中证网讯(记者黄灵灵)5月19日，招商蛇口发布公告，公司第四只REITs产品——招商资管招商蛇口封闭式商业不动产证券投资基金(以下简称“蛇口商业REIT”)启动申报发行工作。

随着蛇口商业REIT浮出水面，招商蛇口资产运营板块的全品类布局版图日趋完善。

深耕优质核心资产

根据公告，蛇口商业REIT两大底层标的位于长三角、珠三角核心圈层，区位稀缺、运营成熟，配置价值凸显。

其中，深圳太子广场项目坐落于深圳蛇口核心区位，为5A甲级高端写字楼，地上办公面积约6.37万平方米，2020年投入运营。项目周边产业集群密集、企业资源汇聚，毗邻海上世界核心商圈，出租率与租金水平保持高位，现金流稳定性较强。

苏州昆山招商花园城项目地处昆山核心商圈，总商业面积约11.85万平方米，2015年开业运营，是昆山首个一站式时尚体验中心。项目周边中高端住宅云集、消费客流稳固，配套资源成熟，长期保持稳定运营态势，具备持续分红能力。

根据公告，蛇口商业REIT运营管理机构为招商蛇口旗下的招商商管，该REIT基金管理人为招商证券旗下招商资管。招商蛇口有关负责人表示，依托招商局集团“金融+产业”协同赋能，叠加招商蛇口优质资产及成熟管理能力，上述优势将助力底层资产实现保值增值，提升项目投资回报水平。

构建全品类REITs矩阵

作为REITs赛道的先行者，招商蛇口已完成境内外多业态、多板块的战略布局。

境外板块，2019年12月，招商局商业房托于港交所上市，底层资产聚焦深圳与北京核心区域的写字楼与零售物业。2025年末，招商局商业房托收购香港学生公寓项目，打通了招商蛇口的跨境资产证券化通道。

境内市场布局也在持续完善。产业园区板块，2021年6月，蛇口产园REIT作为首批公募REITs上市；2023年6月实现首批扩募，并经股东会决议通过第二次扩募事宜。

租赁住房板块，2024年10月，蛇口租赁住房REIT上市，其首次扩募也已提上日程，未来拟注入“壹栈.山前”项目。

至此，招商蛇口已有的三只REITs均迈入扩募阶段。但招商蛇口的战略布局仍在持续深化，上述负责人表示，此次蛇口商业REIT启动申报，进一步补齐了战略版图，标志着公司全品类REITs矩阵日益完善。

值得注意的是，招商蛇口的REITs产品并非简单堆叠，而是有清晰的战略分工：蛇口产园REIT覆盖产业园+仓储物流，蛇口租赁住房REIT切入租赁住房领域，蛇口商业REIT则聚焦办公+集中商业，这些REITs覆盖了公司持有型物业的主要品类。

畅通资本循环打开长期成长空间

在开发业务承压背景下，资产运营板块已成为房地产公司的重要压舱石，也持续促进招商蛇口“资产持有+资本运作+运营管理”的大物管、大资管体系迈向成熟。

招商蛇口相关负责人表示，近年来，公司持续强化资产运营管理能力培养、专业团队锻造与标准化运营体系建设，以REITs底层资产运营为样板，持续做大轻资产品牌输出规模，实施差异化特色化运营，摆脱单纯依赖重资产开发的传统模式。

通过REITs为各类成熟存量资产搭建标准化资本退出路径，回笼资金继续用于优质资产并购、存量物业改造升级及新项目开发建设，招商蛇口形成“开发—运营—资本化—再投资”的资金闭环，培育了第二增长曲线，形成资产运营与开发主业独立发展、相互赋能，以及重资产资本化与轻资产规模化的双轮驱动格局。

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