5月，一线城市土地市场掀起热潮，上海、杭州、深圳等城市核心地块频频拍出高溢价，多宗地块溢价率突破40%，楼面价刷新区域纪录。

5月29日，浦东新区南码头路项目经过112轮竞价，由保利置业以34.9亿元竞得，溢价率达40%；虹口区欧阳路街道地块则经过27轮竞价，由保利发展以14.3亿元摘得，溢价率达17.2%。更早前，5月28日，虹口嘉兴路街道核心地块经多轮竞价，由上海城投以19.3亿元竞得，楼面价10.85万元/㎡，溢价率也破35%，刷新上海内环宅地楼面价纪录；闵行浦江镇低密宅地历经136轮拉锯，大华集团以36.55亿元摘得，溢价率40.72%。

这是刚刚收官的上海2026年第四批次土拍。5宗涉宅用地全数成交，揽金110.4亿元，上演“全明星”房企混战。

杭州紧随其后，5月萧山区北干西地块吸引多家房企角逐，最终滨江集团以24.3亿元拿下，溢价率也达到42.09%，楼面价2.84万元/㎡。此前上城区城东新城宅地溢价率更是突破51%，西湖区、滨江区多宗中小体量宅地溢价率均超40%，“小而美”核心地块成为房企争夺焦点。

深圳同样热度不减，4月底龙华区民治街道宅地由天健地产以13.78亿元竞得，溢价率40.18%，楼面价约3.1万元/㎡。

不难发现，主城优质土地已然成为房企必抢的稀缺资源。

高热背后

透过现象，优质土地资源被“疯抢”，从一季度延续至五月份，背后的核心关键离不开以下四点：

其一，政策托底，核心地稀缺性凸显。

2026年以来，楼市政策持续松绑，全国取消限购、限售、限价，首套、二套首付统一降至15%，多地首套房贷利率低至2.5%，为土拍回暖提供宽松环境。

同时，中央明确“稳楼市、重点推进城市更新”，告别强刺激，转向“消化存量、优化增量”，一线城市核心城区新增宅地供应锐减。以上海为例，内环内纯宅地年均供应不足5宗，稀缺性直接推高地块价值预期。

其二，房企“提质缩量”，核心地成首选。

行业告别高杠杆扩张，进入“安全为王、确定性优先”的新阶段。2026年1-5月，百强房企拿地总额2411.6亿元，同比下降40.5%，但降幅连续3个月收窄，资金加速向核心城市集中。

央国企与优质民企聚焦一线核心地，核心原因在于：一是去化有保障，上海、杭州等城市核心区二手房成交活跃，上海5月二手房成交28023套，创近6年同期新高；二是利润空间稳，核心区改善型需求旺盛，低密、优质产品溢价能力强；三是风险低，规避三四线城市库存高、回款慢的风险，每笔资金都追求“安全回笼”。

其三，城市更新，价值预期持续抬升。

“十五五”期间城市更新市场容量预计超15万亿元，一线核心区依托城市更新释放优质地块，叠加规划红利，价值持续兑现。如上海北外滩“黄金三角”辐射区域，兼具内环内稀缺属性、成熟商业配套以及优质教育医疗资源，周边地块溢价率屡创新高；杭州萧山区依托“滨萧奥”资源叠加，北干西地块成为热门，本质是城市规划红利向土地价值的传导。

其四，需求结构性升级，核心改善房成主流。

楼市需求已从“有没有”转向“好不好”，高净值人群、改善型家庭成为购房主力，偏好一线核心区、低密、配套完善的住宅。这类房源供应稀缺，需求旺盛，房企抢地本质是抢占高端市场份额。以上海虹口、闵行核心地块为例，未来可打造改善型住宅，总价高、去化稳，契合市场需求趋势。

真相：一线火热与三四线冷清并存

一线核心地高溢价的另一面，是三四线城市土地市场的冷清。数据显示，61%的房企拿地资金集中在20个核心城市，三四线城市因人口流出、库存高企，地块多以底价成交或流拍。一线城市核心地块成为资金与需求的“蓄水池”；三四线城市则面临去化压力，市场修复缓慢。

不难看出，房企拿地策略越来越清晰：央企国企全国布局，聚焦一线与强二线核心地，如保利发展在上海、北京、杭州拿地金额均位列前三；本土民企深耕大本营，争抢核心板块优质地块。如滨江集团垄断杭州核心地块，大华集团深耕上海市场，形成“强者恒强”的格局。

同时，本轮热度也并非“非理性狂欢”，理性拿地、提质缩量早已成为长期共识。房企不会盲目追高，而是精准测算成本与利润，优先选择区位、配套、规划俱佳的地块；地方政府也将坚持“缩量提质”供地，避免地价过快上涨传导至房价。

普涨时代彻底落幕，楼市正式进入“核心城市价值走强、非核心市场平稳出清”的结构性时代，择城置业、优选核心，对于普通购房者而言，这也将是未来买房不变的黄金准则。

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