摘要：房企深耕优质改善型住宅地块区域的意愿强烈，愿意拿出高额资金争夺核心片区土储。
观点指数 在5月26日观点指数研究院发布的《分化格局持续 | 2026年1-5月房地产企业新增土地储备报告》中，其指出杭州是本轮6个重点城市中土地成交热度最高、竞争最为激烈的城市，多宗热门住宅地块溢价率高，民营房企扎堆入局争抢优质地块，土拍市场竞争氛围较浓。难看出，杭州优质改善型住宅地块深受品牌房企追捧。房企深耕意愿强烈，愿意拿出高额资金争夺核心片区土储。
4月新增土地建面双比下降，央国企主导拿地市场
观点指数发布的房地产企业新增土地储备报告显示，报告期内前50房企1-4月新增土地建筑面积1425.89万平方米，同比下降37.37%。
单月来看，4月前50房企新增全口径土储为196.77万平方米，环比下降38.65%，同比下降56.66%。
数据来源：观点指数整理1-4月，华润置地、保利发展控股、中海地产新增的全口径土地储备分别为170.62万平方米、64.71万平方米、63.39万平方米，处于领先位置。
从权益拿地金额来看，1-4月土地投资力度最大的企业为越秀集团、华润置地、保利发展控股、中国金茂、招商蛇口，权益拓储金额分别为236.04亿元、205.5亿元、128.25亿元、80.49亿元、71.34亿元。
从新增货值来看，1-4月土地新增货值最多的企业为越秀集团、华润置地、中国金茂、保利发展控股、招商蛇口，新增货值分别为567亿元、428亿元、191亿元、171.38亿元、148.63亿元。
在土地市场中，央国企占绝对主导，如越秀、保利、华润、招商、中海等。除绿城、滨江等少数龙头外，多数暂停拿地，以观望为主。期内，保利发展在股东会上明确表示，今年土地投资额将在850亿元至1000亿元之间。
本报告期，从核心城市来看，出现短暂“小阳春”，二手房成交回升。企业抓住回暖窗口，补仓优质土储，为后续销售蓄力。
在拿地策略上，房企只拿优质地块，聚焦一线+强二线核心区。地块特点具体包括核心地段、成熟配套、优先内环/核心区、地铁口、学区、产业配套等。其中，核心优质地块多为独立开发，避免利润稀释；非核心地块则选择谨慎联合，降低资金占用的情况。
聚焦核心区域是改善土储结构的解决办法。截至2025年末，保利发展总土地储备达11215万平方米，城市能级分布：二线占比42.5%，三四线占比43.9%，一线城市占比13.2%。在调结构的路上，保利发展还有很大的空间。
企业调整土储结构可以获得更多的资源释放。比如华润置地在2025年通过专项债收储、股权退出、土地置换、商改住调规等多元化方式推动资源换仓，盘活土储约255亿元。
“小而美”地块成主流，核心资产价值凸显
据观点指数不完全统计，2026年4月16日-2026年5月19日期间，6个重点城市一共有32宗宅地供应，面积85.61万平方米，起始价425.33亿元（上个报告期为323.93亿元），供应环比增长明显。
期内，北京宅地供应节奏稳步推进，土地供应布局兼顾主城核心板块与近郊宜居板块，整体供地节奏平稳有序。北京发布了2026年第四轮拟供应商品住宅用地清单，共涉及5宗地，土地面积约14公顷，建筑规模约29万平方米，上述用地拟于近期供应。
北京于近日挂牌2宗住宅用地，分别位于丰台区蒲黄榆和顺义区高丽营，总起拍价17.39亿元，挂牌竞价截止时间均为5月26日。
其中，蒲黄榆由蒲庄、黄土坑、榆树村三个地名首字组合而成，历史上是劳动人群聚集地，现多为高层住宅社区。从供地结构来看，北京依旧坚守主城价值核心，优先释放城区成熟地块，近郊地块作为市场补充有序投放，供地规模把控严谨。
上海2026年第四批次土拍定于5月28日开始举行。本批次共推出5幅涉宅用地，分别位于虹口区内环内的鲁迅公园板块、瑞虹新城板块、浦东新区南码头板块、闵行区浦江镇以及青浦区重固镇，涵盖普通商品房、商住混合两类用地。本次出让总建筑面积约19.3万平方米，起始总价约82.7亿元。
核心地块主打高端改善市场，近郊地块侧重刚需及刚改市场。上海通过差异化地块投放平衡楼市供需，供地布局紧扣城市圈层发展格局，进一步巩固中心城区土地价值，激活近郊片区的地产开发活力。
4月30日，广州发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，土地以需定供，即土地供应与商品房去库存周期动态挂钩，库存高则减少供地，避免局部供应过剩。禁止集中供地，年度内不在同一规划单元集中出让商品住宅用地，防止价格内卷。试点现房销售，部分地块不再预售，要求盖好再卖，倒逼房企保品质。
深圳挂牌两宗宅地，分别位于南山区粤海街道及前海合作区桂湾片区，两地块总起始价39.47亿元。南山区粤海街道地块起始价23.02亿元，拟于2026年6月5日出让。深圳本轮极少投放远郊刚需宅地，优先释放科创、金融核心片区优质宅地。
杭州市区挂牌2宗住宅用地，总出让面积149.2亩，总建筑面积16.2万平方米，总起始价29.17亿元。其中，西湖区转塘单元地块为低密度宅地，容积率1.2，建筑面积7.66万平方米，起始楼面价15752元/平方米。
据观察，杭州持续保持高频供地节奏，兼顾刚需、改善、低密高端多元地块，不断充实城市住宅土地储备，充分满足房企多元化拿地布局需求。
4月22日，成都市公共资源交易服务中心公布3宗住宅用地拍卖计划，地块分别位于天府新区、青羊区、新都区，合计出让面积约126.73亩，将于5月15日公开拍卖。本次规划出让的三宗住宅用地区位布局均衡，覆盖主城成熟生活区、新区发展潜力区、近郊刚需居住区三大主流楼市板块。
6个重点城市均摒弃大规模集中供地模式，转向推出核心区位、小体量、低容积率的地块。这既能降低房企的拿地门槛，又能提升项目盈利空间，契合当前市场需求与房企的资金现状。
成交方面，据观点指数不完全统计，2026年4月16日-2026年5月19日期间，6个重点城市一共有21宗地成交，成交价247.31亿元，成交土地面积55.08万平方米。
北京有3宗涉宅用地出让，总土地出让面积10.09万平方米，总规划建筑面积21.43万平方米，总起始价91.58亿元。最终1宗溢价成交，2宗底价成交，总成交金额近91.6亿元。其中，朝阳区东坝乡宅地由金茂以总价20.98亿元竞得，成交楼面价约4.11万元/平方米，溢价率0.1%。
北京宅地成交市场整体走势平稳，市场热度偏向保守理性，整体成交以稳为主，无极端高价竞拍现象出现。仅少量优质主城地块存在小幅竞价空间，市场不存在盲目追高的地行为。
上海2026年第三批次住宅用地土拍正式开拍，共推出3宗涉宅用地，总出让面积约10.12万平方米，起始总价约65.49亿元。最终3宗地块全部成交，最高溢价25%，总成交金额72.09亿元，拿地房企有金山滨海集团、中建八局、招商蛇口。深圳方面，天健地产13.78亿元竞得深圳龙华民治宅地，溢价率40.18%。
上海和深圳本轮土拍充分体现了一线城市核心土地的市场竞争力，优质地块备受大型房企青睐。房企愿意为核心地段土地支付合理溢价，整体成交热度回暖，为后续批次土拍奠定良好的市场基础。
杭州完成杭政储出[2026]18-22号共五宗涉宅用地挂牌出让，五地合计成交总额24.98亿元。其中，关注度最高的杭政储出[2026]20号余杭区良渚东单元住宅用地，由杭州南兴房地产开发有限公司（招商）以10.25亿元竞得，楼面价1.65万元/平方米，溢价率43.33%，该地块出让面积2.82万平方米，容积率2.0-2.2，建筑面积6.22万平方米，起拍价7.15亿元。杭州萧山区市北单元XS070101-18、19地块经过43轮竞拍，最终由绿城和滨江以总价26.09亿元竞得，溢价率57%。
杭州是本轮6个重点城市中土地成交热度最高、竞争最为激烈的城市，多宗热门住宅地块溢价率高，民营房企扎堆入局争抢优质地块，土拍市场竞争氛围拉满。不难看出，杭州优质改善型住宅地块深受品牌房企追捧。房企深耕意愿强烈，愿意拿出高额资金争夺核心片区土储。
短期来看，土地市场将延续房企聚焦核心城市优质地块和市场分化格局难改的趋势。国企、央企及头部民营房企依旧是拿地的主力，中小房企拿地意愿较低。
本文节选自《分化格局持续 | 2026年1-5月房地产企业新增土地储备报告》
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