摘要：期内物业行业收并购市场整体冷清，取而代之的是涉及上市物企的资产处置、被动股权变更与主动控制权转让等案例。
观点指数 在5月25日观点指数研究院发布的《“止损”撤场 | 2026年5月物业暨城市服务发展报告》中，其指出，期内物业行业收并购市场整体冷清，取而代之的是涉及上市物企的资产处置、被动股权变更与主动控制权转让等案例。其中，浦江中国控股股东已独立第三方订立谅解备忘录，计划出售其所持全部74.08%股权，这标志着创始团队在无债务逼迫下，选择主动清仓式彻底退出。
二级市场上，物管股本期有所回暖。观点指数监测的40家样本港股物企本期录得的平均区间涨幅约为1.51%，较上个报告期0.6%的跌幅有所上升。总体估值水平同步回升，截至最新收盘日样本物管股市盈率（TTM）均值为12.14倍，上个报告期末为11.62倍。
具体来看，样本物企中区间跌幅位列前三的分别为彩生活（-21.43%）、星悦康旅（-11.29%）以及鑫苑服务（-10.84%）。区间涨幅位列前三的分别为建业新生活（+29.41%）、雅生活服务（+23.9%）以及德商产投服务（+21.2%）。
总市值方面，超过百亿港元的物企继续为7家。其中，华润万象生活仍位列第一，总市值1038.99亿港元。其它几家中，碧桂园服务超越万物云位列第二，但两者总市值相差不大，分别为200.65亿港元以及200.1亿港元。恒大物业总市值超过中海物业，两者最新市值分布为143.78亿港元以及125.45亿港元。
期内，物业行业收并购市场整体冷清，取而代之的是上市物企的资产处置、被动股权变更与主动控制权转让等案例。
具体而言，一方面受到地产母公司债务违约及资金链紧张的直接冲击，部分物企面临控股股东股权被强制出售的被动局面，或被迫通过“以物抵债”的方式承接关联方的实物资产来冲抵应收账款。
5月15日，中骏集团与中骏商管发布联合公告称，占中骏商管已发行股本约26.0%的全部押记股份已被出售予若干人士。完成出售后，乐景控股在中骏商管的持股比例从约64.5%骤降至约38.5%，虽仍为控股股东，但股权结构已发生根本性动摇。
据了解，此事是因为中骏集团未能按期偿还银团的融资贷款，触发了交叉违约条款，导致当初作为贷款担保并质押给债权人的中骏商管股份被抵押代理依法接管。在母公司无力偿还债务的情况下，债权人为了收回资金，最终将约26.0%押记股份强制出售给第三方，从而股权被动易主。
同样因为地产母公司流动性紧张，时代邻里旗下公司4月末与时代中国全资附属公司时代鼎锋签订债务抵消协议，接手了其位于广东肇庆时代年华花园的13套住宅及2个车位，总代价629.5万元，抵销未偿还应付账款629.4万元。
另一方面，为缓解自身经营压力或退出低效业务，期内有物企主动剥离非核心的重资产物业，亦有控股股东将上市平台控股权主动出售的情况。
4月29日，苏新服务计划通过苏州交易中心公开招标出售位于苏州市何山路365号的工业用地物业。该物业土地使用权曾以划拨方式取得，期限至2056年12月30日届满。总占地面积约5.48万平方米，总建筑面积约7.81万平方米，包含10幢宿舍及1幢配套设施楼。
公告指出，此次出售是盘活存量资产的举措。该物业自2012年收购以来，随着使用年限增加，物业自然老化加速，对出租运营造成一定影响。
5月18日，经历短暂停牌的浦江中国发布公告，称控股股东（合高控股）已与独立第三方订立谅解备忘录，计划出售所持全部74.08%（合共300,030,000股）股权。这标志着创始团队在无债务逼迫下，选择主动清仓式彻底退出。
资料显示，合高控股由肖兴涛、傅其昌以及陈瑶分别拥有87%、10%及3%的股权。而浦江中国已经连续三年录得净亏损，2025年营收约为10.77亿元，其中约69.3%源自物业管理服务，25.8%源自城镇环卫服务。最新在管项目数量约721项，主要分布于上海，并拓展至北京、天津、安徽、浙江、江苏、山东、湖北、河北及陕西。城镇环卫服务主要在福建、四川及新疆开展。
本文节选自《“止损”撤场 | 2026年5月物业暨城市服务发展报告》
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