作者 | 青屿编辑 | 石景天
一家医疗投资机构拍下了一座五星级酒店，这在几年前几乎是难以想象的事。
青岛富力艾美酒店以2.76亿元被荣瑷（北京）医疗投资管理有限公司收入囊中，而这家公司的主业是医疗、养老与健康产业，与酒店经营毫无关联。与此同时，泰州、黄石、安阳的富力系酒店也相继进入变卖或竞拍程序，折价幅度最高逼近五成。
这已是近一年来富力酒店资产加速出清的日常写照。招商银行广州分行累计挂牌处置的富力酒店项目已达32个，涉及33家酒店和1处写字楼。截至目前，富力能够自主控制的酒店仅剩约16家，而四年前这个数字是93家。
这场大规模清仓的背后，是一段积累了将近十年的债务故事：一桩当初看似划算的大宗收购，一笔持续烧钱的运营账单，一份在危机时刻触发连锁反应的质押合同。
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2017年7月，富力地产以189.55亿元的最终对价，从大连万达手中接下71家酒店和1项写字楼。收购完成后，旗下酒店数量从18家扩张至89家。
当时这笔交易有其逻辑，富力公告显示，收购均价约2.55亿元每家，比自建酒店约4.3亿元的平均成本低了不少。交割当年，这笔交易还直接为富力贡献了131亿元的账面利润。
但钱是借来的，为完成收购，富力通过招商银行牵头的银团获得119.4亿元境内贷款，同时在境外借入5.4亿美元并购贷款。这批酒店资产随即被用作抵押，天眼查数据显示，2017年11月至2018年5月间，富力将147家酒店管理公司的股权全部出质给招商银行广州分行。
收购时的账面逻辑讲得通，但酒店经营的实际情况不太乐观。剔除一次性并购收益后，酒店业务自收购起就持续亏损：2017至2019年合计亏损超过16亿元；2020至2022年市场环境变差，收入较高峰时期减少约三分之一，年亏损额持续扩大；2024年受资产出表和减值拖累，亏损进一步扩大至36.19亿元。综合测算，2017至2025年，酒店运营板块累计亏损约90亿元。
危机在2022年3月公开化，富力境内债务正式违约。2024年，境内外融资相继失守，境外债权人通过担保代理人全面接管了68家酒店的运营和处置权。2025年9月，法拍程序正式启动。
截至2025年底，富力逾期有息债务本金达368.1亿元，账上现金及现金等价物仅剩35.1亿元。2026年初，董事长李思廉在出境时被天津法院拦下，原因是涉及执行金额超17亿元的司法案件。债务压力已经从企业传导到了个人层面。
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68家抵押酒店中，已有17个标的完成交易，成交总金额约52.79亿元。但折价普遍：11个标的折价约三成，另有4个折价幅度将近五成。仍有超过一半的酒店还没进入正式处置流程。
成交情况冷热分明，长沙、武汉、郑州等省会城市的万达系酒店走得相对顺畅，成交价多超3亿元，长沙项目达到5.14亿元；二三线城市和国际品牌酒店则频繁流拍。大连资产包从17.49亿元起拍，流拍后降至13.99亿元，转入变卖程序后较评估值折价将近44%，目前仍未找到买家。
从品牌来看，万达文华和万达嘉华贡献了13笔成交，占比约76%；希尔顿、万豪、洲际等国际品牌仅成交5笔。
买家的背景比预想中更杂，持有量最大的是以淡马锡旗下Seatown基金为代表的债权人，通过此前的股权质押已实际控制这批酒店，后续会分批推进处置，但不直接参与竞拍。
在法拍台上频繁出现的，是各路实业资本。宁波一家建材企业陆续竞得武汉、合肥、无锡三家酒店，合计花了10.6亿元；内蒙古蒙泰集团来自传统能源行业，以2.74亿元拿下呼和浩特文华酒店；接手青岛艾美的那家医疗机构，外界猜测是想做酒店与健康产业的结合。
这些买家的共同点是：看中的是核心城市优质物业的保值属性，而不是酒店运营本身能赚多少钱。
地方国资也陆续出手，郑州文旅体集团拿下郑州富力万达文华酒店，十堰市国资委实控企业以3.4亿元接手武汉富力万达嘉华，南通一家有国企背景的公司以1.32亿元拍下南通富都国际大酒店。在市场机构普遍观望的环境下，地方国资承接了部分消化存量资产的功能。
仲量联行数据显示，2025年酒店资产在中国商业地产总交易额中的占比升至12.8%，且成交集中在3亿元以内的中小项目。这与富力大体量国际品牌酒店频繁流拍的处境，形成了直接对比。
目前，富力与债权人之间有一项约定：若相关借款本息得到偿付，对应酒店资产可解除担保并返还。但自2023年底违约以来，这个承诺一直没能兑现。剩余超过35家酒店仍在等待挂牌，这场清仓，还没到收尾的时候。
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