来源：中保新知

　　险资投资不动产领域刮起一股“组团风”。

　　近日，天津家鼎股权投资基金合伙企业（有限合伙）成立，该基金出资额61亿元，背后主要出资方出现3家保险公司的身影：友邦人寿、大家人寿、中宏人寿，出资比例分别为20.49%、16.39%、13.11%，3家险企出资比例合计近50%。此前有消息称，该基金将重点瞄准能产生稳定租金的不动产项目。

　　中保新知观察到，近年来，险企组团成立私募基金投资不动产领域的案例并不少。具体分析，险资组团投向不动产领域，基于以下几方面考量：

　　首先，险资组团让资金体量规模更大，可以投资的项目选择性更多；

　　其次，在组团下，即便有关项目发生风险，几家险企共同承担，让风险系数降到最低；

　　此外，险资是长线资金，做的是长期投资，不动产领域的买卖受到多重因素的影响，时间足够长，所获得的长期收益率才可能更为可观。

　　利益共享风险共担

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　　新成立的天津家鼎股权投资基金合伙企业（有限合伙）共有6位合伙人，除了上述3家险企，还有另外3个合伙人：其中，无锡城安鼎瑞股权投资合伙企业（有限合伙）认缴出资额30.49亿元，占比近50%；天津远见创新投资管理有限公司和无锡启城远见企业管理有限公司分别认缴出资100万元，二者出资比例均为0.0164%。

　　一般来说，有限合伙制私募股权投资基金是以有限合伙企业形式设立的私募基金，由普通合伙人（GP）和有限合伙人（LP）组成。GP承担无限责任并负责管理，LP以出资额为限担责且不参与经营。

　　从上述出资结构来看，3家险企和无锡城安鼎瑞为LP，无锡启城远见、大家系天津远见创新则是GP。

　　无锡城安鼎瑞和无锡启城远见、啟城投资具有关联关系。公开信息显示，啟城投资为老牌不动产私募投资机构，曾在2019年联合瑞士合众集团和中东家族财富基金等境外机构投资者完成对北京中关村鼎好大厦的股权收购，该笔交易成为当年北京最大体量的商业地产外资收购项目之一。

　　近日，也有消息传出，该基金将正式接手北京中关村鼎好大厦项目。北京中关村鼎好大厦是中关村标志性建筑，一度与海龙电子城、中关村e世界构成了北京中关村“黄金三角”。

　　2019年收购时，啟城投资董事长陈寒就表示：“在中关村科技企业对写字楼需求稳定增长的市场基础之上，未来通过项目整体的升级改造，将进一步凸显其价值稀缺性，为带动区域整体办公楼宇品质提升做出示范效应。本项目将通过集聚国际化标准及丰富行业经验的资产管理手段进行业态转换和价值提升，通过挖掘和激发新的商机为项目创造更高价值。”

　　有业内人士指出，险资与产业运营方近乎1：1的对等出资格局，能够实现利益绑定和风险共担。

　　险资组团新模式

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　　近年来，由数家险企合作成立私募股权基金投向不动产领域的案例并不鲜见。

　　比如，2025年8月，天津家寓股权投资基金合伙企业（有限合伙）成立，出资额45亿元。该基金由8位合伙人共同出资，其中包括大家人寿、友邦人寿、中宏人寿、中银三星人寿、复星保德信人寿5家保险公司，主要聚焦长租公寓领域的投资。

　　2025年11月，上海瑾东阁私募投资基金合伙企业（有限合伙）成立，出资额为9亿元，合伙人中有两家险企：招商信诺人寿和利安人寿，出资比例均为33.33%。成立后，完成对上海东锦江希尔顿逸林酒店的收购。

　　今年2月，天津兰沁股权投资合伙企业（有限合伙）成立，出资额为86.01亿元。该基金的合伙人中出现7家保险机构身影，包括泰康人寿、长城人寿、友邦人寿、中宏人寿、中意人寿、中美联泰大都会人寿、泰康养老。成立后，接盘英格卡集团旗下的无锡、北京、武汉三座荟聚购物中心。

　　同在今年2月，瑞安房地产发布公告称，旗下瑞安普通合伙人、上海瑞安等附属公司，与加拿大宏利金融、中国人寿信托以及大家保险集团旗下机构共同订立合作协议，成立合营企业收购项目公司99%股权。项目公司拥有的项目资产包括位于上海黄浦区的办公楼、商场及其他设施，其可供销售及可供出租总建筑面积约为7.9万平方米。

　　险企通过组团设立专项基金投向购物中心、办公楼及长租公寓等不动产领域成险资投资新模式。这一模式体现了险资在低利率环境下寻求长期稳定收益、分散投资风险的策略调整，同时也借助私募基金结构灵活、管理专业等优势，实现了对不动产项目的管理。

　　“抄底”意味明显

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　　此前，中保新知在分析新华保险、阳光人寿、大家保险、横琴人寿等险企收购全国各地的万达广场时就指出，险企一方面希望在此轮房地产周期中“抄底”，毕竟政策层对于房地产调控基调已从“房住不炒”转变为“止跌回稳”；另一方面，从资产配置的角度来说，有些房地产项目已经跌出了“性价比”，在低利率态势下不失为优质资产配置选项。

　　随着一揽子房地产市场“止跌回稳”的措施效能进一步释放，房地产市场回稳的动能也在不断增强。

　　国家统计局公布的数据显示，2026年4月份，70个大中城市中，一线城市商品住宅销售价格环比上涨，二、三线城市环比降幅收窄或与上月相同。新建商品住宅销售价格环比上涨或持平城市个数比上月增加。

　　中保新知梳理中保协今年披露的信息也发现，险企今年对于不动产投资集中在以北京和上海为代表的一线城市，比如，友邦人寿的上海市虹口区北外滩89街坊项目，太保寿险的上海市黄浦区淮海中路街道123、124、132街坊地块，中国平安的北京丽泽金融商务区南区等均处于实质出资阶段。

　　全球房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行发布的报告指出，从城市维度来看，北京、上海各类资产获得投资人关注的比例位居首位，凸显市场对两座核心城市的坚定投资偏好；非一线城市凭借经济增长动能持续释放、产业升级提速、投资收益率相对较高的综合优势，正从传统“投资备选区域”转型为投资者的新布局重心。其中，杭州、成都、苏州、大湾区（不含广深两地）及南京等城市，依托独特的经济优势与产业发展潜力，成为非一线城市中最受青睐的投资目的地。

　　总体而言，险企通过组团设立私募基金共同投资不动产，不仅可以实现风险共担、利益共享，更体现了长线资金精准把握市场周期、低位布局优质资产的“抄底”逻辑。同时，不动产和股票、债券的关联性较低，通过投资不动产，险企也可以优化资产配置结构。不过，投资不动产也需要经受诸多考验，比如占用资金大、变现速度慢、受经济和政策周期影响深，此类投资并非一时兴起，更应当是险企的长期投资战略布局。

责任编辑：秦艺

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