（来源：财报星球）
文 | 仪
随着2025年年报披露收官，在港上市的内地银行房地产信贷全景图浮现。在房地产市场供求关系发生重大变化的背景下，作为银行资产质量的“压舱石”与“风暴眼”，房地产贷款的规模与风险备受关注。
财报星球梳理了17家仅在港股上市的内地银行发现，2025年这些银行的房地产业务出现剧烈分化。从规模上看，天津银行以366.44亿元的房地产贷款总额位居前列；而在资产质量方面，中原银行的房地产业不良率已攀升至5.89%，渤海银行的房地产业不良率也升至2.12%，风险压力不容小觑。
资料来源：银行年报，财报星球制表
房地产贷款规模
天津银行、徽商银行、哈尔滨银行居前
财报星球统计显示，截至2025年末，17家港股上市银行的房地产贷款规模差异显著。
从已披露房地产贷款总额的银行来看，天津银行以366.44亿元位居第一。徽商银行以342.13亿元紧随其后。哈尔滨银行以281.50亿元位列第三。
截至2025年末，哈尔滨银行资产总额突破万亿元大关，达到10193.40亿元，客户贷款及垫款余额为4106.25亿元。该行房地产贷款281.50亿元，占总贷款比重约6.9%。
九江银行（210.43亿元）、甘肃银行（119.31亿元）、贵州银行（115.95亿元）、泸州银行（73.88亿元）的规模相对较小。
从房地产贷款占总贷款的比重来看，渤海银行（9.31%）、天津银行（9.30%）和盛京银行（8.59%）位列前三，对房地产业务的依赖度相对较高。而江西银行的这一比例仅为1.31%，在同行中最为审慎。
公司房地产不良率“大考”
中原银行5.89%，渤海银行2.12%
在已披露公司房地产贷款不良率的银行中，风险分化明显。
中原银行的风险暴露最为突出。截至2025年末，中原银行房地产业不良贷款余额较上年末增加2.29亿元，达到14.73亿元；不良贷款率上升1.47个百分点，达到5.89%，这也是该行所有业务类型中不良率最高的一项。中原银行解释称，主要原因是房地产市场需求下滑，部分企业债务到期偿付压力加大。
渤海银行同样面临压力。渤海银行2025年对公贷款中，房地产业的不良贷款率为2.12%，同比上升0.53个百分点；建筑业的不良贷款率达到4.19%，同比大幅上升1.8个百分点。该行个人贷款不良率虽下降0.35个百分点，但仍处于3.8%的高位。
此外，渤海银行2025年末资产总额近2万亿元，房地产业贷款余额占比9.31%，较上年末下降0.66个百分点，房地产集中度进一步降低。
相比之下，贵州银行表现稳健。贵州银行的房地产贷款规模增至115.95亿元，但房地产行业的不良率却由11.58%降至1.42%；天津银行、宜宾银行的房地产贷款不良率则在1.5%以下。
个人住房贷款
晋商银行占比近七成
中原银行1269.40亿元居首
个人住房贷款因其抵押属性通常被视为优质资产，但过度集中也意味着银行信贷增长与房地产周期高度共振。
在17家银行中，中原银行的个人住房贷款规模最大，达到1269.40亿元，占总贷款的46.5%。中原银行2025年个人贷款余额为2729.67亿元，个人住房贷款在其中占据近半壁江山。
晋商银行的个人住房贷款占比最高，达到68.9%，接近七成。该行个人住房贷款为246.08亿元，而公司房地产贷款为102.60亿元，显示出其信贷资产质量与房价走势、居民还款能力高度相关。
威海银行（37.77%）、天津银行（22.8%）和甘肃银行（13.8%）的个人住房贷款占比也处于较高水平。
相比之下，泸州银行的个人住房贷款占比仅为1.61%，个人住房贷款仅19.93亿元。九江银行（7.79%）、盛京银行（8.11%）和东莞农商银行（10.41%）也处于较低水平。
公司房地产贷款
广州农商银行479.13亿元居首
从公司房地产贷款规模来看，广州农商银行以479.13亿元位居第一。2025年，广州农商行总资产站上1.38万亿元，公司贷款不良率降至1.2%，但个人贷款不良率攀升至4.12%，个人不良贷款余额五年增长4.23倍。
东莞农商银行（190.22亿元）、威海银行（83.34亿元）和泸州银行（73.88亿元）的公司房地产贷款规模也处于较高水平。
而宜宾银行（30.68亿元）和甘肃银行（12.63亿元）的公司房地产贷款规模相对较小。
总结
整体来看，2025年港股上市银行房地产贷款呈现出“规模分化、风险显化”的鲜明特征。天津银行、徽商银行等头部机构凭借个人住房贷款撑起规模，而渤海银行、盛京银行则因房贷占比较高，面临更大的集中度风险。
更值得关注的是，中原银行、渤海银行等部分银行的房地产业不良率已处于较高水平，资产质量承压明显。
展望后市，在房地产市场筑底回稳的进程中，如何在满足合理融资需求与严控信用风险之间寻求动态平衡，仍是这些银行亟须作答的核心命题。
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