这个五一黄金周楼市很热（详情），热到连10年前建成的小区，都忍不住“掏出”仓底货来卖。
不知道住在番禺的小伙伴有无发现，五一期间各大中介视频号都在推一个位于番禺广场板块、名叫盈创水悦轩的新盘。
2字头单价、现楼、江景房等字眼，十分吸睛。
查了一下位置，项目北面是新房卖到近4万元/㎡的路劲美的隽樾府；西南面是吹风3000万元起绿城黄沙岛项目。
享同一片江景，同一生活配套的盈创水悦轩，居然要卖2字头，还是正儿八经70年产权的住宅，听起来有点不可思议。
来，我们今天就扒一下它。
阳光家缘网显示，盈创水悦轩所在地块出让年限是2011年，至今已经15年。
小区第一张预售证在2014年取得，整个小区一共两栋楼合计260户，已经全部完成网签。
在贝壳找房网也能看到，小区有8套二手房源挂牌，既有毛坯房也有精装房，参考均价2.7万元/㎡。
既然整个小区都已经网签，进入二手房阶段，为什么还有新房卖？
项目销售人员表示，项目还处于新房阶段时，部分房源网签到开发商个人名下，约30来套，是全新未住过的，现在拿出来卖。
换言之，如果你入手这批“新房”，走的是二手房交易流程，开发商直接过户给你。
项目开发商为盈创兴业地产，开发项目集中在番禺，包括喜盈雅境、彩晴轩、鸣翠苑等。
现在思路就很清晰了，基本是开发商囤货-捂盘-市场行情变好-拿出来卖。
那么这30来套房，值得买吗？
先说说小区外部情况。
说是在番禺广场板块，其实盈创水悦轩存在感蛮低的，因为位置太边缘化了。
它紧挨着番禺大道南，上市桥二桥后一脚油门到南沙。
所以小区门前就是马路，车来车往，且没有底商，就近生活配套约等于0。
百度地图显示，距离小区最近的地铁站是3/18/22号线交汇的番禺广场E口，步行约17分钟，依赖地铁出行的小伙伴得靠电鸡接驳。
商业方面，百度地图显示步行到基盛万科、永旺梦乐城耗时分别是13、20分钟。
至于学校，小区对口小学是东兴小学，创办于1995年，口碑在当地不错；初中可电脑派位到桥城中学、东风中学、番禺实验中学等，纯看运气（具体以教育局当年发布为准）。
综合来看，与板块内在售/待售新房如绿城玉海棠、融媒体中心地块相比，无论是到地铁站还是商圈，盈创水悦轩到达时间都稍长一点。
在建中的番禺融媒体地块
再来看看小区内部。
可能是最近看房的人或中介比较多，小区出入也比较自由，现场未见保安主动登记来访者信息。
由于小区本身体量小，只有两栋楼，小区园林活动空间也不大，没实现人车分流。
开发商拿出来的30几套房，户型分别是建面约68㎡两房、建面约108㎡四房、建面约117㎡三房、建面约142㎡五房、建面约144㎡四房。
主推的是建面约117到144㎡户型，均位于20层及以上（共27层），其余两个小户型货量都只有几套。
除了建面约108㎡四房是飞机户型，其它都是动静分离的竖厅布局，所有户型使用率不足9成。
大家可以根据需求选择精装房或毛坯房，后者便宜约2500元/㎡。
目前开放的样板间有建面约117㎡三房、建面约144㎡四房。
其中建面约117㎡三房是北向，阳台正对番禺大道北马路，即使关上窗也能听到吵杂的车流声。
除了北向、阳台小、使用率低，该户型没什么槽点，三个房间都挺大的，最小的房间都有约10㎡，没有现在新规产品不实用的大飘窗。
交标电器多是美的品牌，包括美的中央空调、美的厨房三件套、美的浴霸等。
该户型参考总价约292-295万元左右，折合单价2.5万元/㎡（带装修价格），可选楼层是21-27层。
建面约144㎡四房南向，直面市桥河道，不仅景观好，环境也更安静点。
该户型参考总价约415万元左右，折合单价2.9万元/㎡（带装修价格），可选楼层都是20楼以上。
如果你选择面积最小的建面约68㎡两房，总价约150万元就能上车。
虽然位置和户型都不占优势，但项目2.2-2.9万元/㎡的参考均价，还是有竞争力的。
这价格不仅比它本身放盘的二手房要便宜，更比旁边的二手房东晟明珠花园、东逸华庭、柏丽花园等要便宜。
虽说它是以二手房形式交易，但却是实打实的全新房，加上价格低，怎么都比旁边的二手房有优势。
但如果要跟新房比的话，无论价格还是产品力都不在同一维度。
克而瑞好房点评网显示，绿城玉海棠综合评分8.9分，市场和口碑更是接近满分。
还有路劲美的·隽樾府，在多维PK榜中生活配套拿了第一名。
所以，盈创水悦轩比较适合一直在番禺广场板块看二手房，但对老破小/老破大下不去手的客户。
当然，项目也有小区小、位置偏、北向受番禺大道北噪音干扰等劣势，就看你怎么取舍了。
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