比-14.2%；核心30城成交宅地建面1.37亿平，同比-8.7%；2025年核心30城商品住宅成交金额3.12万亿元，同比-18.7%；其中北上广深杭蓉成交金额1.67万亿元，同比-15.7%；展望下一阶段，土地市场、新房销售市场更为聚焦，在核心城市具备规模优势和品牌优势的物管企业有望进一步提升市场占有率。
随着在管面积增速放缓，行业百强营收增速同步放缓。近年来，受宏观经济与房地产市场结构性调整的影响，物业管理行业由“高速增长”转为“高质发展”，百强企业营收增速呈现持续放缓态势。2025年，百强企业营业收入均值为16.6亿元，同比增长3.4%。尽管整体来看百强企业营收增速较过去有明显下滑，但不同类型企业间分化显著。增长较为稳健的企业主要包括以下三类：第一，大多数央国企经营较为稳健；第二，拓展能力较强，品牌口碑较好的企业在当前的市场环境下仍然实现较快增长；第三，受关联方影响较小或完全独立的企业业绩更稳定。
独立发展能力提升，服务消费属性日渐凸显。由于特殊的发展背景，国内物业公司大多脱胎于地产开发母公司，在承接来自关联地产商的物管项目同时，积极参与第三方外拓，降低对关联房企的依赖，独立发展能力有所提升。从不同业务板块来看，2025年，百强基础物业服务收入均值为14.1亿元，同比增长5.2%，增值服务收入均值和创新型服务收入均值分别下降5.8%、5.0%。
进一步拆分增值服务，其中受到房地产影响较大的非业主增值服务收入均值为0.5亿元，同比大幅下降17.42%。与社区消费高度相关的社区增值服务收入均值为1.58亿元，同比微降，但在增值服务收入中的占比持续提升，达到75.5%，成为增值服务中的主力业务。
2.2 杭州地区物业管理市场：大市场，小公司
地区物业管理市场发展水平与当地房地产市场以及居民消费水平相关联
长三角是我国经济发展程度最高的经济区，是我国GDP增长的重要引擎，杭州作为长三角地区GDP排名第三的城市（2025年），拥有蓬勃发展的民营企业、富有活力的科技行业、强劲发展的服务行业、欣欣向荣的旅游行业以及舒适宜居的生活环境，也因而成为中国乃至全球最具活力的城市之一。在2016年成功举办的G20峰会，以及2023年举办的亚运会，都使得城市国际知名度有重要提升。
我国正从全球制造中心转向以科技和服务业为主导的经济体，杭州的发展历程正是转型过程中的一个缩影，阿里巴巴、网易、同花顺、大华股份、海康威视等众多知名企业总部聚集在杭州，产业聚集带动人口聚集，并创造财富，居民收入稳定增长，消费扩张，企业盈利提升，形成较强的正反馈循环，也因此带动了房地产市场的繁荣。
2025年，杭州住宅销售金额2197亿元，占全国份额的3.0%。二手房方面，2025年杭州市二手房市场保持活跃，全年成交套数为8.4万套，成交金额2435亿元，其中3月份小阳春表现突出，单月二手住宅成交12553套，创下近五年的新高。
一手房和二手房市场活跃，带动了地区物业管理业务，以及房屋装修和房屋经纪业务的增长，杭州地区物业公司有较好的发展环境。
从总量上看，2005年至2025年，杭州地区累计住宅销售面积约2.3亿平，根据《杭州市2005年国民经济和社会发展统计公报》，2005年末杭州市城镇居民人均住房使用面积达20.7平方米，根据《2005年杭州统计年鉴》，2005年末杭州市区人口297.5万人，由此推算出2005年末杭州市住宅存量面积约6165万平方米，因此，保守预计杭州市住宅物业管理市场存量面积约2.9亿平。
2025年末，滨江服务在杭州管理住宅面积5244万平方米，以2.9亿平的总量估计，滨江服务在杭州住宅物管市场的占有率约为17.9%。
根据中指研究院数据，2025年12月，杭州物业服务均价为3.0元/月/平方米，按照2.9亿平住宅存量面积，我们近似测算杭州市住宅物业管理市场每年饱和营收额约为105亿元。
展望后续，住宅物管空间的扩容主要来自老旧小区改造和住宅增量，大多数老旧小区处于无物业管理/物业费水平较低的状态（老旧小区是指建成年代较早、建设标准较低、基础设施老化、配套设施不完善、未建立长效管理机制的住宅小区，物业服务缺失、居民不愿交物业费、物业公司不愿入驻等现象较为普遍），旧改由政府主导，协同物业公司参与其中，将释放一定的住宅物业管理空间。
新增住宅需求主要来自城镇化需求、改善需求和城市更新需求，杭州作为长三角乃至全国的核心城市，常住人口/户籍人口比例由2012年1.26提升至2025年1.43，住房需求仍有释放空间，有产业发展和人口净流入持续支撑。
按照杭州市规划和自然资源局公布的《杭州市国土空间总体规划（2021-2035年）》（草案），2035年，杭州的常住人口规模预测在1500万人左右（即2022-2035复合增速约1.5%），规划按照2000万服务管理人口进行公共基础设施的配置。
以2035年1500万常住人口作为参考，假设城镇人口按照1%增速平稳增长，假设杭州2035年城镇人均住宅面积达到45平（自2022年起以0.8%复合增速增长，2012-2022年复合增速为1.7%），住宅存量达到约5.4亿平。
按截至2025年末杭州市平均物业服务价格水平计算（3.0元/月/平方米），我们近似测算2035年杭州市住宅物业管理市场每年饱和营收额约为194亿元； 而2025年滨江服务整体住宅物业管理收入（包括杭州外）仅19.1亿元，仅在杭州市，滨江服务未来仍有较大的业务拓展空间。
非住宅市场主要包括写字楼、购物中心等物业管理市场化较高的业态，还包括学校、医院、产业园、公园、图书馆等除了住宅之外的需要管理维护的建筑单位，近年来随着物业公司专业化水平提升，第三方业主为降低管理成本，选择将物业管理业务外包，非住宅物业管理市场空间逐步打开。
非住宅业态丰富，办公楼层面，产业聚集使得地区对于甲级写字楼的吸纳能力不断提升，由此催生出大量物业管理服务需求；购物中心方面，随着城市消费实力增长，催生杭州商业氛围不断加速成长，未来杭州或具备较强的购物中心吸纳能力，综合来看，商办物业有较大的成长空间。
除了办公楼和购物中心外，大量的非住宅物业正在进入市场化的物业管理市场，例如学校、医院、政府公建类项目、产业园、场馆等，此类非住宅业态是物业公司市场拓展的主要发力点。
杭州地区物业管理竞争格局
以杭州为核心区域拓展的上市物业公司主要有绿城服务、南都物业和滨江服务。其中绿城服务成立于1998年，总部位于杭州市西湖区，较早登陆资本市场，外拓能力领先行业，独立性强，已经实现全国化布局，2025年杭州地区收入占比约为31%。南都物业公司成立于1994年，是一家独立第三方物业服务企业，2018 年上市成为首家登陆A股市场的物业服务企业， 2025年杭州地区收入占比约为51.5%。融创服务通过收购开元物业，加大在杭州地区布局力度；公司2021年年报披露数据显示（后续未披露），杭州地区在管面积占比9.5%。从收入规模上看，绿城服务是行业龙头，也是杭州地区的物业管理龙头，从区域聚焦的角度看，滨江服务在杭州地区的项目密度更高。
3、核心竞争优势与未来增长驱动
3.1 关联方支持力度增强，销售市占率较高
滨江集团销售出色：滨江集团深耕杭州，多年以来，公司的销售情况良好，2025全年实现全口径销售额1018亿元，位列克而瑞行业主流房企销售排名第10位，行业地位和影响力持续提升。滨江集团连续多年获得杭州房企销售冠军，销售市占率较高，2025年，滨江集团在杭州销售金额达到483亿元，杭州市占率22.0%，排名第二为绿城中国，销售金额482亿元，第三为建发房产，销售金额254亿元。
在杭州，滨江集团拥有品牌、土储、客户、供应链全方位优势，短期内其他房企难以超越，基本盘较为稳固。随着房地产市场区域分化加深，龙头房企基本聚焦在核心热点城市拿地，杭州市房企竞争加剧，滨江集团在杭州的市场份额有所下降；另一方面，公司总体业绩波动也较为明显，受到杭州房地产市场影响较大，2025年杭州市住宅销售金额同比下滑15.5%，滨江集团在杭州的销售金额同步下滑，公司积极布局浙江省内其他经济基础扎实的城市，进一步打开成长空间。
滨江集团拿地积极：2025年，滨江集团新增土地储备项目26个，新增项目计容建筑面积合计172.3万平方米，总土地款487亿元，权益土地款192亿元。其中杭州土地市场占有率33%，继续保持领先地位。截至2025年末，公司土地储备中杭州占比79%，浙江省内非杭州的城市包括金华、湖州、宁波等经济基础扎实的二三线城市占比13%，浙江省外占比8%，继续保持区域聚焦。
滨江集团对滨江服务的支持力度较强：2020年以来，滨江集团计划竣工的情况整体呈现上升趋势，随着滨江集团实力提升，滨江服务口碑积累，集团对于滨江服务的支持力度也有所提升。以2023年竣工项目为例，滨江服务在滨江集团的支持下，获取了较多高品质项目。我们统计滨江集团权益比例低于50%的竣工项目中，滨江服务仍能作为物业管理方（多位于杭州），我们认为，滨江集团对滨江服务的支持力度较强。
3.2 区域高密度布局，经营效率高
滨江服务项目密度为全行业较高水平，同类型的区域型物业公司如建发物业（聚焦厦门地区）、越秀服务（聚焦广州地区）已随地产关联方的发展，逐渐布局周边省市乃至全国，但滨江集团仍然坚持区域深耕战略，扎根杭州，浙江省内非杭州的城市包括宁波、嘉兴、温州、金华、湖州、台州等经济基础扎实的二三线城市土储占比较高，中长期来看，滨江服务的项目仍将会保持较高的集中度。
高密度布局有利于公司设施设备和人员的利用，项目之间协同性提升，因此滨江服务销售管理费用率较低，而人均效能较高；2025年滨江服务销售、管理费用率合计为3.0%。
高品质的服务使得公司物业管理项目续约率有较强保障，并且有利于向周边楼盘辐射，带给滨江服务一定的外拓优势。
滨江服务近年保持高成长、高分红，由于基数较小，归母净利润增速较快；2022年，在多数民企面临关联方信用风险，经营受到影响的情况下，滨江服务仍然保持着与头部企业相同的增长水平，体现出较强的经营能力；2025年公司归母净利润同比增速为9.0%，仍然保持了稳健增长势头。
公司分红比例稳中有升，2025年度分红比例达到了75%，明显高于行业头部企业，具有较高的投资性价比。
3.3 高品质物管，客户优质，5S增值业务潜力大
3.3.1星级服务标准化体系，优质优价质物
根据中指研究院发布数据，截至2025年12月，20城物业服务均价为2.72元/平方米/月，而滨江服务2025年平均物业管理费高达4.2元/月/平方米，远高于市场平均水平，主要由于公司本身定位高端，承接的物管项目有严格的标准，而新楼盘物业费定价较为市场化，因此大量新增项目对整体物业费的拉动较为明显。
高物业费，对应高品质服务，优质优价，公司严格采用星级服务标准化体系，将服务标准划分为三星、四星、五星等不同的等级和内容，保证基础服务的稳定性，同时又展现个性化服务的差异性。公司近三年（2023-2025年）平均物业管理业务毛利率为18.0%，处于行业内较为合理水平，公司提供了质价相符的服务。
公司提供高品质物业管理服务，高端客户物业管理服务费用的收缴率高，在全行业面临应收账款大幅积累的情况下，2025年末公司贸易应收款净值为4.1亿元，规模较小。从盈利能力来看，得益于轻资产的运营模式，公司总体ROE处于较高水平，近三年（2023-2025年）平均ROE（摊薄）为34.8%，平均ROA为13.4%。
3.3.2 助力居民资产保值增值，深挖居民社区消费潜力
公司在杭州服务的知名高端住宅有武林壹号、滨江金色海岸等，中端住宅有滨江万家星城、滨江西溪之星等，与同区域中高端住宅相比，滨江集团开发和管理的住宅具有一定的溢价，且二手房价格稳中有升，我们认为，随着竣工年限增加，小区建筑设施老化，优质的开发商叠加优质的物业服务，为小区资产保值增值保驾护航，在房地产进入存量时代的大趋势下，物业公司的价值将会逐步体现。
针对社区居民的消费潜力挖掘，公司2020年提出5S增值服务，包括优家服务、优居服务和优享生活服务。
滨江优家为公司的直营二手房平台，滨江优家的服务涵盖一手房代销、二手房买卖、房屋租赁、车位销售、权证代办等，优家服务的租售业务覆盖杭州多个社区，在高端楼盘的签约市占率突出，赢得高净值客户的信赖。
滨江优居为公司旗下一站式家居服务平台，业务内容包括滨江生活家、全屋软装、设施设备更新改造等，滨江优居提供的装修方案，兼具价格透明公道、高品质、优良设计，直切消费者痛点，为高净值客户提供更省心的家居服务体验。
滨江优享生活包括入室保洁，私家园林绿化等，将依靠现有资源及品牌形象为客户提供贴心周到的品质服务，公司未来将持续发展该类业务，发展潜力大。公司作为领先的综合性物业管理服务提供商，将继续通过多种渠道扩大高端市场的业务规模，在探寻业主需求与自身资源匹配结合的基础上，继续推进5S增值服务，未来将成为公司的利润增长引擎。
考虑公司增值服务建立在客户个性化和多样化需求的基础上，公司管理的中高端住宅下的高净值客户潜在消费力强，对增值服务的需求相比普通客户更大，因此5S增值业务仍有较大发力空间。
3.4未来将持续受益于杭州经济和消费水平提升
3.4.1杭州人均消费支出位列长三角城市第一
近5年杭州市居民人均可支配收入和消费支出稳步提高，均高于全国平均水平，2025年杭州人均可支配收入低于上海和苏州，但人均消费支出位列长江三角城市第一。未来长三角仍将是中国经济最具活力的区域，杭州也将持续保持人口增长，与此同时，人口消费能力提升，带动地区服务业更加蓬勃发展。
杭州经济快速发展，2014-2024年间，杭州以108%的高净值人群增长率位居全球榜第二（据投资移民公司Henley＆Partners与环球财富情报公司新世界财富（New World Wealth）定期联合发布的《2025年世界最富裕城市报告》），足以体现城市财力和市民财力。
根据中指研究院数据，截至2025年末，杭州物业服务均价已经显著高于其他二三线城市，滨江服务扎根杭州，我们认为未来公司的发展将持续受益于杭州区域经济和消费水平进一步提升。
3.4.2杭州发展或将打开新篇章，优质资产长期增长动能充足
G20峰会让杭州在市政交通（地铁、机场和高速公路建设加速推进）、城市道路、城市门户、环境秩序等方面实现了较大飞跃，城市知名度大大提升；2023年9月召开的杭州亚运会，也为城市建设和城市知名度带来更大的提升。
物业行业作为一个长期增长、低资本开支、稳定持续高分红的行业，具有服务消费的属性，属于第三产业，从长期来看其发展与地区居民收入和消费水平息息相关。对比海外物管龙头，长期增长率的实现依赖于区域经济的增长，综合设施管理服务龙头索迪斯已将业务从欧美扩展至中国、印度、巴西等国家，将自身的增长与最具活力的经济体绑定（详见20211123外发报告《借鉴索迪斯（SW.PA），五十年领跑全球IFM——物业服务行业国际巨头对标系列专题研究报告（二）》）。
2025年，杭州地区生产总值23011亿元，按不变价格计算，比上年增长5.2%，高于全国0.2个百分点。分产业看，第一产业增加值383亿元，增长3.8%；第二产业增加值5631亿元，增长5.0%；第三产业增加值16997亿元，增长5.3%。三次产业结构为1.7：24.5：73.8。
我们认为滨江集团、滨江服务在杭州已经具备领先优势，通过进一步发力布局，未来滨江服务在杭州的市占率仍有可能提升，长期增长动能较为充足；杭州过去充分受益于互联网经济实现腾飞，在下一阶段，“新制造业”、数字经济有望接力，带杭州发展迈上新的台阶，而作为第三产业的物业服务业，也将充分受益于杭州的发展，滨江服务的价值将进一步凸显。
4、 盈利预测、估值与投资评级
4.1营业收入及利润预测
营收预测：我们的预测基于以下关键假设：
1）物业管理业务：2025年来自滨江集团的新增在管面积为536万平，来自第三方外拓的新增在管面积为933万平，公司专注于高端住宅物管赛道，规模扩张主要依靠关联方交付和市场外拓。关联方滨江集团在本次地产下行周期中逆势扩张，销售市占率稳步提升，我们假设滨江集团已销售项目陆续交付业主，并持续稳定地交付给滨江服务物业管理项目；我们预计滨江集团保持稳定的销售面积和排名，2026-2028年来自滨江集团的在管面积增量分别为450/450/400万平。随着口碑积累，外拓团队日渐成熟，外拓能力提升，但考虑外拓竞争激烈，预计2026-2028年来自第三方的在管面积增量保持在600万平。新项目物业管理费水平整体高于旧项目，预计新项目加入带动整体物业费水平温和上涨。
2）非业主增值业务：我们假设在未来一段时间内，关联方滨江集团能保持拿地和推盘力度，但由于房地产行业目前仍在筑底，整体回暖进程较为缓慢，而滨江集团近年扩张速度较快，滨江服务对应的交付前服务快速扩张，已经积累一定规模，后续将出现负增长，预计未来随着核心城市楼市逐步止跌回稳，该业务收入同比降幅持续收窄。
3）5S增值业务：2020年提出5S增值业务战略，2021年正式实施，2022年相关团队和业务相继成熟，5S增值业务为增量+存量渗透模式，业主对于优质服务认可度提升，购买意愿增强，考虑公司的装修业务规模快速提升，基数扩大的情况下，5s增值业务同比增速逐渐放缓。
我们预计公司2026-2028年营收增速为11.1%/9.4%/8.8%。分业务来看：
1）物业管理业务：住宅物业收费方式为单价x面积，根据关键假设，我们预计公司2026-2028年在管面积增速为13%/11%/10%，对应年末总在管面积为9313万/10363万/11363万平。
价格方面，我们认为相同品质的物管项目，旧项目提价需要经过业委会同意，而新项目物业费根据人工成本等价格因素充分定价，整体价格水平要高于旧项目，因此，新项目加入带动整体价格水平上涨，2026-2028年，公司新增项目在管面积占比预计分别为11.3%/10.1%/8.8%，公司整体规模较小，仍处在快速发展期，未来一段时间新项目拉动效应仍然较为显著，预计2026-2028年关联方和第三方项目的平均物业管理费均能保持1%的增速。
由此我们预计物业管理业务2026-2028年营收增速为17.7%、13.0%、11.5%。
2）非业主增值业务：
非业主增值服务主要是交付前服务，与滨江集团销售和竣工交付相关联，交付前由开发商支付相关服务费，交付后由业主支付物业管理费，由于房地产行业整体处于下行趋势，地产关联业务成长空间有限，我们预计非业主增值业务2026-2028年营收增速为-10%、-5%、-2%。
3）5S增值业务：
1、优家服务，主要为一二手房房屋经纪和租赁业务，目前公司该业务收入规模仍然较小，作为优势业务，背靠滨江集团，房源优质，预计公司会积极扩大业务规模，布局更多小区，我们预计该部分业务2026-2028年营收增速分别为15%、15%、12%（均高于在管面积增速）。
2、优居服务，主要为房屋装修业务，增长驱动为在管面积扩张以及存量渗透率提升；截至2025年末，公司合同负债科目余额约17.7亿元，其中14.4亿元为5S增值服务的预收款，且主要为房屋硬装业务预收款，预计将在未来逐步确认为收入；2025年该业务收入为10.1亿元，同比增长8.1%，我们预计2026-2028年该部分业务收入平稳增长，增速均为5%。
3、优享生活服务，主要为居家生活一站式服务，属于社区消费类别，考虑社区居民对于服务消费需求逐步释放，服务渗透率逐渐提升，我们预计该业务收入稳健增长。预计2026-2028年该部分业务收入增速均为5%。
综上，我们预计5S增值业务2026-2028年营收增速分别为5.9%、5.9%、5.7%。
毛利和毛利率预测：公司经过多年发展，业务模式基本成熟，2023-2025年整体毛利率分别为24.8%/23.2%/22.2%，主要受到人工成本上涨、房地产行业影响和社区增值业务结构变化影响，随着在管项目规模效益逐步释放、房地产行业逐渐止跌回稳、社区增值业务结构趋于稳定，我们认为公司2026-2028年毛利率基本保持稳定，分别为21.7%/21.4%/21.1%。
按照业务拆分来看：
1）物业管理业务：
作为区域深耕的物业公司，规模经济优势凸显，随着在管项目密度提升，成本节约效果显著，滨江服务凭借品牌优势，持续承接区域范围内高价楼盘，保持收入持续性增长；同时，通过运营管理系统改造，在保障服务质量的前提下，提高管理效率，有效控制成本上升。公司在杭州外密度较低区域，如上海和宁波等地进行规模扩张，尽管第三方外拓竞争加剧，人工成本刚性上涨，以及前期成本投入较大等多因素导致物管业务毛利率承压，同行业普遍存在基础物管毛利率逐年小幅下滑的现象，截至2025年末公司97%在管面积均在浙江省内，且短时间内仍以省内为重点拓展区域，由此积累的规模优势能够有效控制成本，抵御毛利率下滑的趋势。我们认为公司毛利率至少能维持原有水平，2025年该业务毛利率为17.3%，预计2026-2028年该业务毛利率保持在17.3%水平。
2）非业主增值业务：
非业主增值服务主要收入以交付前服务为主，业务结构变化不大，假定公司与滨江集团的关联交易稳定持续，考虑上游地产控制营销费用的趋势延续，2025年该业务毛利率为31.5%，我们预计2026-2028年该业务毛利率同步下滑，分别为31.0%/30.5%/30.0%。
3）5S增值业务：
增值服务整体毛利率较高，且内部结构变化对板块毛利率影响较大，2021年该业务毛利率为71.3%，较2020年大幅提升约16pct，主要因为毛利率较高的房屋租售业务收入大幅增长；而2022年毛利率回落至48.3%，并且在后续年份持续回落，主要因为毛利率较低的房屋硬装业务快速发展，收入占比迅速提升；2025年该业务毛利率为28.5%，展望后续，增值业务结构基本稳定，我们预计2026-2028年该业务毛利率均维持在28.5%。
综上，我们预测公司2026-2028年营业收入为45.5亿元、49.8亿元、54.2亿元，营收增速分别为11.1%、9.4%、8.8%，综合毛利率分别为21.7%、21.4%、21.1%。
销售、管理费用率：
区域高密度布局使得公司运营和管理效率显著优于同业，近五年销售管理费用率逐年下降，我们认为公司在管理方面表现优秀，后续能够保持较低的销售管理费用率，预计2026-2028年销售、管理费用率合计均为3.0%。
盈利预测：我们预测公司2026-2028三年归母净利润分别为6.6亿元、7.1亿元、7.7亿元，对应EPS分别为2.38元、2.58元、2.77元。
4.2相对估值法测算
中长期来看，滨江服务拥有稳定的关联方交付项目，同时在管物业品质较高，业务布局呈现区域高度集中的特点，我们选择中海物业、保利物业和绿城服务作为可比公司。
中海物业（2669.HK）：中海物业隶属于中国建筑集团有限公司旗下中国海外集团，是中国首批获得一级资质的物业管理品牌。中海物业最早于1986年在香港开展物业服务，1991年进入中国内地。2015年10月23日，中海物业在香港联交所主板上市，2021年入选恒生物业服务及管理指数。截至2025年末，中海物业在管面积4.8亿平方米。2025年全年，中海地产新增土储价值991亿元，排名行业第一，销售金额排名行业第二；2026年1-4月累计销售金额757亿元，同比+13.7%。
保利物业（6049.HK）：保利物业服务股份有限公司于1996年6月在广州成立，是保利发展控股集团旗下控股子公司。截至2025年末，保利物业在管面积8.55亿平方米。2025年全年保利发展销售金额排名行业第一，2026年1-4月，关联方保利发展累计销售金额777亿元，同比-11.3%。
绿城服务（2869.HK）：绿城服务集团成立于1998年，总部位于杭州市西湖区，是一家以物业服务为根基、以生活服务与城市服务为两翼，以智慧科技为引擎的数字化、平台化、生态型的现代服务企业，深耕长三角区域，品牌口碑和对外拓展能力均领先行业，是行业独立发展标杆。截至2025年末，绿城服务在管面积5.7亿平方米。
滨江服务深耕杭州，专注于高端住宅物管，项目品质、核心经营区域与绿城服务类似，关联方滨江集团2025年全年销售金额排名行业第10，2026年1-4月销售金额排名行业第9，经营稳健。2025-2028年预测EPS复合增速为9%，与可比公司均值相当，可比公司2026年一致预期PE估值水平是9.6倍，根据我们预测的EPS，滨江服务2026年PE水平为9.0倍，低于可比公司均值。我们认为，滨江服务在管项目品质、区域集中度均较高，与绿城服务更为相似，且业绩增速高于保利物业和中海物业，合理估值应该高于二者，趋近于绿城服务。
我们给予公司2026年12倍PE估值，对应股价为32.78港元/股。
4.3 绝对估值法测算
长期增长率：由于物业服务行业的服务消费属性，长期来看物业服务价格涨幅有望与CPI涨幅同步，故假设长期增长率为2%；
无风险率Rf：选取十年期国债收益率，约为1.75%；
Rm-Rf：选取近3年恒生指数平均年收益率作为Rm，约为9.6%，Rm-Rf约为7.85%;
β：采取物业管理行业中典型的22家公司平均β作为公司β的近似；
税率：我们预测公司未来税收政策较稳定，结合公司过去几年的实际税率，假设公司未来税率为25%。
4.4 估值结论与投资评级
我们预测公司2026-2028年的营业收入分别为45.5亿元、49.8亿元、54.2亿元，营收增速分别为11.1%、9.4%、8.8%；归母净利润分别为6.6亿元、7.1亿元、7.7亿元；三年EPS分别为2.38元、2.58元、2.77元。
根据相对估值法，我们认为公司2026年的合理PE估值为12倍，对应目标价约为32.78港元；根据绝对估值法，我们认为公司合理价格约为40.44港元/股；
综合绝对估值法与相对估值法，我们给予公司目标价32.78港元。
鉴于公司关联方滨江集团销售表现优于行业，稳健增长，对滨江服务支持力度提升；公司自身在区域具备较强的品牌口碑，外拓不断发力，未来将保持发展潜力；公司当前正处于成长阶段，同时现金流充沛，分红比例高，具备较高的投资价值，首次覆盖给予“买入”评级。
5、风险分析
外拓不及预期风险：由于公司项目呈现区域集中的特点，当前第三方市场拓展竞争激烈，公司外拓可能不及我们预期。
成本控制的风险：物业管理业务属于劳动密集型行业，若最低工资增加，公司雇员人数增加，以及其他因素的发生，成本会相应增加。此外对成本控制措施的实施也需要一段时间生效。
增值业务开展不及预期：5S增值业务中包含家政等社区消费类业务，由于业主消费习惯需要逐步培养，增值服务渗透率可能不及预期。
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