专题：深度智联AI+不动产生态大会暨2026新品发布会
易居研究院
摘要 本研究报告以“易居AI无佣模式“为案例，考察人工智能在房地产流通领域引发的一类结构性变革。该模式由经纪人智能体（AgentAgent）、买卖双方零成交佣金、履约服务社会化按劳计费三个要素构成。研究认为，其意义不仅在于提高了经纪效率，而主要在于改写了房产居间长期以来的收费契约与利益结构。研究从居间服务的二重性、交易成本理论、信息不对称与委托代理理论出发，解剖这一新模式的内在逻辑，并将其置于“加快构建房地产发展新模式“”推动房地产高质量发展“与国务院《关于深入实施“人工智能+“行动的意见》的双重政策框架下加以评估。研究进而认为，该模式是房地产流通领域的一项具有长效机制的重大创新，为存量时代房地产新增长模式提供了一条兼顾效率与民生、可验证可复制的路径。
关键词 经纪人智能体；房地产流通新模式；人工智能+；模式解构；长效机制；高质量发展
一
研究背景：从“规模红利“到“质量红利“的阶段性切换
理解任何一项房地产领域的模式创新，都需先把握其所处的发展阶段。当前，中国房地产正经历一次深刻的阶段性切换：从增量扩张为主，转向以存量提质增效为主；从依靠规模扩张获取的“规模红利“，转向依靠品质与服务获取的“质量红利“。2025年中央城市工作会议已明确判断，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。一个“碰房就赚钱“的粗放时代正在远去，房地产业整体进入一个回归本源、依靠真实专业能力谋求发展的新阶段。
来自国家统计局及第三方机构的数据印证了这一转变：在多数核心城市，二手住宅成交套数占比已升至六成以上，个别城市甚至超过八成；与此同时，房价仍处回调通道，购房者对每一笔交易成本的敏感度显著上升。当市场主战场由“新房销售“转向“存量流通“，房产经纪——这一连接供需两端的流通中枢——的制度效率，便直接关系到改善性需求能否顺畅释放、置换链条能否被有效激活，进而关系到去库存与稳市场目标的实现。
与这一市场转变同步出现的，是两个相互叠加的政策窗口。其一，是房地产发展新模式的加快构建。党的二十届四中全会及“十五五“规划建议明确提出“加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度“，并将建设“安全舒适绿色智慧“的好房子、推动房地产高质量发展置于保障和改善民生的部分加以部署，标志着房地产的居住属性与民生属性进一步凸显。其二，是人工智能应用的国家级部署。2025年8月，国务院印发《关于深入实施“人工智能+“行动的意见》（国发〔2025〕11号），提出推动人工智能与经济社会各领域广泛深度融合，“促进生产力革命性跃迁和生产关系深层次变革“，并明确到2027年新一代智能终端、智能体等应用普及率超过70%的阶段目标。
两个窗口的叠加，使房地产流通领域恰好处在“制度变革需求“与“技术供给能力“的交汇点上。然而本研究注意到，当前关于房地产发展新模式的讨论，多集中于开发、融资、销售与产品品质（“好房子“）等供给端环节，对“流通端、交易端“的制度性变革着墨相对有限。本研究正是聚焦于这一相对空白的流通端，以“易居AI无佣模式“为典型案例，分析人工智能如何在此处催生一种兼顾效率与民生的新增长模式。
二
分析起点：房产居间服务的“二重性“
要恰当评估流通端的任何变革，需先确立一个基本分析框架——房产居间服务具有“二重性“。
一方面，它具有经济属性：居间是一种市场化的中介服务，以促成交易、提高流通效率、获取报酬为目标，遵循市场竞争与价格规律。另一方面，它具有不容忽视的民生与社会属性：住房是绝大多数家庭最大宗的资产与最基本的生活需要，房产交易因而不只是一桩生意，更牵涉千万家庭的切身利益、消费者权益与社会信任。“十五五“规划建议将房地产置于保障和改善民生的部分加以部署，正是对房地产民生属性的再确认；而作为房地产链条关键一环的居间服务，自然同样承载着这一属性。
房地产高质量发展，本质上要求经济属性与民生属性的统一——既要有效率，也要有公平；既要繁荣市场，也要保障民生。问题在于，传统的佣金制使这一二重性发生了系统性失衡：在“按成交收佣“的强激励下，居间服务的经济属性被极度放大，而其民生属性被严重挤压，居间者从本应中立的服务者异化为单纯的逐利方，消费者权益与交易公平随之受损。因此，对流通端模式的评估，不能只看其是否“更高效“，更要看其能否重新校正这一失衡的二重性。这正是本研究展开分析的起点。
三
理论解剖：居间的第一性、交易成本悖论与信息不对称
在二重性框架下，可进一步从经济学层面解剖问题的根源。
首先回到居间的第一性原理。剥离行业长期累积的种种环节，房产经纪真正为客户创造价值的，可归结为四项：资讯、配对、撮合、服务推荐。资讯，即对房源真实状况、权属、价格与交易对手意图的客观整理；配对，即基于买方真实需求的精准匹配；撮合，即对双方心理价位与博弈空间的研判及交易结构设计；服务推荐，即在交易各节点将客户导向合适的履约方。1997年由易居中国董事局主席周忻牵头、联合华东师范大学终身教授张永岳一起依托产学研力量推动创立的上房置换模式，作为中国第一个标准化房屋流通商业模式，其链路之所以干净短促，正在于它聚焦于这四项本源。
然而随后的发展中，行业流程持续膨胀、链路不断拉长。本研究认为，其根源并非交易本身变得复杂，而在于一种特定的收费机制——按成交额比例、于成交后一次性收取的佣金制度。这一判断，可由三组经典理论相互印证。
其一是交易成本理论。按照科斯以来的制度经济学，居间者之所以存在，根本理由在于其能够降低买卖双方自行搜寻、谈判与履约的交易成本。然而在佣金制下，这一逻辑被反转：由于报酬只在成交时一次兑现，居间者为锁定佣金、防止跳单，必须刻意延长服务链条、设置信息壁垒、捆绑全流程——本应降低交易成本的居间者，反而成为交易成本的制造者。这构成了佣金制最深刻的悖论。
其二是信息不对称与“柠檬市场“理论。二手房是典型的信息高度不对称市场，买方难以核验房源真实状况，与阿克洛夫所刻画的“柠檬市场“高度类似。理论上，居间者的核心职能本应是消除信息不对称；但在佣金驱动下，部分从业者反其道而行——以低价假房源、隐瞒瑕疵、屏蔽真实成交价等方式人为制造信息不对称，加剧逆向选择与道德风险。本应作为“信息净化器“的居间者，异化为“信息污染源“。
其三是委托代理理论。佣金制使居间者的报酬与“成交“深度绑定，从而由一个本应中立的第三方，转化为交易的利益相关方；其报酬结构，使其天然具有做出不利于委托人判断的动机。这是委托代理问题最纯粹的一种形态。
横向对照可进一步印证上述判断：律师按时收费、咨询按项目收费、物业按月收费，其流程均无房产经纪之冗长，原因正在于其收益不必锁定于唯一的成交时点。值得强调的是，前述四项本源工作本质上是信息密集型的智力劳动，恰是人工智能具备比较优势的领域；而带看、过户等执行性工作则是劳动密集型的现场服务。二者在要素属性与成本结构上截然不同，却被长期强行捆绑于同一名经纪人身上，本身即是一种低效的制度安排。监管层面对此已有回应，2023年5月住房和城乡建设部、市场监管总局联合发文，要求合理降低经纪服务费用、引导双边共担、按成交价分档定价。本研究认为，“降佣“是治标，“去佣“方为治本——只要佣金仍以“按成交比例、后置一次性“的方式收取，立场扭曲与流程冗长的结构性根源便依然存在。这是一个必须从流通模式视角去解决的问题。
四
模式解构：易居AI无佣模式的两根支柱与商业闭环
在上述理论视角下，“易居AI无佣模式“可被定义为：以经纪人智能体（AgentAgent）为中立居间主体，对买卖双方实行零成交佣金，并将带看、按揭、过户、验房等履约工作剥离为按需付费的标准化专业服务的房产交易模式。其结构由两根支柱支撑。
第一根支柱是经纪人智能体，即AgentAgent。这一命名具有双关含义：第一个Agent指“经纪人“，代表完整的房产经纪业务身份；第二个Agent指“智能体“，代表人工智能的技术形态。它专注于前述四项本源工作，是居间“智力大脑“，而非执行的“跑腿者“。
第二根支柱是零佣金加专业服务按劳计费。对买卖双方不收取任何按成交比例的佣金；带看、按揭、过户、验房等执行性工作则从经纪人身上剥离，作为标准化专业服务由独立履约方明码标价、按工序、按需提供；平台收益来自履约协作与技术增值，不从交易本身抽成。其商业闭环由此重写为三方各归其位：买卖双方获得免费、中立的决策入口与透明的服务菜单；履约服务者获得一个按工序结算的开放专业市场；平台仅承担市场监管与智能体能力建设，做监管而不做执行、靠技术增值而不靠交易抽成。
这一拆分之所以在今天才成为可能，源于人工智能同时具备两项人类经纪人无法兼得的属性。其一是无成交利益诉求，因而具备结构性中立——它不依赖那笔佣金生存，便无动机隐瞒瑕疵、挂出假房源或在博弈中偏向一方。中立，对人类经纪人是一种被薪酬结构反向拉扯、靠职业道德苦苦维持的姿态；对人工智能，却可以是一种由商业模式天然保证的属性。其二是边际成本近乎为零，服务一个客户与服务万千客户成本相近，使居间最具价值的智力工作第一次得以“边际免费“地提供。二者叠加，方能将房产交易彻底拆分为“智力决策层“（由AI免费、中立完成）与“履约执行层“（由社会化专业服务者按劳计费），从而纠正前述要素错配，解构传统经纪人既动脑又跑腿、还须防跳单与锁佣金的畸形结构。该模式以一句话作为其对外定位：
AI做居间，成交无佣；服务凭专业，按劳计费。房产交易更公正、更简单、更省钱。
从资源配置角度看，这一拆分带来一种福利改进。在零佣金与履约费用透明化之后，居间者既无动机污染信息，也无动机扭曲匹配，资讯因而更真实、配对因而更贴合需求、撮合因而更趋公允；交易总成本下降的同时，信息不对称被压缩，资源配置效率随之提升。这意味着，该模式的收益并非简单地从经纪人转移给消费者的零和再分配，而是通过消除扭曲、重置分工而创造的增量。由此可提炼出本研究的核心理论判断：在房地产流通领域，人工智能的角色正从“效率工具“跃迁为“制度变量“。绝大多数AI应用优化的是生产力——让既有流程更快、更省、更准；而易居AI无佣模式改变的是生产关系——它重写了居间者赖以生存的收费契约与利益分配结构。这恰好对应了国务院《关于深入实施“人工智能+“行动的意见》所强调的“生产力革命性跃迁和生产关系深层次变革“中，后者这一更为深刻的维度。
五
案例分析：易居小新与“中立型智能体“
“易居小新“是该模式的首个落地案例。它依托易居约三十年的行业积累、克而瑞二十余年沉淀的房地产数据与人工智能能力构建，定位为严格只做四项本源工作的房产经纪人智能体，对买卖双方零佣金，并将执行环节交还社会化市场。
本研究认为，其更具理论意义之处，在于一次“物种“层面的区分。目前绝大多数冠以人工智能之名的房产产品，本质上属于“销售型智能体“——海外以估价与获客见长的房产科技平台如此，国内面向经纪人的找房、带看、获客类助手亦然。它们是装载于既有佣金模式之上的效率工具，目标是帮助依赖佣金的经纪人更快达成更多成交；工具愈强，旧模式的偏向被放大得愈彻底。其服务对象是“成交“，而非“客户“。
与之相对，“易居小新“代表的是“中立型智能体“——它本身即独立的、无交易利益的第三方，而非任一方的销售助手。这一区分并非营销话术，而是定位之别。作为参照，行业2.0阶段的代表性基础设施——贝壳通过“楼盘字典“建立起覆盖超过2.26亿套房屋的真房源数据库，并以ACN（经纪人合作网络）将一笔交易拆分为十个角色按贡献分佣——在房源真实化与流程协作化上贡献卓著，但其优化始终发生在佣金制框架之内。“中立型智能体“则尝试在框架之外，重置居间者与交易的关系。需要说明的是，“易居小新“的具体功能与运营数据目前公开信息有限，本研究对其描述以模式逻辑为准，不就具体指标作进一步断言。
六
演进对照：从1.0到3.0的三阶段
将房产经纪的发展置于一条历史线上，可清晰呈现该模式的坐标。下表从主导逻辑、技术与数据基座、收费机制、居间者立场、对生产关系的影响五个维度，对1.0、2.0、3.0三阶段加以对照。
七
制度视角：作为流通端“长效机制“的创新
若仅将“易居AI无佣模式”视为一项产品创新，则低估了它的意义。从制度经济学的视角看，从1.0到3.0的演进，实质是一次房产居间领域的制度变迁。按照诺斯等人的制度变迁理论，新制度安排能否替代旧制度，取决于变迁的收益与成本之比；旧的佣金制之所以长期延续，并非因其有效率，而是因为在缺乏替代技术的条件下，改变它的成本过高。人工智能作为一项重大技术变迁，恰恰大幅降低了这一制度变迁的成本——它以近乎零的边际成本提供中立的智力服务，第一次使“零佣金加专业服务付费“这一新制度安排在经济上可行。技术变迁由此诱发了制度变迁。
更关键的是，这是一种长效机制意义上的制度创新。近年针对中介乱象的治理，多采取降佣指导、专项整治等行政手段，其特点是见效快但易反复——因为它们约束的是行为，而未触动产生行为的激励结构。易居AI无佣模式的不同之处在于，它从商业模式的根源上消除了扭曲行为的动机：当居间者不再依赖成交佣金，假房源、不中立撮合、流程捆绑便失去了存在的土壤。换言之，它把“中立“从一种需要持续监管去维系的外部约束，转化为一种由模式结构自动保证的内生秩序。这正是长效机制区别于短期调控的根本所在。
作为一项制度安排，它也内在地要求处理好若干重要关系的平衡：效率与公平的平衡—在提升流通效率的同时，重新校正居间二重性中被挤压的民生属性；市场与监管的平衡——技术中立从源头化解利益冲突，从而减轻事后强监管的负担；增量与存量的平衡—以高效流通激活存量资产、畅通置换链条；以及短期调控与长效机制、技术应用与制度建设之间平衡。唯有在这些关系动态平衡中，该模式方能行稳致远。
八
政策契合：流通端“新模式“与“人工智能+“的交汇
本研究认为，易居AI无佣模式的价值，需放在国家政策的双重框架中才能被充分理解。
第一，它补足了房地产发展新模式在流通端的拼图。当前新模式建设以供给端为重心——完善开发、融资、销售基础制度，建设“安全舒适绿色智慧“的好房子。但房地产高质量发展是一个全链条命题：在存量时代，二手房流通与置换链条的通畅程度，直接决定改善性需求能否释放、库存能否去化、市场能否企稳。降低制度性交易成本、提升交易的公正与透明，是流通端高质量发展的应有之义。如果说供给端追求的是“好房子“与“好服务“，那么流通端还需要“好交易“与之配套——一个让交易更公正、更简单、更省钱的居间模式，正是从“住有所居“迈向“住有优居“过程中不可或缺的一环。
第二，它是“人工智能+“行动在民生消费领域的代表性实践。国务院《关于深入实施“人工智能+“行动的意见》明确将智能体应用普及列为量化目标，并部署“人工智能+“消费、民生等重点行动。房产交易兼具大额消费与民生属性，经纪人智能体恰是这一领域可落地、可感知、可推广的标杆性智能体应用。更具深意的是，该意见把变革指向“生产力革命性跃迁和生产关系深层次变革“两个层次——多数行业AI应用尚停留于前者，而本模式直接触及后者，是“生产关系深层次变革“在房地产领域的少见样本，亦契合培育新质生产力、推动数字经济与实体经济深度融合的总体导向。
第三，它服务于扩大内需与提振消费的宏观目标。“人工智能+“行动专设“消费提质“重点，“十五五“规划建议亦提出清理住房等消费不合理限制性措施。零佣金为一笔典型二手房交易节省的成本可达房价的2%—3%，往往相当于数万乃至数十万元；这部分被释放的购买力，既可降低置换门槛、提升成交意愿，也可回流至装修、家居、家电等关联消费，对畅通“以旧换新、梯级改善“的住房消费循环具有正向作用。
第四，它呼应了建设全国统一大市场、降低制度性交易成本、保护消费者权益等一系列改革取向。房产交易长期存在的信息不对称与居间利益冲突，传统上主要依靠制度强监管加以约束；而以技术中立从商业模式根源消解利益冲突，是一种成本更低、更可持续、也更具普适性的治理思路。
九
范式迁移：对“新增长模式“的意义
从更高的理论层面看，易居AI无佣模式的实践，实质上指向一次范式迁移：房产居间的收益基础，正从“佣金经济“转向“服务经济“，从“对交易抽成“转向“对信任与专业收费“。当居间者不再从某一笔交易中获利，操纵交易的动机便从根本上消失；中立由此从一种依赖职业道德维系的美德，转变为一种由商业模式结构所保证的常态。这一转变的深层意义在于：它把“信任“这一长期外生于交易、需要依靠声誉与监管反复供给的稀缺品，内置为了商业模式的结构性产出——模式本身即在生产信任，而非消耗信任。
进一步看，这一范式迁移也重新界定了人工智能在服务业中的位置。当AI仅作为效率工具嵌入既有利益链条时，它放大的是该链条原有的取向；唯有当AI作为独立、无私利的第三方主体出现时，它才可能成为重构利益关系的支点。房产居间因其利益冲突最为尖锐，恰好为观察这一“主体型AI“的制度效应提供了一个清晰的样本。
这一迁移同时孕育出新的增长点。履约环节的社会化，将催生一个标准化、专业化的服务市场——带看、按揭、过户、验房等工序被拆分为明码标价的独立工种，既提升专业度，也创造新业态与新就业岗位，这与“人工智能+“行动所预期的“新产业生态、新就业岗位“相一致。经纪人则有望从被佣金驱动的“销售员“，分化、升级为人工智能居间大脑之下的专业履约者与领域专家，实现职业价值的重估——这亦与房地产业整体“回归本源、靠真实专业能力发展“的趋势相呼应。需要指出的是，房产是所有居间行业中链条最长、佣金最高、痛点最深的场景，因而也是检验该模式的最严苛试验田。一旦在此跑通，其底层逻辑——中立智能体加零交易佣金加专业服务付费——具备向猎头、二手车、保险等同类居间行业外溢的潜力。从这个意义上说，该模式所探索的，不仅是一种房产经纪的新形态，更是一种面向广义居间经济的新型基础设施。
探索与前瞻
作为一项仍在演进中的探索，该模式存在若干现实边界，需被客观对待。其一，大额、高信任、强博弈的房产交易，纯人工智能在复杂谈判中仍有不足，需保留少量真人专家与智能体协同。其二，履约服务社会化后，第三方代办、贷款等环节的质量与合规需要平台建立严格准入与监管，否则信任风险将由另一处溢出。其三，长期习惯“成交付佣“的用户，对“零佣金加按需付费“的认知迁移需要时间。其四，既有利益格局的抵触，是任何触及核心利益的变革都须承受的成本。此外，数据治理与算法公正本身亦需符合人工智能安全治理的相关要求。但总体而言，上述问题多属工程与治理层面，而非逻辑层面的方向性障碍。
本研究的基本判断是：易居AI无佣模式是房地产流通端一次“生产关系“层面的重构尝试。它以经纪人智能体为中立居间主体，以零佣金加专业服务付费重写收费契约，在提升流通效率的同时重新校正了居间服务被佣金制扭曲的二重性，使经济属性与民生属性重归统一。它既回应了房地产高质量发展与发展新模式对流通端的内在要求，又构成“人工智能+“行动在民生消费领域兼具生产力与生产关系双重变革意义的代表性实践，并可被理解为流通端的一项长效机制创新。在存量时代由“规模红利“转向“质量红利“、房地产回归本源的大背景下，它为房地产新增长模式提供了一条值得持续观察与验证的路径——其最终成效，仍有待更大范围的实践来检验。尽管如此，本研究，经纪人智能体与房地产流通“新模式”的研究及实践，是一项具有长效机制的重大创新，具有十分重要的理论价值与实践作用，值得积极探索并予以有力推进。
注：本研究涉及的政策表述，依据党的二十届四中全会精神、“十五五“规划建议、2025年中央城市工作会议及国务院《关于深入实施“人工智能+“行动的意见》（国发〔2025〕11号）等公开文件；行业数据与事实，参见住房和城乡建设部、市场监管总局2023年规范房地产经纪服务相关文件，国家统计局及第三方机构关于二手房市场的公开数据，以及克而瑞数据、链家、贝壳关于费率、ACN与楼盘字典的公开资料。
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责任编辑：李思阳
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