界面新闻记者 | 王妤涵
界面新闻编辑 | 张慧
2026年以来，商业不动产公募REITs正以超预期的速度扩容。
5月19日-21日，国内首批四只商业不动产REITs——中金唯品会商业REIT、中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT及汇添富上海地产商业REIT相继完成网下询价。据界面新闻统计，四只产品拟募集总资金超过200亿元。
5月19日，招商蛇口也宣布启动商业不动产REITs的申报发行工作，底层资产为深圳太子广场和昆山招商花园城。
短短一周内，“申报端持续扩容”与“发行端集中询价”双线并进，印证了商业不动产REITs正在驶入发展“快车道”。这一全新的资产证券化赛道，正在为商业地产撬动数千亿级的资本循环。
首批四单产品询价落定
商业不动产公募REITs，是一种主要投资于商场、写字楼、酒店等商业地产，通过运营获取租金等稳定现金流并向投资者分红的封闭式公募基金。其试点于2025年12月31日正式启动；首批四只商业不动产REITs于今年4月24日正式获批。
5月19日，中金唯品会商业REIT率先开始网下询价，底层资产为郑州及哈尔滨的杉杉奥特莱斯，询价区间3.15元/份-3.849元/份，定价3.848元/份。
5月20日，国泰海通砂之船商业REIT询价，底层资产为西安砂之船奥特莱斯，区间4.525元/份-5.531元/份，定价5.531元/份，也是此次四单中唯一一只触及询价区间上限的产品。
中信建投首农商业REIT的底层资产为北京昌平龙德广场，区间2.466元/份-3.014元/份，定价3.013元/份；汇添富上海地产商业REIT的底层资产为上海黄浦区鼎保大厦和鼎博大厦，区间3.464元/份-4.234元/份，定价为4.092元/份。
从交易所公告来看，四只产品网下认购倍数均远超市场预期，部分产品有效认购倍数甚至超过100倍，最终定价也普遍落在询价区间中上水平。
首批四只商业不动产REITs具体询价情况 界面新闻整理制图对于四只产品的定价机制，南开大学金融学教授田利辉在接受界面新闻采访时总结为“资产质地为基、现金流为本、监管审慎为锚”的三维框架。
具体而言，资产质地是估值的基础——四只产品底层资产涵盖奥特莱斯、购物中心、写字楼等多元业态，均位于一线及强二线城市核心区位，出租率普遍超过98%，租户结构稳定。
估值方法则严格采用收益法中的折现现金流模型，以预期现金流分派率为核心定价锚，并参照折现率与资本化率构建参数体系。
监管审核的审慎导向尤为关键：首批项目在问询反馈后普遍主动下调估值，折现率与经营假设更趋保守，这一主动挤泡沫的动作为二级市场预留了合理的安全边际，形成“发行定价即合理估值”的正向示范。
为何受到资本热捧？
首批商业不动产REITs为何能获得百倍网下认购？
东方金诚结构融资部高级副总监潘维妙在接受界面新闻采访时指出，这是“高收益优势、资产荒环境、政策背书、稀缺供给与机构刚需”五大因素共振的结果。
首先是收益率的比较优势突出。潘维妙指出，在当前国内低利率环境下，30年期国债收益率已下行至2.5%以下，银行理财产品收益率普遍跌破3%。首批商业不动产REITs的2026年现金流分派率，预计在4.8%-6.2%之间，收益水平显著优于传统固收产品，在低回报市场中具备极强的投资吸引力。
其次，当前权益市场波动剧烈，债市收益率持续下行，海量资金难以匹配到低波动、高确定性、高分红的优质资产。商业不动产REITs严格执行不低于90%的收益强制分红规则，底层现金流稳定可持续，成为当下市场稀缺的“类固收+”优质配置标的。
与此同时，国家政策的背书降低了诸多不确定性。商业不动产REITs作为全新试点赛道，拥有明确的政策扶持与官方背书，试点规则清晰、审核机制高效规范，有效降低了产品的政策不确定性风险。
再加上本次四单项目属于行业里程碑式的全新供给，先发优势明显，各类机构积极抢配卡位，提前布局新赛道，推动了认购热度的集中释放。
另外，保险、养老金、理财子公司等长期资金本身存在增配不动产类实体资产的刚性需求，而商业不动产REITs是目前国内唯一具备公募属性、高流动性、低投资门槛的商用不动产标准化投资工具，有效填补了市场品类空白。
多家房企“跑步入场”
在本轮商业不动产REITs热潮中，房企是最活跃的参与力量之一。
据界面新闻不完全统计，自去年末试点启动以来，沪深交易所已受理的20余单申报项目中，涉房企业占比超过三分之一，其中包括招商蛇口、保利发展、新城控股、首开股份等头部及区域龙头房企。
此次招商蛇口启动申报发行工作的产品为招商资管招商蛇口封闭式商业不动产证券投资基金（下称蛇口商业REIT），底层资产为深圳太子广场（办公）和昆山招商花园城（商业零售）。
界面新闻从招商蛇口内部人士处了解到，此前，招商蛇口已成功发行博时蛇口产园REIT（产业园）、招商基金蛇口租赁住房REIT及招商局商业房托基金（境外物业），蛇口商业REIT是该公司的第四个REIT平台。该基金的运营管理机构为招商蛇口下属招商商管，基金管理人为招商证券旗下招商资管，亦为招商局集团下属具备公募牌照的金融机构。
房企参与商业不动产REITs并非简单的“资产打包上市”，与产业园和租赁住房REITs不同，商业不动产REITs对房企的运营能力提出了截然不同的新要求。
“首先是运营的复杂性大幅跃升。”潘维妙对界面新闻分析称。相比而言，产业园和租赁住房REITs客户结构单一、租赁周期长，而商业REITs涉及购物中心、奥莱等多业态，租户高度分散，需要持续进行铺位调整、品牌汰换和业态优化，对招商与精细化管理能力要求极高。
“其次是现金流与消费景气度深度绑定”。商业项目客流和租金直接受宏观经济、电商冲击等外部因素影响，房企必须具备周期预判和动态调整能力，通过运营手段对冲市场波动。
管理模式方面，房企也必须从“重开发、轻持有”转向“经营空间、经营客流、经营品牌”。传统房企的粗放模式难以为继，商业REITs要求围绕出租率、坪效、客流转化率、能耗成本等全维度指标开展精细化运营。
房企的积极参与，也标志着中国房地产行业正从过去的“开发时代”系统性地切换至“资管时代”。
田利辉对界面新闻分析称：“招商蛇口六年落子四只REITs，经常性业务净利润占比已超100%，证明REITs能有效对冲开发业务的周期波动，倒逼房企从‘盖楼卖房’迈向精细化运营与长期价值管理。”
万亿赛道启幕
据界面新闻不完全统计，自去年末试点启动至今，沪深交易所累计受理商业不动产REITs申报超20单，计划募资总额超600亿元。市场最关心的问题是：未来空间有多大？
“短期热度维持，但审核会日渐趋严。” 潘维妙指出。四个月申报规模已超越2025年全年基础设施REITs发行总量。监管层坚持“成熟一批、发行一批、质量优先”导向，对底层现金流不稳、运营能力薄弱的项目严格把关。优质资产仍将稀缺，市场优胜劣汰加速。
从中长期来看，潘维妙依旧持乐观态度。行业存量方面，中国商业不动产存量约40-50万亿元，以2%的头部优质资产比例测算，未来盘活空间可达8000亿-1.5万亿元。底层资产将从购物中心拓展至酒店、社区商业、城市更新等多元类型，具备成熟运营能力的头部房企将持续受益。
长期看，万亿级赛道可期。商业不动产REITs有望与基础设施REITs形成双轮驱动，成为公募REITs市场的核心板块。它将帮助房企构建“开发-培育-REITs退出-再投资”的良性循环，推动行业向轻资产、重运营的模式转型。
不过，潘维妙也提示了风险：当前区域分化显著，二线及以下城市商业资产过剩、空置率高；专业运营团队稀缺；税收中性政策尚未落地，重复征税制约供给；商业资产与消费景气度深度绑定，未来宏观波动将直接影响市场的稳定性。
责任编辑：刘万里 SF014
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