深圳街景（2021年）

户田敬久：深圳重新启动原本计划建设中国第一高楼的开发计划。业内有个说法：刷新高度的超高层建筑完工时，往往迎来经济衰退。这一现象被称为“劳伦斯魔咒”…

  户田敬久：广东省深圳市重新启动了原本计划建设中国第一高楼的开发计划。陷入经营破产困境的大型民营企业“世茂集团控股”放弃后被拍卖的地块，最终由国有大型企业“华润置地”中标竞得。此次是否有胜算呢？

  “1万亿日元项目”地块重新启动

      那块土地终于要启动了吗？5月6日，位于深圳市东北部龙岗区的开发地块出售项目成交。买方是擅长商业设施运营的华润置地。如果按最初计划建成，建筑高度达到700米，超过632米的“上海中心大厦”，本应建成中国第一高楼“深港国际中心”。

      华润置地买下的土地面积约17万平方米，购买金额为约70亿元人民币（约1600亿日元），这是最低竞标价。而世茂集团于2017年买下这块地时的价格为239亿元，是此次价格的3倍多。当时，该项目以超高层建筑为核心，总开发额达到500亿元，换算成日元，是属于“1万亿日元项目”。

      龙岗区位于深圳市的郊外。即使是现在，从市中心换乘地铁也需要1个多小时，这里绝对算不上很便利的地方。2011年举办的世界大学生夏季运动会的比赛场及体育馆等“大型场馆”鳞次栉比，深圳市原本的蓝图是以具有象征意义的超高层建筑为地标，打造一个新街区。

世茂集团违约

      该项目在2022年遭遇重大挫折。世茂集团发行的美元债券陷入债务违约（default）。开发地块被查封，并于次年被拍卖。但竞标以流拍告终，此后也一直没有买家出现。深圳市于2025年买下这块地，并于2026年4月再次挂牌出售。

      尽管是国有企业，但由一家上市公司收购这块带有特殊背景的开发地块，难道在不会构成利益冲突吗？不过，深圳市这次显然没有重蹈覆辙。开发方案被大幅修改，超高层建筑计划被撤销。

      账目计算也毫不马虎。据估算，70亿元除以住宅部分的建筑面积后，每平方米金额为2.3万元。而周边新建住宅价格为每平方米5万元左右，即便将建设成本考虑进去，也能完全收回投资。打算首先通过分售住宅来回收土地购置费用，以降低投资风险。

利用REIT将上海的“幽灵大楼”改造成出租住宅

      上海郊外的嘉定区，这里是美国通用汽车（GM）和德国大众等设有合资工厂的汽车产业集聚地。在这座街区的中心地带，把已被搁置10年之久的“幽灵大楼”改造为出租住宅的项目已经启动。

      推进该项目的是中国四大不良债权管理公司之一“中国信达资产管理”。将以2028年为目标，将大楼改造为带家具的出租住宅，在确保稳定的租金收入以后，再以房地产投资信托（REIT）的形式上市。

中国的高层建筑群曾是经济增长的象征（上海市，2024年）

中国信达于2025年3月设立了用于盘活房地产的投资平台。据称，在550亿元资金中，计划拿出250亿元用于此次这种利用REIT来盘活楼盘的项目。

      也出现了成功案例。3月21日上市的汇添富上海地产租赁住房REIT的投资项目为上海市内闲置写字楼改建而成的租赁住宅。项目面向周边高新产业园区从业青年，主打一室一厅户型，运营成效显著，入住率突破九成。日生基础研究所的研究员胡笳指出“今后，利用REIT盘活存量物业的案例会不断增加”。

      不过，中国的不良资产盘活才刚刚起步。问题在建筑完工后依然存在。

天津的“全球最高烂尾楼”复工

      2025年4月，直辖市天津市一栋高达597米的“全球最高烂尾楼”在停工约十年后复工。该项目由香港投资家潘苏通领导的高银地产等地产商于2008年启动建设，随着2015年中国股市泡沫破裂，项目陷入停滞。

烂尾的高银117大厦（天津市，2023年）

      人们担心在经济不景气的天津，是否有租户需求？美国杜克大学教授乔仕彤（Shitong QIAO）在接受美国CNN采访时分析：“未必能盈利，但政府至少希望借此提振民众信心”。

      中国超高层建筑接连落成。国际非营利机构的调查数据显示，2024年全球建成的200米以上高层建筑共133栋，其中91栋在中国。这些新建大楼的过剩供应导致写字楼供需严重恶化。中国主要城市的写字楼空置率达到2～3成。远高于日本主要城市2～3％左右的空置水平。

上海中心大厦的入住率

      2016年在黄浦江东岸、金融机构云集的陆家嘴地区开业的上海中心大厦是超高层建筑。该项目由上海本地的上海城投控股及上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司等开发。建筑高度超越当地原有地标建筑——森大厦的“上海环球金融中心”（492米），夺回了中国第一和上海第一的称号。

      该项目深陷租赁签约率仅60％、入驻租户仅为总量三分之一的空置问题。尽管之后美国摩根大通等租户陆续入驻，到2023年“租赁签约率已达到80%”（上海市媒体），但房地产人士普遍认为取意“升龙”的设计维护成本高，确保盈利十分困难。

      如果空置率过高，租金下调的压力也会加大。项目难以达成预期租金收益，资产价值也随之大幅缩水。比如：新加坡知名房企凯德投资(CapitaLand Investment)在2025财年（截至2025年12月）对其持有的中国投资物业计入了5.45亿新元的资产减值损失。

      中国的写字楼多由国有企业或政府旗下基金等持有，其真实情况不透明。因为如果国有银行持续提供资金，烂尾或低使用率的问题将不会显现。也有可能通过政府行为，填充租户。

 “劳伦斯魔咒”：超高层完工=经济衰退

      业内有个著名说法：刷新高度的超高层建筑完工时，往往迎来经济衰退。这一现象被称为“劳伦斯魔咒”，以德国经济分析师安德鲁·劳伦斯的名字命名。

      早在1931年全球大萧条期间，美国的帝国大厦完工。迪拜的世界最高大楼哈利法塔的完工也是在2010年，正值受到雷曼危机影响的当地信用动荡引发的迪拜冲击之中。中国最高的上海中心大厦也是在中国股市泡沫破裂后不久完工。

      中国是否能够解决不良债权问题，打破“劳伦斯魔咒”？

日经QUICK新闻 香港 户田敬久

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