本文来自微信公众号“地产k线”

文/乐居财经 曾树佳

中交地产（SZ000736）实现“脱帽”了。

去年，它用7个月的时间，完成资产重组，将一系列房地产重资产剥离。

于是，其资产负债率迅速下降、净资产转为正数，满足了摆脱退市风险警示的条件。

中交地产摇身一变，将自己的业务内核，换成了物业服务、资产管理运营等轻资产，还顺势换了个高管班底，王尧、曾益明的一二把手组合，走马上任。

不过，为其兜底的控股股东中交房地产集团，则扛下了所有。

因接收了中交地产的房地产资产，去年中交房地产集团的资本公积，减少了32.53亿元，降幅为55.53%。

甩掉包袱

因2024年归属于上市公司股东的净资产为负值，中交地产在去年4月16日，被实施退市风险警示。

股票简称由此“披星戴帽”，从“中交地产”变成了“*ST中地”。

面对这种情况，中交地产早已祭出了应对之策。

2025年1月，它宣布了一项重大资产重组：

将持有的房地产开发业务相关资产及负债，转让至控股股东中交房地产集团。

甩掉地产的目的，是为了降低资产负债率，提升盈利能力。这是直接关系到能否“摘帽”的硬性指标。

而交易完成后，中交地产聚焦于物业服务、资产管理与运营等轻资产业务，实现业务的战略转型。

控股股东给它兜了个底。

中交地产转出去的资产，账面价值约为434.72亿元，负债账面价值约为473.91亿元，净资产账面价值约为-39.19亿元。

而经资产基础法评估，标的净资产评估值为-29.76亿元，评估增值9.43亿元，增值率24.06%。

由于是负资产，因此交易对价，仅为象征性的1元。

这项交易，仅历时7个月便火速完成。2025年8月底，双方签署《资产交割确认书》，正式完成交割。

从剥离的成效看，它直接使上市平台换了个内核。

去年，中交地产只有在前8月，才有房地产销售业绩记录。

1-8月，它实现全口径签约销售面积43.8万平方米，签约销售金额79.5亿元，销售回款88亿元；若论权益口径，则实现签约销售金额54.1亿元。

截至去年末，因为重资产的置出，中交地产的总资产23.77亿元，同比下降97.79%，归属于上市公司股东的净资产12.08亿元，转为正数；资产负债率从89.75%降到了48.26%。

没有了房地产项目大额资产减值的计提，其全年归母净利润同比增长66.99%至-17.10亿元。

它在年报里，还重点提到了物业管理业务的收获：

全年新拓展面积757.8万平方米，在管面积5,762.59万平方米，其中城市服务在管面积3,142万平方米。

换了班底

随着资产重组的落定，中交地产的管理层，也发生了较大的变动。

去年9月，原董事长郭主龙，原总裁徐爱国，原执行总裁汪剑平，原副总裁杨光泽、孙卫东、陈玲，原财务总监梅瑰等，均同时离职。

新班底变为董事长王尧、总裁曾益明、财务总监何海洪等。

确定了物业服务、资管等业务新方向之后，中交地产匹配了专业对口的管理团队。

其中，现年42岁的王尧，成为了中交地产史上最年轻的董事长。

他曾担任中交集团房地产事业部副总经理，也在中交物业服务集团当过董事长（法定代表人），积累了物管业务的经验。

此次升任中交地产董事长之前，他已是中交地产董事。

曾益明的在物管公司的履历也很丰富。

2017年，他便担任龙湖物业服务集团总经理、董事长，并升任龙湖集团副总裁，全面主导龙湖物业的运营与发展。

2021年至2023年，他出任龙湖智创生活执行董事兼首席运营官（COO），期间主导了龙湖智创生活的港股上市筹备工作。

2023年4月，曾益明转投新成立的中交物业服务集团，出任总经理，负责公司的整体运营。

王尧、曾益明的组合上任不久后，中交地产就宣布将名称，从“中交地产股份有限公司”变更为“中交城市发展控股集团股份有限公司”，不过，证券简称、证券代码保持不变。

兜底的代价

凭借着财务指标的扭转，中交地产得以“脱帽”，摆脱了退市风险警示。

但上市平台松了一口气，其控股股东中交房地产集团，却扛下了所有。

近三年，中交房地产集团的归母净利润，分别为-15.92亿元、-37.91亿元、-52.92亿元。

去年的利润水平，进一步下滑。

而截至2025年末，因接收了下属公司中交地产的房地产业务，它的资本公积，较2024年末减少32.53亿元，降幅达到了55.53%。

一般情况下，在同一控制下企业合并中，若合并方取得的净资产账面价值低于支付的合并对价，差额需要冲减资本公积。

中交房地产集团继续打造一体两翼多元的“1+2+N”的业务版图。

其中的“1”，是守住一个核心业务，住宅开发主业。

打好核心业务基础后，才是开拓两个成长型业务，城市更新业务和政策性住房业务；以及打造N个产业链多元业务。

不过，坚守地产业务的中交房地产集团，截至今年一季度末的资产负债率，仍达到79.5%。

同期，其存货体量3,020.67亿元，占总资产的比重为52.87%，超过了一半。

6月3日，中交房地产集团又有了发债的新动向。其2026年度第三期中期票据，注册金额为60亿元，本期发行规模上限为15亿元。

该公司的货币资金，基本保持稳定。

截至2025年末，其非受限货币资金668.25亿元，占货币资金的比重为91.2%，具备一定的偿债能力。

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