刚刚过去的5月，深圳一二手住宅合计成交10079套，是14个月来首次重返万套大关。

成交量的率先启动，也让业主的心态有了微妙变化。

深圳中原公布最新的各片区6月业主报价数据显示，在监测的90个片区中，有29个片区报价上涨，比5月增加了21%；报价下跌的片区有54个，比5月减少了15.6%。

虽然下跌的片区数量仍然多于上涨的，但上涨势头已经出现，说明市场的底部可能已经筑得差不多了。

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核心区“领跑”，业主报价开始回涨

分板块来看，核心区的表现最为突出。

福田、南山两大核心区域在5月份逆势增长，较上月都实现了两位数的上涨，新政对核心区的利好作用非常明显。

具体看片区，深圳中原最新报价数据中，罗湖的银湖片区以5.8%的涨幅位居全市第一，目前均价9.6万元/平方米；福田的八卦岭片区紧随其后，涨幅4.6%，业主报价已经到了7.6万元/平方米。

有个有趣的现象值得关注——深圳的核心区“老房子”突然香了。

乐有家研究中心数据显示，楼龄21-30年的房源成交占比达到36.3%，楼龄30年以上的房源占比8.4%，两者合计起来，楼龄21年以上二手房的成交占比竟然达到了44.7%。

尤其是在福田、南山、罗湖这些配套成熟的区域，老房子的成交占比能达到4到6成。

究其原因，一方面是这些老房子价格上有优势，对刚需客群有吸引力；另一方面，优质的地段、成熟的配套和学区资源，也在一定程度上抵消了房龄带来的影响。

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金字塔顶端11个片区站稳10万+

虽然市场整体面临调整分化，但深圳核心资产的“护城河”依然非常坚固。

目前深圳业主报价超过10万元/平方米的片区共有11个。

排在第一的是南山的深圳湾片区，均价高达19.2万元/平方米，毫无悬念地稳居榜首。

这个片区有多热？

据中介反馈，近两个月深圳湾片区成交持续活跃，只要挂出来价格合适的房源，成交周期非常短。

后海紧随其后，均价120314元/㎡，其中恒裕滨城二期报价高达262706元/㎡，翡翠海岸216390元/㎡，华润深圳湾·悦府196403元/㎡，鹏瑞深圳湾壹号194992元/㎡。

紧随深圳湾之后的是福田香蜜湖、南山华侨城等老牌豪宅区，这些片区一直是深圳房价的天花板，价格极其坚挺，几乎不受外围市场的波动影响。

除了深圳湾和香蜜湖，近期豪宅市场里还有一个现象值得说说——千万级以上的豪宅房源，近半数都扎堆在南山。

根据中原最新数据，深圳总价千万以上的在售豪宅中，南山占了46.3%，福田占了25.9%，宝安占了11.8%，三个区加起来超过了八成。

如果拉高到总价3000万元以上的顶豪级别，主要分布在小区的名单更长，以南山和福田为主导，南山恒裕滨城二期挂牌均价达到27.8万元/㎡，福田香蜜湖一号均价24.1万元/㎡，福田香蜜湖水榭花都二期也达到23.4万元/㎡。

当然，深圳湾仍有部分房源能释放溢价，恒裕滨城二期5月份就有多套170平方米左右的四房成交，单套总价稳稳保持在3800万元以上。

03

去化加速，后续市场值得关注

进入6月，深圳楼市的活跃度依旧不减。

深圳乐有家最新的数据显示，该平台深圳二手房挂牌量已经连续6周下跌，去化加速助推库存下降到了近一年来的最低点。

二手房议价率持续收窄，业主的惜售心理也在增强。所以，业主挂牌价上调，是有市场依据的。

今年1月至5月，深圳二手房累计成交30244套，较去年同期增长3.5%，是近六年来二手房成交量首次突破3万套。

豪宅产品继续引领风向，高端客群的态度通常被视作市场最前置的强信号。

与此同时，刚需客群也在稳步入市，首套房购买比例较1-4月有所提升。

接下来深圳楼市会怎么走，刚需和改善的合力能持续多久，我们继续拭目以待。

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