（来源：LADYMAX）

SKP想复制模型，德基在强化坐标

作者 | Drizzie

当一家商场的年销售额连续登顶全球，它一定会开始警惕惯性，因为在面对更高的市场期待时，最大的难题是如何继续保持优势。

2024年，南京德基广场以245亿元销售额首次超越北京SKP，成为全球新的单体店王，这场被市场视作中国高端商业权力更替的事件，意味着持续多年的SKP统制时代第一次被动摇。 

2025年，德基以262亿元销售额继续蝉联全球单体店王，并披露加速扩张的计划，SKP则被博裕资本收购，曾经竞争同一个王座的两家单体店王，在某种程度上都进入了微妙时刻。

在新的局面上，两大店王都开始走出单店时代，但是深有意味的是，二者选择了截然不同的道路。 

单店极致化的天花板效应在所有行业都是普遍规律，对于地处江苏南京的德基而言，随着年销售额已达262亿，继续向上的空间依赖于两个不可控变量，消费力的持续增长，以及高净值客群的持续导入，这两者在当前宏观环境下均面临不同程度的压力。 

德基对此的回答是，构建多层次的商场品牌矩阵，推出德基时刻和德基奥莱。 

今年计划开业的德基时刻，首店将落址南京河西，以年轻潮流为核心定位，引进超300家品牌首店及特色精品店，另外德基还与南京江北地下城签约，预计今年再落一店。 

德基时刻定位年轻潮流，预计6月开设首店

与此同时，选择仙林大学城的德基奥莱同步筹备，以白色云朵为建筑语言，融合德基艺术博物馆·仙林馆，打造公园式可逛性的开放街区，并辅以生态公园与文化休闲功能。 

这两个项目的共同特征，在于刻意与主店形成差异化错位，德基时刻服务的是那些尚未成为重奢消费主力，却已具备一定消费能力的新生代客群，德基奥莱则以艺术化体验，颠覆传统折扣购物的廉价印象，试图在全国超数百家奥莱项目中以美学语言另辟蹊径。 

可以看出，德基在扩张的同时，并没有坚持重奢定位，但也始终用体验创造来刻意管理高端感的稀释风险。 

值得关注的是，德基时刻目前筹备落点涵盖河西、仙林、江北，以及长三角的扬州，这些目的地无一例外地锚定在南京都市圈与长三角腹地之内，没有任何一个项目的野心指向南京以外的省份中心城市。 

这是一种清晰的空间战略，深耕区域密度，而不贪图全国广度，与SKP形成了鲜明对照。 

德基很清楚，与其说它经营的是奢侈品商场，不如说它经营的是南京新街口作为长三角财富入口的区域节点，这也意味着，它并不需要通过全国扩张来证明自身价值。 

几乎每一天，尤其是节假日，沪杭乃至更远城市的高净值客群抵达新街口，这种消费引力是被地缘、历史与财富密度共同塑造的，也是任何竞争对手在短期内都无法在另一座城市复制的壁垒。 

与德基的聚焦相比，SKP野心更大，动作也更早。 

早在2016年，SKP宣布进驻西安，这个来自北京大本营的店王已经开启了扩张动作，此后西安SKP、成都SKP、武汉SKP均已开业，而昆明、贵阳、呼和浩特、广州、杭州等城市的签约项目也陆续披露，签约城市共超过10座。 

市场估测武汉SKP 2025年销售额达到45亿元

这意味着SKP比德基的多店扩张要早十年，与众多高端商业地产项目一同经历了疫情后中国奢侈品市场的繁荣爆发期，不过相较于同期竞争对手，这家高端商场在城市选择上常令市场感到意外。 

截至目前，SKP的全国化布局虽然在文件层面看起来颇为壮观，不过这张地图与真实落地状况之间仍然存在相当的距离，广州SKP于2026年3月与越秀集团正式签约，落址珠江新城马场地块，预计开业时间在2029至2030年，杭州、呼和浩特等项目的进度同样不甚明朗。 

急速扩张，但迟缓落地，是SKP目前最准确的写照。 

随着全球奢侈品市场的转冷，SKP多个项目进度开始面临明显压力，而就在此时，博裕资本在2025年完成对北京SKP约42%到45%股权的收购，估值约50亿美元，华联集团正式退出，博裕资本成为SKP公司100%控股股东。

2026年初，博裕资本旗下瑞得时尚再度出手，收购北京八达岭奥莱75%股权，年营收超28亿的成熟高端奥莱资产由此并入SKP体系，丰富了其对全场景高端消费矩阵的布局。 

SKP突然易主，刷新了市场对这家高端商场下一阶段的想象力。 

全国扩张显然会是SKP延续的战略方向，高度符合资本的利益，资本要让SKP扩张，答案其实很简单，德基可以满足利润，但对SKP背后的资本而言，单店王的盈利能力固然重要，决定估值空间的始终是规模化叙事。 

SKP从北京华联向纯市场化资本的实质性移交，这一资本属性切换会让SKP的未来动作更加灵活高效，或将推动SKP更快突破奢侈品市场转冷所带来的扩张困局。 

SKP的扩张战略不缺有力背书，主要来自已开业的成都和武汉项目。 

成都SKP于2022年底试营业，市场消息称其2023年销售额达到55亿元，2024年达到69亿，位列成都商超营业额前五。

武汉SKP于2024年7月正式开业，爆发力更为惊人，开业一年吸客近2000万人次，单日最高销售额1.65亿元，市场消息称其2025年销售额达45亿元。 

这两个数字级别的表现，在某种程度上驳斥了单店极致优于多城扩张的简单化论断，成都和武汉之所以快速成功，一方面在于区域市场的供给缺口，疫情后奢侈品消费回流，华中与西南市场高端消费需求迅速增长，但高端商场供给相对有限。 

在高端消费长期供给不足的市场，SKP模式具备显著的填洼效应，其进场直接填补了数百个城市首店品牌的空白，这与德基在南京面对的高度成熟市场环境完全不同。 

另一方面，SKP长期以联营扣点为基础，辅以买手直营的货品差异化能力，体现了百货模式的中国市场特色，每进驻一个新市场，都往往成为搅动当地市场的鲶鱼，由此形成了自己的扩张标签。 

SKP的优势不仅在于品牌矩阵的丰富度与排他性，还依靠会员积分制度，使店庆季成为具有社会动员效应的消费事件。

本质上，SKP是在用百货的货权和折扣能力做购物中心的流量生意，并在消费理性时代，满足了中国高端消费者对购物效率的追求，以及对沉浸式消费场景的期待。 

市场估测成都SKP 2024年销售额增长至69亿元

然而，SKP等过去几年野心勃勃的高端商场，必须正视一个宏观背景，奢侈品牌正在对中国二三线市场进行系统性的渠道精简。 

2025年中国内地个人奢侈品市场整体收缩3%到5%，虽然相比2024年17%到19%的骤降已明显收窄，但复苏节奏依然脆弱。 

业绩承压的奢侈品牌也在反思策略，Gucci关闭了包括上海、福州、大连等城市部分门店，母公司开云集团进一步表示将在2026年继续关闭约100家门店，其中大部分集中在中国市场。 

卡地亚母公司CEO Nicolas Bos也在上周的财报会议上坦言，过去几年该集团和竞争对手可能被中国市场的信心带动得有些过头，认为中国三四线城市会成为非常强劲的市场，因此过度扩张了门店网络，现在则开始真正精细化调整布局，卡地亚在过去一个财年在中国减少了5个销售点。 

如今，奢侈品牌正在主动收缩在中国市场的渠道网络，将资源集中于一线城市能够支撑旗舰叙事的核心地点，而这一趋势对德基和SKP的影响截然不同。 

对德基新街口旗舰而言，品牌收缩反而是一个隐性利好，当品牌在精简渠道时，年销售额262亿、VIP占比15%的德基广场正是它们优先保留乃至升级的核心阵地，而非撤离对象，集中资源到一线城市的战略，恰与德基虹吸长三角富裕客群的策略高度契合，并且其新扩张计划也避开了奢侈品定位。 

对SKP全国化布局而言，奢侈品牌收缩则构成直接压力，SKP异地项目的核心价值命题建立在重奢品牌集合之上，若品牌本身在收缩二三线布局，SKP在新城市引入品牌矩阵的难度将明显上升。 

更棘手的是，成都、武汉、昆明、乃至广州可能共享同一个西南或华南奢侈品消费池，当品牌执行一城一店原则时，SKP多城连开的计划可能面临左右互搏的局面，呼和浩特这类尚未开业的三线项目，风险更是突出。 

至此可以看到，两家店王当前身处的不同处境，以及背后两种商业哲学的分歧。 

德基的算盘，建立在对自身核心资产的清醒认知之上，南京新街口的虹吸力是不可复制的地缘优势。 

因此，德基时刻和德基奥莱的每一步延伸，都是在这一虹吸力的引力范围之内，艺术叙事和场景创新等动作是在规避对奢侈品牌的过度依赖，构建更具防御性的竞争壁垒。 

这是一种以深度换广度的防御性策略，与SKP的扩张路径形成了对照，SKP的战略建立在规模叙事之上，通过城市扩张来创造增量市场，并在资本控制后通过并购整合构建全场景零售平台。 

这一逻辑在成都和武汉已经得到了市场的部分验证，但其可持续性高度依赖两个前提，一是奢侈品牌愿意持续在新城市布局重奢门店，二是博裕资本的财务目标与SKP品牌的运营基因能够长期兼容，两个前提目前均存在不确定性。 

具体来看德基和SKP背后资本对待轻奢和奥莱业态的态度，也能够看清差异。 

德基时刻与德基奥莱，前者向下延展客群年龄结构，切入更年轻的潮流消费场景，后者向外扩展业态，试图打破奥莱与折扣消费之间的固有联想，两者虽然路径不同，但都延续了德基一贯的核心方法，以艺术叙事与精选能力维持品牌一致性，继续主动拓宽大本营所在地的客群层次，而非固守单一重奢叙事。 

相比这种纵深布局，SKP体系更偏向于一种横向布局。 

其2023年推出的DT51原本被视作轻奢生活方式的补充实验，但在短时间运营后即被划出SKP体系、转由华联股份独立承接，这一调整代表了是资本对品牌边界的再确认，SKP继续专注重奢核心场景，而轻奢与生活方式业态则被明确剥离出主叙事体系。 

在奥莱赛道上，博裕资本收购八达岭奥莱，不是为了像德基奥莱一样重新定义奥莱，更像是对一个已具备稳定客流与盈利能力的成熟资产进行并购整合，将其纳入平台化体系之中。 

本质上，SKP想复制模型，德基则要强化坐标，而今年会成为两种策略的关键验证期。 

德基时刻和德基奥莱的6月开业，将是德基的品牌基因究竟是否有延展性的第一次公开考试，毕竟其极致选品与精准服务的强项，在面对轻奢折扣场景时是否同样奏效，尚无先例可循。 

离开了新街口的德基，是否会避免沦为一个普通社区商场，伤害多年积累的奢侈品光环，是客观存在的品牌稀释风险。 

SKP的验证窗口更为漫长，广州SKP至少要等到2029年才能开业，届时的竞争格局和消费市场或已面目全非，而在此之前，成都与武汉能否在增速放缓的第二个五年依然保持活力，将是支撑博裕资本高端零售故事最重要的证据。 

关于两大商场店王头衔的争议在过去几年已经白热化，但在短期的竞争之外，真正重要的其实不在于2026年店王花落谁家的悬念，更在于身处一个高端消费承压的周期，深度与广度哪一种更经得起时间的检验。 

市场用销售数字已经投了一票，但历史告诉我们，高端商业一直是对周期的长期赌注。

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