摘要：此次交易，险资买的或许不只是楼，还有科创产业赛道增长潜力以及REITs的退出预期。

观点指数(GDIRI) 5月25日，大家人寿、友邦人寿、中宏人寿等险资联合启城投资关联方共同设立61亿元“天津家鼎股权投资基金合伙企业（有限合伙）”，并于近日正式落地，将接手中关村核心地标鼎好DH3。

险资愿意重金押注，核心在于鼎好DH3资产经过了充分的市场验证。

从资金端来看，大家人寿、友邦人寿、中宏人寿三家险企合计出资30.49亿元，与启城投资关联方（无锡城安鼎瑞）的出资额形成精准的1:1配资，有效摊薄了单一险资在超大体量项目上的投资风险，同时资金方与产业运营方的利益形成深度绑定。

从管理端来看，基金采用了双GP模式，由大家系平台负责资金统筹与风控，启城投资负责资产筛选与运营提效。

险资的资产配置逻辑已逐步从单打独斗的财务业主，转向抱团取暖与专业操盘并重。

在商业不动产REITs上市前夜，这次险资的组团买楼行为或意在锁定具备REITs退出潜力的核心存量资产。

资产底色：从电子卖场到科创地标

从底层资产来看，鼎好DH3本质是产业转型升级重塑存量不动产价值的缩影。

项目前身为传统电子卖场鼎好电子大厦，位于海淀区中关村大街与北四环西路交汇处，扎根中关村国家自主创新示范区核心腹地，区位资源不可复制。

2003年开业的鼎好电子大厦，曾与海龙电子城、中关村e世界组成中关村电子卖场“黄金三角”，是全国规模最大的单体电子卖场之一。然而，随着中关村区域功能调整和电子卖场业态的式微，项目的转型势在必行。

2019年3月，启城投资、颢腾投资及境外机构以57.2亿元收购鼎好电子大厦，成为当年北京体量最大的外资商业地产收购案之一，也正式开启了项目的重生之路。

2020年10月A座启动改造，并于2022年4月正式投用。2023年6月B座开工改造，2025年初整体工程全面竣工。

完成改造的鼎好电子大厦被命名为“鼎好DH3”，总建筑面积约19万平方米，外立面采用“榫卯”理念，内部设置了高达50米的挑空沐光中庭，并获得LEED金级与WELL金级双重绿色认证。

经过城市更新与业态重塑，项目彻底摆脱传统商贸属性，从曾经的电子卖场变身为高品质科技办公综合体。

转型的成效已经通过入驻率得到验证。当前鼎好DH3项目A座入驻率约90%，B座入驻率超50%，这一数字在市场下行周期中具有较大说服力。

同时项目集聚一众头部科创企业，包括豆包、米哈游、创新工场、银河通用机器人、零一万物等AI、数字经济、硬科技领域的企业，形成优质的科创产业租户矩阵。

绑定区域：产业迭代重塑存量价值

当前国内经济加速向新质生产力、数字经济、硬科技产业转型，传统商贸、老旧办公等低效存量资产持续出清，而一线城市核心区位、可承载新兴产业更新的存量物业，迎来了价值重估的红利。

观点指数认为，鼎好DH3的价值重估，核心驱动力并非简单的翻新，而是产业定位切换。改造后鼎好DH3承接了中关村区域AI+硬科技企业的溢出需求，这也是其吸引资本入局的关键。

与此同时，中关村租赁市场基本面的结构性修复也提供了支撑。2023年，受教培行业整顿与互联网企业收缩的双重影响，中关村甲级写字楼空置率一度飙升至超15%，租金跌至十年的低点。

但随着科创产业的崛起、核心城区新增供应持续收缩，2025年中关村商办市场迎来了根本性复苏，空置率率先回落至全市低位水平。同时，依托清华、北大、北航等顶尖高校的人才优势，中关村成为国内AI大模型、芯片设计、智能机器人等前沿科技企业的核心选址地。

举例来说，腾讯64.2亿元落子学院路布局研发中心、蚂蚁集团设立中关村创新科技总部、字节跳动持续扩容AI团队入驻鼎好DH3等，头部科技巨头的集中布局，不仅直接拉动了租赁需求，更带动上下游企业集聚，形成成熟的科创产业生态，为区域租金稳定、资产增值提供了坚实支撑。

基于产业变迁，险资的资产选择逻辑重心也开始偏向中关村、上海张江、深圳南山、杭州滨江等科创高地，优先布局绑定AI、硬科技、数字经济的产业办公资产。相较于传统商圈物业，科创赛道存量资产抗周期能力更强、租户成长性更高、NOI增长空间更足，适配险资长期稳健的配置需求。

产业迭代淘汰了低效存量，同时激活了优质存量，为险资提供了一批可长期配置的不动产标的。在产业转型的浪潮下，核心城市、核心地段的老旧资产，通过精细化运营完成业态升级（如转型为科创办公、长租公寓、酒店等）成为获得资本市场价值重估的重要方式。

从标的物业的运作时间线来看，当下险资天团接盘的时机正好踩在了资产完成产业升级验证后，现金流趋于成熟、增值潜力仍存的阶段。项目完成全部改造、业态彻底升级、入驻率稳步爬坡，现金流模式完全成熟，同时产业集聚效应仍在持续释放，后续增值空间充足。

更长棋局：险资加速重仓商业不动产

鼎好DH3的交易并非孤立事件，而是近两年险资加速布局核心城市商业不动产浪潮中的一环。

据观点指数不完全统计，2025年以来，险资密集以LP身份入局不动产私募股权基金，重点投向能够产生稳定现金流的持有型不动产、基础设施，同时布局硬科技等成长性资产。

如泰康人寿、长城人寿、友邦保险等联合高和资本成立86亿元基金接盘荟聚购物中心；大家人寿、友邦人寿、中宏人寿等设立45亿元基金布局长租公寓。与此同时，新华保险旗下基金接连收购万达广场，大家保险斥资12.06亿元拿下上海鸿寿坊65%股权、大家保险入股上海黄浦商业综合体项目等。

可以看到，险资正密集布局核心城市商业不动产资产。

值得一提的是，与过去险资直接收购、自主持有不同，此次险资接盘的案例并非简单的主权更替。作为财务出资人，险资提供长期资金，专业资产管理机构负责项目筛选、改造与运营，所有权与运营权分离的模式正在逐步成为行业的标配。

在鼎好DH3项目中，大家保险旗下平台以GP身份深度参与管理，险资正从单纯的资金提供方向主动资产管理、运营方向进阶。对于启城投资而言，这笔交易则是其完成了从2019年收购鼎好到深度改造、再到顺利退出的周期闭环。

如果说产业升级是险资入局的底层支撑，那么商业不动产REITs落地则是本轮险资密集重仓商业不动产的核心政策催化剂。在此之前，写字楼、购物中心等商业不动产投资高度依赖租金与资产转让，退出渠道有限、流动性不足，长期制约着险资的大规模入场。

2025年底，商业不动产REITs试点全面启动。2026年4月24日，包括汇添富上海地产商业不动产REIT、中金唯品会商业不动产REIT、国泰海通砂之船商业不动产REIT以及中信建投首农食品集团商业不动产REIT在内的4只商业不动产REITs经上交所审核通过并履行注册程序后，正式获得中国证监会准予注册的批复，商业不动产REITs上市进入倒计时，这为险资资产退出打开了新的政策空间。

商业不动产REITs上市前夜，险资组团布局核心存量资产的意图愈发明显。本次大家人寿、友邦人寿、中宏人寿联合产业资本拿下鼎好DH3，并非简单的大宗物业收购，或是提前锁定具备公募REITs退出潜力、绑定科创产业红利的优质现金流资产的积极作为。

整体来看，险资不动产领域的投资逐步形成为抱团投资、专业运营以及证券化退出的趋势。

与此同时，险资已持有的大量成熟商业不动产，如上文提及的大家保险的上海鸿寿坊与多个万达广场项目、新华保险的万达资产包、泰康人寿的投资组合等，本身就是REITs扩募池的天然储备来源。可以合理预期，手中握有大量成熟物业的保险集团，未来完全有可能成为商业不动产REITs的原始权益人，将长期持有的资产通过证券化工具实现价值的再发现。

随着险资抱团投资、专业运营、REITs退出的模式不断复制，核心城市科创类存量办公资产，将有望成为长期资本布局的核心赛道，推动商业不动产进入全新的价值重估时代。

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