2025年雅居乐集团经营延续调整态势，销售与营收规模进一步收缩，亏损幅度有所扩大，收入结构呈现显著变化。物业管理业务收入占比首次超过物业开发业务，成为公司最主要的收入来源，但单一板块的支撑作用难以完全对冲行业下行带来的整体影响。公司债务压力持续加大，短期流动性面临挑战，持续经营能力仍存在不确定性，未来发展将主要取决于债务重组进展及经营端的改善成效。

业绩概况：营收规模持续收缩，亏损幅度有所扩大

2025年，雅居乐集团实现营业总收入278.59亿元，同比下降35.73%，较2021年730.28亿元的历史峰值累计下滑61.85%，营收规模已回落至近十年较低水平。营收下滑主要受核心的物业开发业务影响，全年物业开发确认收入127.29亿元，同比下降52.1%，结算规模的大幅收缩是收入端承压的核心原因；与此同时，收入结构发生标志性转变，物业管理业务收入占比提升至46.0%，首次超过物业开发业务的45.7%，成为公司第一大收入来源。

利润方面，2025年公司录得净亏损219.83亿元，同比扩大25.3%；归属于本公司股东的亏损为225.69亿元，同比扩大31.1%，每股基本亏损4.473元，亏损幅度较上年有所增加。亏损扩大主要由三方面因素共同驱动：一是物业开发业务结算端呈现量价双降态势，2025年销售均价为10073元/平方米，同比下降13.7%，而同期平均成本仅下降4.1%，收入收缩幅度大于成本降幅，导致公司整体出现毛亏损；二是资产减值及处置损失有所增加，公司基于审慎原则计提了金融资产、长期投资等相关减值，同时部分附属公司处置及终止确认也产生了一定损失；三是土地增值税等相关税费计提仍维持较高水平，全年所得税开支64.02亿元，同比上升27.4%，进一步压缩了利润空间。

业务分析：收入结构显著优化，开发业务承压，物业板块保持韧性

物业开发业务作为公司传统核心业务，近年规模持续收缩，2025年确认收入127.29亿元，较2024年下降52.1%，收入占比首次跌破50%。销售端，全年连同合营、联营公司及品牌管理项目实现预售金额85.7亿元，同比下降44.7%，预售均价每平方米9129元，同比下降31.7%，项目去化及售价均面临一定压力。土地储备方面，截至2025年末，公司在69个城市拥有总建筑面积2548万平方米的土地储备，平均楼面地价每平方米2463元，土地成本具备一定竞争力，但区域布局相对集中于珠三角地区、长三角等核心城市群占比偏低，对后续销售恢复形成一定制约。交付方面，公司全年在33个城市累计交付约1.6万户，交付面积约135万平方米，稳步推进保交付工作，维护了企业基本信誉。

物业管理业务展现出较强的经营韧性，2025年实现收入128.26亿元，同比仅下降6.2%，收入占比提升至46.0%，成为公司第一大收入来源。该业务全年实现经营利润3.61亿元，是公司唯一实现盈利的业务板块，为整体经营提供了稳定支撑。截至2025年末，公司总在管面积5.028亿平方米，虽较上年有所收缩，但仍保持较大规模基础，为后续业务发展提供了保障。

其他业务2025年实现收入23.04亿元，同比下降26.1%，收入占比8.3%。受行业环境及资产价格波动影响，该业务板块经营出现一定亏损，后续需通过优化业务结构、提升运营效率逐步改善盈利表现。

财务状况：盈利能力持续承压，债务与流动性面临挑战

毛利率与净利率持续下行，盈利水平有待修复。公司盈利能力近年持续承压，销售毛利率和销售净利率均呈现逐年下滑趋势。销售毛利率从2021年的26%开始逐步回落，2023年首次转为负值，2025年进一步降至-17.6%。毛利率下行主要受物业开发业务盈利空间收窄影响，近年结算的项目多为前期市场调整期完成销售，售价受到市场环境制约，而土地成本、建安成本等相对刚性，叠加结算规模下降导致单位固定成本分摊上升，使得开发业务毛利率持续走低，进而拉低了公司整体毛利率水平。销售净利率的下滑幅度更为显著，从2021年的12%持续下降至2025年的-79%。净利率恶化程度超过毛利率，一方面是由于毛利率下行的直接传导，另一方面则是期间费用及刚性支出对利润的侵蚀作用进一步凸显。在收入规模大幅收缩的背景下，资产减值损失、财务费用及税费支出等相对刚性的开支占比显著上升，进一步放大了盈利压力，导致净利率出现更大幅度的下滑。

资产负债结构承压，短期流动性面临挑战。截至2025年末，公司总资产1714.60亿元，同比下降12.3%；总负债1535.07亿元，同比微降1.1%；资产负债率为89.53%，较上年有所上升。归属于母公司股东的权益为-126.71亿元，净资产出现负值，资产负债结构面临较大压力。净负债率从2024年的103.6%上升至2025年的229.6%，债务负担有所加重。短期流动性方面，截至2025年末，公司现金及银行结余（含有限制现金）为55.79亿元，短期借款为387.34亿元，现金对短期债务的覆盖能力较弱，短期流动性面临较大挑战。

发展趋势：自救措施稳步推进，未来发展取决于多重因素

面对当前的经营与财务压力，雅居乐集团正稳步推进各项自救措施，努力改善经营状况，化解债务风险。公司始终坚守保交付底线，稳步推进项目建设与交付工作；通过优化人员结构、严控各项开支，有效降低了销售及管理费用；同时积极与债权人沟通，持续推进境外债务重组工作，调整完善重组方案条款；此外，公司也在积极盘活存量资产，2026年3月已达成玉林环保科技项目资产出售协议，交易对价11.5亿元，预计将补充部分现金流。

2026年，房地产政策将继续聚焦稳定市场预期、支持合理住房需求，行业整体有望逐步筑底企稳。对于雅居乐而言，未来发展将主要取决于以下几个关键方面：一是聚焦珠三角、长三角等核心城市群，优化营销策略，加快存量项目去化，提升销售回款效率；二是尽快与债权人达成债务重组共识，妥善解决债务违约及交叉违约问题，缓解流动性压力；三是持续盘活非核心资产，通过资产处置回笼资金，优化资产结构；四是巩固物业管理业务的优势地位，提升服务质量与运营效率，保持其稳定的现金流贡献。

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