摘要：上海兴业太古汇、北京三里屯太古汇分别以81.5%、56.2%的同比增幅，稳居第一梯队，两者都通过大规模品牌焕新+首店效应形成增量引擎，拉动零售销售额大幅增长。
观点指数 在5月26日观点指数研究院发布的《奥莱逆势增长 | 2026年5月商业地产零售业态发展报告》中，观点指数指出，头部商业企业业态呈现明显分化，奥莱、免税业务增长亮眼，成为王府井、百联股份等企业业绩的核心支撑，百货、购物中心业态营收普遍下滑。
王府井方面，一季度百货业态营收9.89亿元，同比下降11.89%；购物中心营收5.64亿元，同比下降24.24%；奥特莱斯营收6.82亿元，同比增长8.59%；免税业态实现营业收入1.40亿元，同比增长39.79%。
可以发现，奥莱和免税业态正成为其业绩增长的重要驱动力。截至报告期末，王府井在全国管理运营2家口岸免税店、2家市内免税店以及326家专业店铺。
在此基础上，王府井也在持续推动相关业态门店开业。报告期内，王府井免税首都机场T2航站楼免税店正式对外营业，该店位于北京首都国际机场2号航站楼国际出境隔离区及入境区内，总面积3566.33平方米。
百联股份的奥莱业务表现也相对突出，营收约4.93亿元，同比增长14.64%，毛利率达82.34%。其余的百货、购物中心、超级市场、便利店、大型综合超市及专业专卖等业态营收则均同比下滑。
上海青浦百联奥莱作为百联奥莱业务的项目，2025年销售额高达63亿元，创历史新高，离境退税金额达5000万元，同比增长超90%。2026年下半年该项目还将迎来二期开业，届时总建筑面积将达20万平方米，总商铺数量超700家，项目整体的年销售额有望突破70亿元。
太古作为高端商业代表，一季度内地核心零售物业整体租赁基本面保持稳健，所有项目出租率均维持在97%以上，平均出租率达到98%。与此同时，零售销售额也全部实现同比正增长，但项目间增速拉开明显的梯队差距。
上海兴业太古汇、北京三里屯太古汇分别以81.5%、56.2%的同比增幅，稳居第一梯队，两者都通过大规模品牌焕新+首店效应形成增量引擎，进而实现了客流与客单价的双重提升，拉动零售销售额大幅增长。
五一假期表现上，不少样本企业旗下零售项目借助假日消费热潮，实现客流量和销售额的同比提升。
大悦城控股旗下的商业项目实现客流、销售双爆发，全国总销售达9.4亿元、同比提升14.4%，总客流达1032万人、同比提升22.2%。而招商商管旗下45家购物中心的销售也实现16%的同比增长，客流则同比增长12%。
假期业绩增长的背后，除了有节日带来的消费需求外，首店经济、特色市集、沉浸式场景等也是增长的核心驱动力。如大悦城旗下的上海静安大悦城通过"超好玩大会"集结10大快闪、20余个IP，五天快闪销售突破1120万元，同比增长超70%；“夜食天台”的销售也达到220万元，同比提升22%。
新开业方面，据观点指数统计，4月以来全国开业商业项目36个，商业体量合计超300万㎡，超10万㎡的项目达8个，占总体量的50%以上，其中不乏备受市场关注的重量级项目入市。
数据来源：公开资料，观点指数整理比斯特苏州购物村三期于4月22日开业，用地超3万平方米，新增可租赁建筑面积近1万平方米，成为唯泰全球12家比斯特系列中体量最大的购物村。
项目主打"高端奢品+微度假体验"，从传统折扣奥莱向"文旅商业目的地"转型，新增近60家品牌，30余家为首店，同时新增滨水休闲广场、贵宾室、宠物友好设施和湖畔美食市集。
4月28日，商业体量约10万㎡的杭州恒隆广场也开启试营业，其为恒隆地产在内地布局的第11个大型综合项目。项目以“精致生活方式聚场”为定位，规划引入近250家品牌，其中超70家城市级以上首店，新概念及升级店占比逾8成，截至试营业零售出租率已超90%。
品牌量级上，轻奢与潮流品牌成为杭州恒隆广场首期品牌生态的主力，Maison Margiela、TORY BURCH、Moncler、alexanderwang等品牌相继入驻；户外板块则聚集BROMPTON折叠车、On昂跑、HOKA、SALOMON、DESCENTE、KAILAS凯乐石、Wilson等品牌。餐饮方面，项目引入接近80家租户，锁定从商务宴请到品质社交等多个场景的需求。
项目层面，从五一假期数据来看，全国重点城市商业项目整体呈现销售与客流双复苏的趋势，不同类型项目均展现出较强的市场韧性，但城市梯队分化明显。
数据来源：项目披露、第三方报道，观点指数整理一线城市得益于本地居民消费升级需求释放，加之亲子、餐饮、零售等业态联动，带动销售与客流双提升，北京中粮祥云小镇、上海南翔印象城MEGA，凭借亲子、休闲等场景优势，承接本地家庭客群消费，客流表现突出。
新一线及二线城市项目也有不错的表现，旅游城市如西安、成都的商业项目受益于本土消费释放和游客消费，客流实现爆发式增长，成都天府招商花园城客流同比增长29%。
营销举措上，大部分商业项目通过市集、IP展、特色活动提升客流粘性，带动客流与销售同步增长。广州正佳广场五一期间举办了热门IP快闪、特色演艺巡游、海底美人鱼大秀以及户外市集、乐队演出、动物互动、科普课堂等多元文旅活动，重磅引进《十日终焉》《鸣潮》两大热门IP快闪，并联动国民萌系IP“我不是胖虎”开展线下见面会，全场累计客流量同比增长超16%。
品牌焕新上，首店不再集中于一线城市核心商圈，而是向成都、杭州、长沙、武汉、南京等新一线城市快速渗透，以西南首店、华中首店、省级首店、城市首店为主要落地形式，超市、餐饮、户外、香氛等业态的首店占比极高，是项目打造差异化竞争力的核心抓手。
餐饮赛道以必胜客高端披萨店、茶颜悦色等为代表，是门店数量最多的赛道之一，体现了商业体对餐饮消费场景的持续加码。如茶颜悦色此前的门店主要集中在湖南及华中地区，此次在深圳湾万象城、万象天地这类深圳知名商业体两店齐开，目的是覆盖高消费力年轻客群，快速打开市场。
同时，户外、儿童自行车、香水、金属外设等小众赛道的引入，体现了商业体对差异化消费需求的挖掘。其中，户外机能品牌扩张势头强劲，攀山鼠在长沙IFS布局湖南区域首店，此前湖南的高端户外品牌以始祖鸟、北面等为主，攀山鼠的入驻能填补 “北欧硬核户外” 的品类空白，抢占高端客群心智。
线上品牌加速线下落地，小象超市在深圳领展中心城落地，体现了线上品牌向线下拓展的趋势。领展中心城位于深圳福田核心商圈，交通便利，覆盖周边大量写字楼和社区，能精准触达即时零售的核心客群上班族、家庭用户。
本文节选自《奥莱逆势增长 | 2026年5月商业地产零售业态发展报告》
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