摘要：首单甲写REIT的成功发行，将激励持有核心城市优质写字楼资产的持有方加快申报。（报告期2026.04.24-2026.05.27）
市场综述
全国办公楼投资与供给深度收缩，单月办公租金环比同比普降
观点指数国家统计局数据显示，期内，全国办公楼市场延续深度调整趋势，开发投资与新增供给大幅收缩，行业加速进入“去库存、控增量、盘存量”的转型攻坚期。
2026年1-4月，全国办公楼开发投资额累计905亿元，同比下降18.3%，延续下滑趋势，且降幅较一季度进一步扩大。究其原因，主要是受高库存压力、租金持续下行、去化周期拉长等市场因素影响，叠加融资环境偏紧，房企对办公物业的投资意愿持续低迷，新增开发动力不足、意愿跌至低位，市场发展逻辑已从增量开发全面转向存量盘活。
同期，办公楼销售额累计828亿元，同比下降1.2%，降幅较投资端大幅收窄，市场自用型需求与核心资产配置需求提供了一定支撑，但整体需求仍显疲软，企业扩租、购置意愿谨慎。
办公楼建设层面，新开工面积与竣工面积同步双降，市场新增供给收缩节奏进一步加快。1-4月全国办公楼新开工面积及竣工面积累计值分别为332万平方米和355万平方米，前者同比下滑31.3%，后者同比下滑24.7%。
两者降幅显著高于投资端，预计未来1至2年新增供应将持续收紧，这将有助于缓解中长期的库存压力。期内竣工端的收缩，主要受2024-2025年新开工低迷的滞后影响，叠加房企为控制资金占用而主动放缓项目竣工节奏，使得短期新增供给压力有所缓解。
办公租赁市场表现上，观点指数筛选重点八城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京以及武汉），监测办公物业的平均租金走势情况。
数据来源：同花顺，观点指数整理从数据来看，2026年4月，八城办公租金均值收于2.45元/平方米/天，环比3月下跌8.29%，终结3月环比回暖的态势，同比仍下跌12.08%。市场重回下行通道，且同比跌幅显著扩大，行业整体筑底压力加剧。
企业经营
写字楼业务经营持续承压，谷歌签约入驻广州西塔
市场数据显示，2026年一季度，国内重点城市写字楼空置率虽局部出现边际回暖，但租金下行趋势并未扭转，以价换量仍是业主端去化库存的核心策略，样本项目一季度经营数据进一步印证了当前租赁市场偏弱运行的格局。
整体来看，多数样本写字楼租金延续回落态势，2026年3月租金水平同比普遍下滑，较2025年末也出现不同程度的走低，商办租赁市场需求偏弱，业主端议价能力持续走弱。
当前核心城市写字楼市场仍在经历普遍的价格调整，企业经营承压下成本管控意识增强，租赁决策趋于保守，优先选择高性价比办公空间，倒逼业主通过租金让利实现租户留存与面积去化，短期内租金下行压力仍将延续。
数据来源：企业业绩，观点指数整理截至2026年3月末，12个监测样本写字楼平均出租率收于76.4%，对比上年同期减少7.5个百分点，较2025年末减少6个百分点。出租率整体走弱主要受个别项目大租户集中退租导致的极端波动拖累，多数项目出租率保持平稳，变动幅度控制在5个百分点以内。
从数据来看，预计今年下半年重点城市办公市场整体仍将维持租金偏弱运行、出租率持续分化的态势。核心城市核心优质资产租金跌幅将持续收窄，出租率稳步筑底，产业依赖、非核心区域物业租金与出租率仍存在下行压力，行业马太效应进一步强化。
数据来源：观点指数不完全统计结合本期重点城市写字楼入驻租赁案例来看，重点写字楼项目正持续迭代产业结构、强化科技内核，高端商务载体的科创属性与数字服务属性持续提升，写字楼租户结构进一步向高附加值、新质生产力领域倾斜。
据观点指数不完全统计，本期重点写字楼租赁案例覆盖广州、深圳、北京、上海、成都、南京、长沙、长春等核心城市，租赁需求覆盖科技互联网、金融服务、专业服务、物流跨境贸易、医药健康、消费零售、先进制造等行业门类，整体租户结构持续优化，行业集聚质量进一步提升。
分行业来看，科技互联网行业是本期统计中占比（按租赁单数）最高的行业类别，典型入驻主体包括谷歌（Google）、大疆创新、乐鑫科技、太翼科技等。其次金融服务依旧维持稳健的核心基本盘地位，代表性入驻企业包括汇丰银行、广发证券广州分公司、国泰海通证券等等。这类企业在选址上高度集中于各城市的核心金融区。
具体来看，期内谷歌签约入驻广州国际金融中心（西塔），是本期最具标志性的租赁事件，对广州商办市场、大湾区产业格局均具备风向标意义。
据观点指数了解，谷歌此次落地并非布局传统研发中心，而是聚焦大湾区跨境数字化服务、企业海外营销与产业数字化赋能的区域服务型总部，核心逻辑在于贴近实体经济与外贸产业客群，依托广州完善的跨境产业链实现业务本土化深耕。
投融资与资本市场
首单科创甲写REIT获批通过，陆家嘴集团再售整栋办公楼
资产退出层面，本期商业不动产公募REITs取得实质性进展，办公类存量资产证券化路径进一步成熟。
数据来源：观点指数不完全统计2026年4月24日，4只商业不动产REITs正式获得中国证监会准予注册的批复，底层资产涵盖商业零售、办公等成熟商业业态。
其中，汇添富上海地产商业不动产REIT以鼎保大厦和鼎博大厦为底层资产，成为国内首单获批通过的甲写REIT产品，一线城市核心甲级写字楼正式打通标准化公募REITs退出通道。
首单甲写REIT推动下，更多办公类及混合类REITs项目进入审核或申报阶段。
5月7日，红土创新茂业商业REIT获交易所受理，底层资产包括成都高新区茂业中心C塔（办公业态），建筑面积11.66万平方米，估值11.01亿元。截至2025年末时点出租率为81.75%，租金收缴率为100%，采用收益法评估增值率高达310.61%。该项目代表强二线城市核心区成熟办公资产的证券化路径，预测2026年净现金流分派率为5.32%。
同时招商蛇口加速布局商业办公类公募REITs赛道，拟发行境内第三只公募REITs，
底层资产为深圳太子广场（办公）+昆山招商花园城（商业）的“办公+商业”打包模式。其中深圳太子广场办公面积约6.37万平方米，位于南山区核心地段，昆山项目商业面积约11.85万平方米。
观点指数判断，首单甲写REIT的成功发行将激励核心城市优质写字楼资产的持有方加快申报，底层资产将从纯办公向“办公+商业”、“办公+配套”等复合业态延伸。
回顾商办资产交易市场表现，据观点指数不完全统计，本期录得3单内地商办资产成交案例，交易总金额超35亿元，对比上个报告期，交易单数及交易总金额均出现下滑。
数据来源：观点指数不完全统计从城市分布来看，本期标的高度集中于北京、上海、广州等核心城市，其中京沪两宗交易买方均以总部自用需求为主导，商办大宗交易逻辑从传统财务投资进一步转向实体产业自用。优质企业趁当前资产价格处于合理区间，将长期租赁模式切换为持有型总部资产，成为当前市场成交的核心驱动力。
本期另一笔交易同样体现强自用特征。上海前滩汇S3栋甲级写字楼整栋成交，由海尔产业发展受让，出售方为陆家嘴集团，项目计划作为海尔集团华东区域总部长期自持运营。
从卖方视角来看，陆家嘴集团正持续加速存量资产盘活。2025年先后完成前滩源T1栋、陆家嘴投资大厦、前滩雍萃46公寓、前滩汇N5栋等多宗大宗交易，叠加本次S3栋出让，前滩汇作为前滩核心商务区标杆商办集群，正通过成熟楼栋分栋出售的方式快速回笼资金，优化资产配置，成为缓解企业资金周转压力的重要举措。
从数据来看，当前商办资产交易成交机会高度集中于一线核心城市适配总部自用的整栋优质资产，非核心区域物业流动性持续承压，行业分化格局进一步加剧。
办公空间服务
办公空间服务商布局节奏提速，核心城市成增量主战场
办公空间服务商层面，据观点指数监测，本期样本企业内地办公中心外拓数量与布局企业覆盖面较上期均有所提升，灵活办公市场阶段性回暖态势凸显。
数据来源：观点指数不完全统计从整体扩张格局来看，市场资源持续向头部品牌集中，行业马太效应进一步强化。以IWG集团、WeWork中国、MFG、创氪际、高格办公空间、BEEPLUS为代表的头部服务商集中落地新项目，成为当前市场最主要的增量来源，行业整体正从前期的谨慎收缩，转向以核心城市为依托的精准扩张阶段。
在城市选择层面，高能级城市依旧是服务商布局的绝对核心，大湾区、长三角两大经济圈持续引领，一线及重点新一线城市形成稳定的需求基本盘。本期新增项目高度集中于深圳、上海、杭州、南京、重庆、长沙等城市，核心城市CBD、滨江商务区、科创产业园区成为主要的落地场景。
结合物业类型与合作模式来看，服务商扩张逻辑已从单纯的规模拓店，转向资产价值赋能与生态运营并行。本期新增项目以超甲级、甲级写字楼为主，优质地标物业占比显著提升，产业园区、科创载体作为补充场景持续发力。
在此基础上，头部服务商逐步跳出传统空间租赁逻辑，通过政企联动、产业对接、政策咨询、社群服务等方式构建生态化运营体系。
观点指数认为，本期办公空间服务商的扩张回暖，并非行业全面粗放式复苏，而是以头部品牌为主体、以核心城市为阵地、以优质资产为载体的精准扩张。
本文节选自《甲写REIT破冰 | 2026年5月商办与办公空间发展报告》
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