作  者：伍 豪 

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今天上午，我刚打开电脑，微信就炸了。

好几个朋友甩过来同一句话：“卧槽，万科涨停了？”

我瞄了一眼盘面。可不是嘛。A股那边，截止中午收盘，万科A封死涨停板，绿地控股也跟着板了。港股更疯，碧桂园盘中一度狂飙超30%，融创中国涨了20%多。

紧接着，我看了上海5月二手房数据。

我脑子里第一个反应是：不对，这不是单一消息能催出来的行情。这帮主力资金，猴精猴精的。他们一定是闻到了什么更底层的味道。

我花了半天时间，把今天这事的底裤扒干净。别急，咱一层一层看。

1

导火索是“15万亿”，但别忘了昨天土拍的信号

直接原因，昨晚国务院印发的《城市更新“十五五”规划》全文落地。

这文件不是画饼。里面全是硬指标：到2030年，改造11.5万个老旧小区、50万套危旧房、4000个城中村。

最扎眼的是那个数字：“十五五”期间，全国城市更新至少完成投资15万亿元。

15万亿，砸进存量市场。这对房地产意味着什么？意味着赛道彻底换了。

从“盖新的”，变成“改旧的”。从“开发商”，变成“运营商”。

谁手里存量资产多、谁运营能力强，谁吃这15万亿的红利。万科为什么涨停？碧桂园为什么飙？因为它们盘子大、存量多，市场觉得它们能接到活。

间接原因：昨晚路透社独家爆料，央行5月再次对银行窗口指导，要求加强信贷投放力度。

这消息一出来，市场立刻解读为——房贷要放松了。

你想啊，开发商有钱拿地了，买房人有钱贷款了。两头一松，需求端直接被打了强心针。

但光有政策不够。你还记得昨天（5月28日）上海那场土拍吗？

虹口内环一块纯宅地，12家房企抢，63轮举牌，最后上海城投以10.85万/㎡的楼面价拿下，溢价35.63%。下午闵行那块更夸张，136轮竞价，溢价40.72%。

昨天白天还在抢地、晚上政策落地，今天股票就涨停。这不是巧合。

这12家房企，每一家都有自己的研究团队。他们敢用真金白银去抢，是因为他们提前算过账：上海核心区的房子，底部到了。

土拍给信心，政策给方向，信贷给子弹。三炮齐发，不涨才怪。

2

2.8万套！上海二手房这个数据，比涨停更重要

涨停是一时的，基本面才是底牌。

今天还有个数据，很多人没注意：上海5月二手房成交量，大概在2.8万套左右。

2.8万套什么概念？基本持平4月份。在5月这种传统淡季，没跌。这就是韧性。

但最关键的不是成交量，是挂牌量。

上海的二手房挂牌量，一直在持续下跌。卖家不卖了，或者撤牌不卖了。

你琢磨琢磨这个逻辑：

以前是踩踏出货，10个人抢1个买家，房价死跌。现在是卖家集体惜售，买家想买，发现可挑的房子变少了。

供需的天平，在悄悄往回掰。

量在价先。成交量稳住，挂牌量下跌，这是典型的止跌信号。

你别听网上那些“崩盘论”了，数据不会骗人。

3

中金那份报告，才是机构心里的“定心丸”

我知道你会问：就这？就能涨30%？

当然不止。今天市场疯传的，还有一份中金公司5月27日刚出的报告，我仔细看了。中金的核心观点就一个：北上楼市拐点，已经确认了。

他们不是瞎喊。给了三个硬核论据：

第一，库存见底了。

北京、上海的二手房去化周期，已经跌到了5个月和2.3个月。低于合理水平。什么意思？就是房子不够卖了。以前是库存压顶，现在是库存告急。

第二，卖家不卖了。

春节后本该是挂牌旺季，结果北京、上海的新增挂牌量，同比分别降了17%和20%。而且还在继续降。卖家集体躺平不卖了，这不是恐慌，这是惜售。

第三，房价收入比合理了。

中金算了一笔账：现在北京、上海普通二手房，房价收入比大概8-12年。跟伦敦、纽约这些国际大城市差不多。泡沫挤干净了。

基于这三点，中金给的结论很猛：上海、北京房价企稳后，年内有望转涨。

注意，是“转涨”，不是“止跌”。而且他们预测，2026年会有几个城市迎来房价拐点，2027年扩散到更多城市。

4

春江水暖，永远是鸭子先知道

今天还有个细节。

科技股跌了，半导体、AI、芯片，全在回调。资金从高位的科技板块，流进了低位的房地产板块。

这说明什么？

说明聪明的钱，开始做切换了。

它们从“讲故事”的板块，切换到“有业绩底、有政策底”的板块。

我跟你说个真事。

就在前两天，深圳那边一个做豪宅销售的朋友跟我通电话。

他说：“哥，最近几个顶级豪宅盘，总价几千万那种，看房的人多起来了。有几个客户，全款，不废话，直接下单。”

我问：“哪来的客户？”

他说：“做科技的，前几年赚了钱，现在拿出来买房。还有一些外地的，专门飞过来，就为了买一套深圳湾。”

深圳豪宅，永远是这个城市楼市的风向标。

当最有钱的那批人开始动的时候，你就该警惕了。

还是维持我从去年开始的判断：一线城市房价，最早2026年，最晚2027年止跌反弹。

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