摘要：此次全面入市的张江社区，预计将在未来2-3年内具备扩募或单独发行REITs的条件，这将增强城投宽庭在保租房市场的资本运作能力。

观点指数(GDIRI） 据城投宽庭披露，5月18日，其张江社区（二期）正式开业。至此，上海最大保租房项目——拥有7635套房源、总建筑面积超过33万平方米，实现全量入市。

这座超大体量的社区位于张江科学城核心区，紧邻地铁11号线康新公路站，周边集聚了集成电路、生物医药、人工智能等重点产业。

项目以宁丰路为界，分为一期北块与二期南块。

一期北块项目共有10栋住宅，可提供4455套租赁房源，已于2023年9月入市。目前整体出租率超95%。一期项目设4栋配套商业用房，并设置有1600多个机动车停车位以及非机动车车库。

此次入市的二期南块项目总建筑面积约13.9万平方米，由8栋高层建筑组成，可提供3180套房源。

卡位人才居住缺口

张江科学城作为上海科创中心建设的核心承载区，集聚了集成电路、生物医药、人工智能等众多高精尖产业，是青年人才与创新力量的汇聚之地。

城投宽庭张江社区的全面落成，正是对区域产业发展与人才安居需求的精准回应。

项目选址张江科学城核心区，北邻张江高科技园区，东接迪士尼度假区，地铁11号线康新公路站步行可达。从职住匹配角度看，社区可直接覆盖张江科学城区域存量产业人口，以及迪士尼度假区大量年轻运营、演艺及服务岗位等的居住需求。

一期入市后的租户画像验证了这一判断。入住群体中，包括中国商飞、吉祥航空等企业的员工，以及张江各高科技企业的科研人员、工程师和迪士尼度假区的年轻从业者等。一期入市两个月，出租率突破95%，该区域人才对保租房有较强的需求。

基于项目区位及目标客群定位，张江社区在设计时就确定了打造年轻态、多功能、开放式的租赁社区业态。项目的建设采取了一期、二期共同推进的策略。

一期共有10栋住宅，提供4455套租赁住房，同时配套4栋商业用房和地下车库，设置1600多个机动车停车位及非机动车车位。户型设计上涵盖22-27平方米、44-54平方米、85平方米等不同规格，为租户提供了多样化的选择。

考虑到项目主要服务于社区周边市场、张江科学城等区域的单身青年职工等租住群体，一期项目中22-27平方米的一室户房型占比超过九成。

进入2023年，城投宽庭·张江社区（二期）仍在建设中。在一期投运后，项目方结合一期住户的实际反馈，对户型细节进行了优化。

针对小户型收纳不足、居住局促的痛点，二期主力27平方米一室户通过空间重构，将床宽从一期的1.2米提升至1.35米甚至1.5米双人床标准，并增设床下储物空间。

二期户型矩阵同步优化，从一期以单一定位为主，扩展至涵盖27平方米一居室到115平方米多居室共7种户型，在满足单身青年的过渡性居住的同时，也承接了园区双职工家庭及多口之家的长期定居需求。

张江社区的经济账

在配套维度，张江社区一期已配套近万平方米商业及公共服务设施，包括社区食堂、洗衣房、共享厨房、健身房、理发室等，二期在此基础上新增约4500平方米商业面积，两期累计商业配套体量超过1.4万平方米。

二期新设600平方米社区青年中心，涵盖青创办公空间、共享自习室、公共活动室、共享健身房等功能。对于张江科学城从事人工智能、集成电路、生物医药等领域的青年研发人员，社区内部的青创办公空间可承接部分灵活办公和团队研讨需求。

事实上，这种“居住+青创”的复合模式正在成为大型保租房社区的标配，有效降低年轻人才为独立办公空间支付的额外成本，同时在物理空间上创造了跨企业、跨领域人才随机交流的机会。

在租金策略上，保租房的核心政策工具是“租金低于市场”的定价机制，不同城市的补贴力度和落地效率存在差异。城投宽庭张江社区在租金端的表现，与浦东新区“青创15条”政策的融合密切相关。

据观点指数了解，2025年5月1日，浦东新区正式实施《关于支持青年人才创新创业的若干措施》（简称“青创15条”），核心政策内容为“两个100万”，其一是到2027年底推出100万平方米以上低租金青年公寓，月租金不超过2000元。其二是推出100万平方米以上低租金创业空间，日租金不超过1元/平方米。

城投宽庭张江社区对接这一政策，面向符合浦东新区“青创15条”条件的青年人才，如应届毕业生、创新创业人员等，一期推出1200余套低租金青年公寓，二期再增2000套，累计提供约3200套低租金青年公寓房源。

享受政策保障后，符合条件的青年人才月租金可控制在2000元以下。但对于一部分年收入尚未步入稳定阶段的青年而言，这一价格仍然带来一定压力。2026年4月24日，浦东新区“青创15条”全面升级，针对青年人才工作单位周边暂无低租金公寓的情况，新增租房补贴支持，首年每月补贴2000元、次年每月补贴1000元。

以上海城投宽庭张江社区一居室为例，市场评估租金约为3000元/月（部分房源挂牌价格在2500元/月左右），符合条件的青年人才在叠加租房补贴后，个人实际支付的月租金可降至1000元左右。

在当前上海住房租赁市场供需结构重塑的背景下，此类位于核心产业园区的集中式保租房，对平抑区域租金、优化职住平衡具有较大影响。

对于新市民及青年人才而言，政策与配套的双重支持，降低了青年人才的扎根成本，也为张江科创区域人才留存提供了后勤保障。

城投宽庭方法论

张江社区的七年建设周期，不仅是单一项目的落地史，也是城投宽庭品牌从0到1、从重资产布局到全品类覆盖的成长缩影。

城投控股租房业务的战略起点处于上海R4纯租赁用地窗口期。2018年至2021年期间，上海集中推出多批R4租赁住房用地，要求100%自持、70年不得转让，定向保租房/人才公寓等类型项目，为国企规模化布局租赁赛道提供了政策支撑。

上海城投集团在此期间拿下7块R4纯租赁用地，此次全面入市的张江社区正是其中体量最大的一宗。在政策的支持下，R4用地出让价格显著低于同区域商品住宅用地，且70年自持运营的制度设计，使得前期土地成本可以被长期摊销，从而为后续低于市场价的租金定价预留空间。

2019年8月，城投宽庭品牌正式发布，并同步启动江湾、浦江等首批项目，基于前期已储备的存量资产及租赁用地等资源，城投宽庭在品牌发布时已手握超万套房源储备。

据城投控股2025年年报披露，截至2025年末，城投宽庭现有在营项目16个、1.7万套房源，年租金规模超过6亿元，开业一年以上稳定运营项目出租率总体超90%。

规模之外，城投宽庭在产品维度的纵深布局同样值得关注。

在“城投宽庭”核心产品线之上，其研发了“城投宽庭Lite”基础版轻享产品线、满足基层劳动者稳定居住的“建设者之家”、以及“宽岚”服务式公寓高端产品线，为不同人群的居住需求提供解决方案。

基于政策性保租房的收益率存在明显天花板，一方面受制于“租金低于市场价”的定价机制，另一方面单个项目的租金增长空间有限，单靠保租房难以支撑整体收益率的持续提升。于此，城投宽庭推出高端产品线。

2025年8月，城投宽庭品牌战略升级，正式推出高端服务式公寓产品线“宽岚”，旗下宽岚大境服务式公寓已完成改造并开业。

据了解，宽岚大境项目主打高定空间、全维服务、小体量高私密等，一居室租金约2.7万元/月–2.8万元/月，两居室租金约3.7万元/月–4万元/月，远高于上海保租房的租金上限，重点面向追求高品质生活的高净值人群提供租住解决方案。

也即是，一套宽岚一室的年租金收入约为32至34万元不等，相当于约10套张江社区一居室保租房（不计政策优惠，按月租金3000元计算）的年租金总和。通过少量高端房源的配置，可提升资产组合整体收益水平，因此宽岚的核心并非规模扩张，而是以较小的房源占比优化整体利润模型，缓解政策性保租房收益率偏低的财务压力。这种多产品线协同的资产配置策略，让城投宽庭的资产包兼具民生保障与商业投资属性。

据观点指数了解，城投宽庭在管项目以重资产为主，包括新建租赁社区、存量资产改造以及少量配建租赁项目。

在资产退出层面，国泰海通城投宽庭保租房REIT于2024年1月12日在上交所正式上市。

然而，该REIT的局限性也日益显现。底层资产规模固定，出租率已在高位运行，租金单价上行空间有限，2025年末整体运营指标租金单价为131.86元/平方米/月，同比下降0.66%，可供分配金额从2024年的约1.38亿元降至2025年的约1.28亿元。

成本端的压力也在加剧。2025年基金计提运营管理费2825.24万元，同比增长4.4%，增速高于营收增速，进一步压缩了可分配利润空间。没有新增资产注入，已上市REITs的增长空间极为有限。扩募成为打破这一增长天花板的必然选择。

2025年8月5日，城投控股董事会审议通过扩募议案，拟将浦江社区（2440套）和九星社区（1230套）注入REIT底层资产，合计约3592套房源。

从行业竞争维度审视，保租房REITs扩募正在从个别先行进入全面推进阶段。

华夏北京保障房REIT于2025年6月完成扩募份额上市，为全国首单成功扩募的保租房REITs项目，扩募募集资金总额约9.46亿元。华夏基金华润有巢REIT、中金厦门安居REIT也随后分别实现了扩募份额上市。

扩募资产中，城投宽庭的优势在于资产储备的厚度，即便在浦江、九星社区注入后，城投宽庭品牌下仍有张江社区、徐汇社区等成熟项目可作为“扩募资产池”的后续储备，形成可持续的滚动扩募能力。

此次全面入市的张江社区，预计将在未来2-3年内具备扩募或单独发行REITs的条件，这将增强城投宽庭在保租房市场的资本运作能力。

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